12家房地产公司转型金融业务操作案例详解

前言：金融资本市场包括了保险、证券、基金、银行、互联网金融、风险投资等多个门类，几乎地产商们在这些领域们都有所涉及，更有强者已经将两者结合起来，俨然成为金融地产财团的模式。本文通过分享12家房地产公司转型金融业务的操作案例，阐明房地产企业转型金融战略的路径虽然千差万别，但保险和互联网金融是穿插其中最核心的两个战场。

作为传统的资金密集型行业，房地产与金融市场的联姻一直广泛而密切。金融资本市场包括了保险、证券、基金、银行、互联网金融、风险投资等多个门类，从目前梳理的房地产企业转型案例来看，房地产企业转型金融战略的路径虽然千差万别，但保险和互联网金融是穿插其中最核心的两个战场。下文以12家房地产公司转型金融业务的操作案例进行说明。

总体来看，金融资本市场包括了保险、证券、基金、银行、互联网金融、风险投资等多个门类，从目前梳理的房地产企业转型案例来看，几乎地产商们在这些领域们都有所涉及，更有强者已经将两者结合起来，俨然成为金融地产财团的模式。

下面分享12家房地产公司转型金融业务的操作案例，从中我们可以发现，房地产企业转型金融战略的路径虽然千差万别，但保险和互联网金融是穿插其中最核心的两个战场。

保险是资本之王，所有的金融和地产类的经营活动都需要资本的支撑，而互联网金融是市场的新宠，是地产商们盘活存量资源最快、盈利能力最强的渠道。

下面我们来看看在金融战场上，这12大房地产军团是怎样进行战略布局的?

超级公司打造综合性金融集团公司

有一批超级公司，他们上市的市值平均达到千亿以上，这些公司的房地产金融的玩法，与普通的品牌上市公司有着明显的不同。最大的不同就是金融与房地产的介入是系统性的，全方位的介入。

绿地、万达、复星、平安这四大金融地产巨头就是其最典型的代表。

1、绿地集团——从超级地产商转变为金融控股集团上海起家的绿地集团，在经过前十年在地产和能源领域的快速扩张之后，最近两年随着绿地借壳金丰投资的上市，其战略变革日渐清晰。

目前具有2000亿市值的绿地借壳上市的金丰投资，已超过1600亿市值的万科，成为房地产行业名副其实的龙头公司。但绿地在上市后的战略上与万科有着本质的不同。

相比万科，绿地的战略更加多元化。绿地集团2014年实现业务经营收入达4021亿元，房地产业务只占其半壁江山。

(1)2015年开始，绿地便开启了“金融+互联网”的转型战略

总体来看，绿地在确定转型战略之后，行动极为快速。之后便进行金融牌照的收购工作、设立产业基金、并购基金、探索资产证券化、基金管理等形式多样的大宗资产定制和变现方式、第三方资产管理业务、与平安、阿里巴巴、腾讯公司等合作设立的“平安绿地好房宝”、“腾讯绿地宝”等理财产品。

(2)推出第一个创新实验——“绿地地产宝”互联网金融产品

绿地在2015年最重要的一个转型创新还是其推出的互联网金融服务。

2015年4月，绿地联手阿里巴巴旗下蚂蚁金服、平安陆金所，正式发布首款互联网房地产金融产品——“绿地地产宝”，其产品定位于服务个人投资者理财投资与中小房企资金解决方案。

地产宝首期上线产品以绿地集团位于江西南昌的棚户区改造项目为基础资产，首期发行总规模为2亿元，约定年化收益率6.4%，产品期限为一年。该产品除拥有绿地品牌优势外，还由安邦财险提供保证保险、保障本金及收益的到期兑付。目前第二期产品已在积极筹备中，将在平安陆金所平台发行。

从产品的规划来看，未来绿地地产宝将不仅仅局限于绿地的自有项目，而是要建设成为互联网房地产金融平台，通过产品设计、包装，将社会闲散资金、机构资金与地产项目有效对接。以绿地本身的品牌和资本实力做背书，着眼于为中小房企提供资金解决方案，同时为社会投资者提供“高收益、低风险”的投资产品。绿地地产宝产品第一步目标是交易量达到100亿元，成熟期规模突破500亿元。

(3)开设金融资产交易中心

不同于所有地产公司的金融战略，绿地最近独树一帜的开设了金融资产交易中心，绿地打造金融平台公司的战略一览无余。

绿地集团2014年8月在贵阳开设第一家金融资产交易中心，即“绿地贵交所”之后，近期又在哈尔滨成立了黑龙江省绿地股权金融资产交易中心，即“绿地龙交所”，为私募股权众筹融资产品提供流动性及建设具有绿地特色的交易平台。

(4)将绿地香港打造成互联网金融服务的主体公司

近期，绿地香港的子公司绿地金服与陆金所、众安保险、东方资产管理公司等三家机构签署战略合作协议，成为“金融产业生态圈”战略迈出关键一步。

这样的金融产业生态圈在绿地看来其本身具有巨大优势：绿地是金融场景的创造者——绿地拥有1500万目标客户群，在全国88个城市拥有500多个社区及强大的置业顾问团队，通过物业公司和互联网技术的共同努力，将实现最后一公里的金融服务。

绿地金服规划的产品线很丰富，将围绕房地产全产业链投融资市场，建立包括地产宝、业主宝、置业宝和社区宝等在内的产品库，形成可复制的多层次业务模式。目前正在积极推进“社区宝”的开发，绿地社区宝的产品形态包括社区投融资服务、朋友圈投融资服务。绿地置业宝的产品形态包括首付款投融资服务、购房优惠认购权凭证服务等等，将通过3000多个绿地置业顾问进行O2O全面推广。未来三年，绿地金服目标是平台交易量突破1000亿，注册用户突破300万，打通500个社区。

最后我们来看，绿地打造金融控股集团未来的战略目标是：短期内金融产业成为绿地集团新的利润增长点，至2020年业务规模力争达到800亿元，利润达到100亿元;中期内，成为绿地集团多元化发展的重要支柱和集团产业升级转型的方向;从长期来说，绿地金控集团将形成自己的核心竞争力并在细分产业中有核心优势，力争“业务收入在集团内三分天下，然后占据集团收入的半壁江山”。

2、万达集团——未来万达模式的升级，本质上就是金融集团自2014年底万达在港交所成功上市之后，2015年来，万达的战略出现了180度的大转变。从重资产往轻资产转型，从地产变成金融，从线下走到线上，万达最近半年的战略可谓天翻地覆。

从最新王健林的发言可以观察到，万达将形成一个金融集团，有别于传统的金融集团，万达金融有银行、保险、证券、支付公司、资产管理等。凭借万达的资本优势，王健林又在打造一个全品类的金融帝国。

这里，最值得一提的是万达的互联网金融战略。

王健林在最近的讲话中谈到，“万达的金融要朝着互联网金融方向走，绝不搞开门店、拉人头的传统模式。另外，利用自身优势。一是大数据优势，万达电商大数据不同于普通电商，许多人几个月才上网买一次东西，不能全面抓取消费数据。二是规模优势。万达电商今年会员发展目标是1亿，几年后将有几亿活跃会员，几十万连锁商家。万达互联网金融要充分利用这种优势，能把这部分人和商家的金融产品做好就很好了。”为达到这样的目标，纯地产起家的万达在布局大金融的同事，也开启了人力资源架构的再造。

王健林的金融班底在最新亮相的年中会议上，包含了原建设银行投资银行部总经理王贵亚、原渤海银行行长赵世刚、原深圳证券交易所副总经理陆肖马、原快钱CEO关国光等传统金融和新兴金融的大将，整个万达金融的大版图初步浮出水面。近期，万达通过收购快钱后，通过在快钱平台上发售“稳赚一号”众筹了50亿元，可谓是互联网金融战略的小试牛刀。相比众筹模式，万达日后若想沿用轻资产思路拓展几百个购物中心，关键还是仰仗于其在发行REITS上的努力。

截至2015年7月，以H股流通股计价的万达商业总市值达到2700亿港元，万达院线A股市值达到888亿元。王健林掌握的两大上市平台，两家上市公司合在一起总市值达到3048亿人民币。不同于上述从房地产开发起家转型金融的绿地集团和万达集团，复星地产、平安地产则是在原有的金融集团框架下，布局了地产板块的业务。因平安和复星的金融基因，他们在拓展地产业务的战略思路与绿地和万达则完全不同。

如果说万达、绿地做金融业务是为了转型的需要，那么本身就金融投资出身的复星、平安，投资地产则是其资产配置的一个重要渠道。

3、复星地产集团——金融资本、产业资本与地产资本的高度融合以郭广昌为代表的复星集团起源于金融投资。复星控股早年在复星医药、钢铁、金融保险、文化、商贸等产业投资上进行了广泛的布局，为其在地产上的积累了积淀。相比万科等以产品起家的蓝筹地产公司，复星地产集团更具备了金融投资的基因。

深受股神巴菲特投资思想影响的复星管理团队，在复星国际2015业绩发布会上提出了一个独树一帜的“1+1+1”模式——保险+产业优势+蜂巢城市。

保险作为集团最重要的资金来源渠道，结合复星在产业投资领域的专业经验，在地产方面更多的是以蜂巢城市为产品形态，构成了从金融到产业、再到地产的三角架构。

从产品架构上看，蜂巢城市包括了大文化蜂巢、大金融蜂巢、大健康蜂巢、大旅游蜂巢、大物贸蜂巢等几个方向。

但从产业资金来源和投资结构上看，复星用于地产上的资本来自于其旗下的复地集团、星浩资本、星泓资本、星豫资本、星健资本五大开发平台，并打造了IDERA Capital、外滩金融中心、浙商建业、星堡、星景、策源等多条产品线。

截至2015年7月15日，复星母公司港股上市的复星国际市值已达到1374亿港元。

4、平安不动产集团平安地产是近年快速崛起的大鳄。以保险业起家的平安，作为金融巨头，其所管理的上万亿资本帝国，对房地产方面一直存在资本配置的需求。截止2014年末，平安不动产公司管理的资产规模将近500亿元。

平安在地产方面的渗透主要通过不动产投资、入股房地产企业、房地产金融等方面进行渗透。

(1)进行不动产项目投资

与安邦、生命人寿等保险公司在二级市场大举购买房地产股票不同的是，平安对房地产的投资更多的是进入到与房地产开发商合作，直接在房地产项目上进行投资。

从2011年起,平安寿险获得了PE与不动产双牌照，就启动了不动产投资的举措。

保险资金追求的是长期的稳定回报,核心城市的核心物业符合这一要求。因此,险资偏好一、二线城市核心商业区办公楼、综合体的投资逻辑一直被沿用至今。而早期平安投资的这些物业,现在基本都交由平安不动产统一管理。

在这些项目中，商业项目多集中在一、二线城市的核心区域，如深圳平安金融中心大厦、广州金融城等。

2015年1月,华润、首开、平安联合体以86.25亿元豪夺丰台区白盆窑地块。据首开董秘王怡透露,该项目由华润、首开来主导操盘,平安则是同股同权益,财务投资为主。

如今，平安旗下的不动产业务已涉足商业、住宅、养老、工业物流、房地产金融+电商等多个领域。平安在浙江桐乡、云南西双版纳、浙江乌镇开发养老项目,并采用“租赁+出售”的操作模式;平安还在成都空港和龙泉布局了工业物流地产。此外,平安的地产版图还扩张到了海外,在英国伦敦、美国波士顿等地购置商业不动产。

在2014年8月-2015年2月期间,平安不动产已经投入超过300亿元人民币扩充土地储备。

(2)与品牌房地产开发商合作

平安与品牌开发商频繁互动,包括招商、华润、首开、金地、朗诗、世茂等房企均与平安有合作项目,产品类型涵盖住宅、商业等。2015年4月,平安更是直接以63亿元收购了碧桂园9.9%的股份，成为碧桂园第二大股东。不过，平安与碧桂园的合作远不止于项目开发上的投资。

据媒体报道,在碧桂园社区服务APP中,将会嵌入平安任意门及平安付,推广使用平安付支付物业管理费、水电费、煤气费和其他收费服务;还要针对物业管理、O2O平台、电商、金融服务、养老、医疗、物流等等定制式的设计合作方案。

(3)打造平安好房网，进军互联网金融和房地产电商

2015年，引起房地产中介代理行业广泛注意的是，其高调推出的平安好房网。房地产电商性质的平安好房网有更明显的互联网金融色彩。

目前，平安好房相继推出了“好房宝”、“好房贷”等互联网金融产品，业务涉及“好房金融”、二手房买卖、租房、房产众筹、管家服务，涵盖地产领域的诸多方面，正在打造O2O模式的“房地产金融”闭环生态圈。截至2015年7月15日，平安总市值7354亿元。

我们看到，上述绿地、万达、复星、平安等四大公司，都在致力于构建一个全品类的金融帝国。上千亿市值的企业中，除了行业领袖万科在金融布局上，只有27亿投资介入徽商银行资本外，其他超级公司均在金融上有深入布局。

万科虽未直接介入金融行业，但其与金融资本的合作一直没有间断过。

品牌上市公司全面拥抱金融资本

相比上述千亿级超级公司的房地产金融战略，一批百亿级房地产公司对全面转型金融业也是跃跃欲试。往往这些品牌公司在前些年涉足房地产行业的同时，就已同时掌控了众多金融行业资源。因此，在如今的市场环境下，他们继续进行转型也是顺势而为。这里最值得一提的是这些公司也并无巧合的与保险资本进行了联姻。保险是金融之王，是金融业中资金最充裕的品类。往往在资本市场上扮演者投资者中的投资者的角色。

房地产企业与保险公司的联姻本身就天生就有契合度。房地产需要保险资本的计入，保险资本需要中长期稳定的大额投资对象的投资。因此我们看到在房地产金融的交界部位，保险资本是最活跃的一个领域。

1、泛海控股：使金融取代地产成为集团三大产业之首从山东青岛起家的另一资本大鳄泛海系，一直是业内房地产企业关注的另一个标杆。自2014年初收购民生证券，泛海控股拉开了打造跨行业资本运作平台的序幕，在“金融+房地产+战略投资”战略转型思路下，公司开始了大刀阔斧的系列调整和运作，通过收购和增资，率先取得证券、信托、期货业务，进而收购民安财产保险，金融控股平台初具规模。

从其具体战略来看，在纳入民生证券、民生信托、民生期货、民安财险以及即将设立的“民金所”、泛海担保、泛海基金等金融子公司后，泛海控股融合泛海集团及旗下民生控股已涉猎的产业基金、典当、银行等其他金融牌照，金融全牌照目标仅差“租赁”。公司计划尽快取得保险中的寿险、再保险、黄金交易、外汇交易等其他牌照，继续完整金融版图。同时积极布局互联网金融，与“战略投资”板块形成联动，横跨国际两个市场，成为未来发展的重要支撑。

(1)证券

2014年初泛海控股以32.74 亿元顺利完成对集团旗下优质资产—民生证券73%股权的收购，完成后持股比例增至87.166%。

(2)保险：目标全牌照，以收购等方式迅速做强做大

保险资产方面，泛海控股拟以不超过17.85亿元收购民安财产保险51%股权，股权转让已在保监会审批中，有望尽快完成。完成后将首先取得保险牌照中的财险业务，而后将继续谋求寿险、养老险、再保险等，完善保险全牌照。

(3)期货：通过增资进入行业前20

民生证券持股82%的民生期货, 前身为山西物产期货有限公司，1996年成立。公司具备商品期货和金融期货经纪业务资格，是上海期货交易所、郑州商品交易所、大连商品交易所会员，已获得金融期货结算业务资格，是金融期货交易所交易结算会员。

(4)互联网金融

泛海控股抢滩互联网金融风口，拟设“北京民金所金融互联网有限公司”，预经营范围：金融产品的研究开发、组合设计、咨询服务，非公开发行的股权投资基金等各类交易相关配套，金融和经纪咨询服务、市场调研及数据分析服务，金融类应用软件开发，电子商务。

除此之外，公司的“民金所”着力发展线上、线下相结合的综合金融服务业务模式。同时设立泛海融资担保有限公司等金融子公司，解决互联网金融风险控制问题。公司欲以此互联网平台为枢纽，结合自身在证券、信托、保险、泛海基金、资管、地产等的布局，向下整合整个集团业务板块与互联网的对接，以更好的实现资源整合和板块协同。

截至2015年7月15日，泛海控股总市值619亿。

2、泰禾集团——发起设立海峡人寿作为东南闽商最重要的房地产企业代表，泰禾集团以泰禾院子这一爆品在全国市场进行攻城略地。

与泰禾在全国市场深入的同步推进的是，泰禾在其自身往金融行业的转型战略也是可圈可点。

近日，公司发布公告，拟与福建省能源集团有限责任公司等发起设立海峡人寿保险股份有限公司。其中，公司拟以自有资金出资人民币1.5亿元，占海峡人寿注册资本的10%。

此前泰禾已成功布局福建农商行、东兴证券，大股东参股海峡银行，本次上市公司参与海峡人寿后泰禾系已在银行、券商、保险等领域抢占先机。

截至2015年7月15日，泰禾集团总市值211亿。

3、新湖中宝在江浙地区民营房地产企业的代表中，除却充满了匠人精神的绿城之外，在比较有影响力的就是新湖系的产品。不同于绿城的执着，充满了精明的投资风格的新湖中宝在快速拓展房地产产业同时，在金融业的布局也是令人艳羡。

目前新湖系已经拥有银行(盛京银行、温州银行、中信银行经济利益收益权)、证券(长城证券、湘财证券)、保险(阳光保险)和期货(新湖期货)等多元金融牌照资源，同时公司也在积极搭建互联网金融平台，通过收购优先股获取了U51.COM(51 信用卡管家)14.29%股权构建互联网入口端的渠道，目前大智慧(601519,股吧)和湘财证券合并换股方案已经获得证监会通过，完成后公司将直接间接拥有大智慧 15.1%股权，进而有望深入整合大智慧和湘财证券业务资源，搭建真正意义上的互联网金融平台。

除了资源的建设，公司还将目光放眼全球，与国投瑞银和鹏华基金开展境外投资资产管理计划，委托财产管理金额达 8.5 亿美元，将主要用于收购海外金融投资标的。

截至2015年7月17日，新湖中宝总市值477亿。

4、保险公司与品牌开发商广泛联姻，构成了房企资本的另一个重要来源除却上述主动深度介入金融产业的品牌公司之外，还有大量的品牌开发商在跟保险公司展开了深度的合作。这其中以方兴、宝能、金地、金融街(000402,股吧)等知名开发商为代表。

(1)方兴地产引进新华人寿等保险资本

2015年6月9日，方兴地产通过配股方式，已2.73港元向新华人寿保险公司、新加坡GIC、美国华平投资以及新鸿基等资本界大鳄定向配售16亿股。新华保险以3.57亿美元成为本次认购最大的一方。此番方兴和新华保险合作，无疑更看重保险业在产业地产、渠道资源共享和投融资等方面的优势，实现战略互补并扩大市场份额，为公司带来更大的融资灵活性。

通过合作加强与新华人寿的不动产投资合作，共同寻找新项目并研究模式。新华人寿也将为方兴在市场、资金、项目投资等方面给予支持。目前，新华保险在北京、海南等多地大肆兴建养老社区，并在广东、福建、上海等地进行项目调研。

截至2015年7月17日方兴地产总市值274亿港元。

(2)前海人寿举牌万科，其本身就是宝能集团的幕后金主

前期值得业界关注的是资本市场超级蓝筹股万科被前海人寿举牌的消息。这一方面反映出保险资本需要大量购买蓝筹标的的需求，另一方面也反映出万科优秀稳健的管理能力。

殊不知，本次举牌万科的前海人寿本身就是另一大全国开发商宝能集团的幕后金主。作为统一集团旗下的公司，宝能长期利用前海人寿的超强资本金优势，在全国市场快速那地，俨然形成了一个极具竞争力的品牌公司。除此之外，生命人寿、安邦集团、人寿等保险公司的身影在金地、佳兆业、金融街、远洋等标杆房企的公告中频频闪现，房企正在加速对跨界金融进行尝试。

互联网金融市场崛起，引群雄逐鹿

2014~2015年，以阿里集团旗下的蚂蚁金服为代表的互联网金融的横空出世，引起了开发商、金融机构、服务商等全产业链对这个新兴的风口领域竞争。在互联网场景时代下，每个企业都利用自身独有的资源，对互联网金融服务进行独特的定位和战略设计。

前面我们谈到绿地、平安、新湖系各自借自身多有的渠道对互联网金融领域的渗透，除此之外，还有多数品牌开发商和互联网企业也在这个领域内展开了激烈的争夺。

1、中天城投身处西安的贵州中天城投公司，在区域内一直是房地产业的翘楚。今日，这位过往的区域霸主也开始转型之路。公司在2014 年报中明确指出，2015 年将是“大金融”战略的起步之年。2015年5月，公司最新发布的公告，反映了转型的速度正在提升。其中包括：

(1)通过增资扩股获得贵州合石电子商务有限公司55%的股权，从而实现对招商贷互联网金融平台的绝对控股;

(2)出资成立融资担保公司和小额贷款公司，作为构建以招商贷平台为核心的普惠金融业务的重要组成部分;

(3)与贵州中黔金融资产交易中心有限公司签订战略合作框架协议，以拓展公司金融产业渠道，推进公司大金融生态链的发展与丰富。

(4)拟出资 20 亿元设立中天城投(贵州)普惠金融服务有限公司(中天普惠金服)。该项举措的意图是构建包括 P2P 业务、大数据金融、众筹金融、小额贷款、担保业务、在线支付等在内的创新金融业务。目前公司已持有招商贷、移动金融、大数据交易所、众筹交易所等创新金融业务公司的股权。

中天普惠金服的设立将利于公司整合现有资源，搭建创新金融生态圈，未来中天普惠金服很有可能成为公司打造西部陆金所的主要载体。

(5)拟出资2 亿美元在香港投资设立中天城投香港投资控股有限公司;

(6)子公司贵阳金控拟出资3900 万元参与投资设立贵阳体育金融管理股份有限公司(贵阳体育金融)。

截至2015年7月17日中天城投总市值488亿港元。

房地产服务商转占互联网金融市场的竞争在2015年愈演愈烈。世联、搜房、易居、链家等一、二手销售代理的门户公司都在互联网金融领域剑拔弩张。

2、世联地产——家园云贷呈现爆发性增长作为一手房销售代理市场的领头羊，世联行最近也正在经历快速的金融化过程。

尽管世联行在传统代理业务上不断保持增长，但公司表示，房地产规模化扩张的时代已经走到尽头，比拼销售额的黄金时代业已终结，以传统销售型服务为主导的地产格局将被重构。自去年6月以来，在“祥云战略”的推动下，世联行开始全面打造房地产O2M商业模式。半年过去，一个新三驾马车驱动的新格局逐渐浮出水面。其中最值得注意的是世联在互联网金融领域的布局。

家圆云贷产品在2013年7月推出，2014年在“祥云战略”的推动下，其销售迅速上量。2014年，家圆云贷产品共计放贷19518笔，金额达19.7亿元，平均每笔贷款约10万元，其小额分散的特征尽显。该业务为公司带来收入2.45亿元，占公司金融服务业务收入的91%。

除家圆云贷以外，装修贷、尾盘基金、P2P等多元金融产品也正在推向市场。涵盖“集房”、“集客”、“集金”三个独立APP的“世联集”系列是其中的代表。袁鸿昌介绍道，“集金”是P2P平台、“集房”是房屋信息平台、“集客”则是针对经纪人的房源共享平台。世联行去年金融服务业务实现收入2.69亿元，同比增长286%，增长主要来源于家圆云贷产品的收入。

截至2015年7月17日世联行总市值298亿元。