房企的金融生意经

前言：行业发展一般要经历三个层次：第一个层次是产品，第二个层次是产业，第三个层次是金融。白银时代，房地产行业已迈入“地产、金融、互联网”叠加发展的阶段。随着市场竞争的加剧，房企越发意识到金融的重要性，逐步迈向金融化发展之路，加速向轻资产等更高维度的经营模式转型。

1.海外房企金融化路径

由于不同的历史特点、经济发展程度以及房地产金融制度均不同，海外房企的金融化路径亦有所差异，但从国际各成熟市场的房企金融化时机来看，这些房企均是在上市及实现初步资本化发展之后，抓住房地产金融的有利时机，率先推动自身金融化的实施。海外房企金融化路径主要有以下两种：

图：海外房企主要“金融化”路径

第一种模式，开发+金融服务。以住宅开发业务为主的房地产企业一般借助并购银行、保险等金融机构或与之合作的形式不断提升资本运作能力,围绕房地产开发的价值链形成了开发+金融服务的金融化模式，代表企业如美国的Centex、Horton、日本的住友不动产、香港的新鸿基等；

第二种模式，开发+REITs或REITs。以商业地产开发运营为主的房地产企业则主要借助房地产投资信托（REITs）的形式实现对旗下商业项目的资产运作及实现相应收益，形成了REITs或开发+REITs的金融化模式，如美国的西蒙、新加坡的凯德集团等。

2.房企金融化路径 

与海外的房企金融化相比，目前房地产行业的金融化趋势越发明显，受限于政策管制，整体金融化程度仍较低。但在互联网快速发展的背景下，房企金融化迎来发展良机。

同时，房企的金融化路径已越发清晰，并逐步向海外主流模式靠拢，目前百强企业主要借助服务地产主业的“地产金融”、以金融工具运作为核心的“金融地产”以及以金融投资和服务为主的“纯金融”三种模式布局金融领域：

图：“房地产金融化”路径

“地产金融”模式：以服务于房地产主业价值链的各个环节为主，并与互联网金融的结合极为紧密；该种模式对房企资金、管理等要求相对较低，门槛不高，并且能够有效帮助房企实现融资、营销去化等目的，较多企业选择此种方式作为推动自身金融化的一种有益尝试。

“金融地产”模式：以房地产为媒介，借助资产证券化等资本化运作手段赚取投资收益。相较于其他两种模式，需要企业有雄厚的资金实力及较高的金融及资本运作能力。由于资产证券化政策仍未完全放开，现阶段仅有万科、世茂等少数百强企业涉足。

“纯金融”模式则面向所有领域,通过成立、投资及并购入股金融机构打造多业态并存的金融集团，培育新的利润增长点。选择纯金融模式的房企一部分是如绿地等综合实力雄厚的千亿级房企，另一部分则为将金融业务做为企业长期战略进行培育的中型企业。 

（1）地产金融模式：服务于房地产主业相关环节，促进主业发展

百强房企借助地产金融化手段服务于房地产主业的相关环节，以解决如拿地、开发环节的融资问题、项目开盘等营销去化以及产品及社区服务提升等问题，以服务于房地产主业的发展。

表：百强代表企业“地产金融”实施案例 

（2）金融地产模式：以资产证券化获取地产投资收益

目前，的金融地产化刚刚起步，主要通过REITs、ABS等资产证券化手段，将流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产，企业通过持有此类证券资产享受分红和物业增值收益。

图：房企金融地产化 

目前，万科、世茂房地产、金科均已试水资产证券化，通过打包资产上市获取收益。其中，万科携手鹏华基金于2015年6月26日成功发行首支公募房地产信托投资基金(REITs)产品，前海万科企业公馆为投资标的。鹏华万科REITs是在封闭运作期内投资于目标公司股权，以获取商业物业租金收益为目标，其成功发行意味着公募基金的投资范围由股票、债券、货币三大类资产正式扩展至不动产领域，是地产REITs探索取得的突破性进展，也是万科轻资产转型的重要一步。

（3）纯金融模式：加速金融布局，培育新的业绩增长点

图：房企大金融布局

在房地产行业深度调整时期，规模房企加速布局金融领域，通过投资设立、并购入股等方式打造多业态并存的金融集团，培育新的利润增长点。以绿地、万达为代表的部分企业资金实力雄厚，资源丰富，其可依托强大的资金和资源实力综合运用投资设立、并购、入股等多种手段打造金融集团，快速布局金融领域，拓展业务渠道和盈利来源；还有一部分中型企业受限于自身资金、资源情况，一般采用或联合或入股金融机构的方式涉足金融领域，获取资本运作收益，避免单独投资设立金融机构所带来的资金、运营风险，如首创、花样年等。

在众多布局金融领域的房企中，绿地、万达较有代表性，其金融布局路径可为后续企业布局金融领域提供参考借鉴。

图：代表房企金融布局案例

绿地是千亿房企中最早进行金融布局的企业，经过多年发展，企业金融定位逐渐明确，即打造以“金融公司”模式为主,定位“投资+投行”的大资管平台。2011年，绿地金融成立，并以投资、并购、入股的方式布局了金融机构投资（入股上海农村商业银行、锦州银行、东方证券等）、基金投资和管理业务（与交银信托、信达资产合资设立基金管理公司）、类金融业务（在上海、重庆、宁波、青岛等地发起设立小额贷款公司、在贵州省设立了绿地金融资产交易中心）、资本运作等四大金融板块；同时，企业也在海外设立了绿地控股集团海外投资有限公司、绿地资产管理有限公司和绿地国际资本有限公司三家公司,从事海外投资管理、咨询、海外实业投资等。进入2015年，企业积极探索互联网金融业务，分别推出绿地地产宝、绿地广财APP、吉客网等多种互联网金融平台，布局互联网金融领域；此外，企业还以收购香港四、九号证券牌照，入股杭州工商信托股份等形式布局证券、信托领域，金融业务布局进一步完善。 

在电商冲击下，万达提出第四次转型，转型方向之一即为金融，企业未来计划打造以“互联网+金融”为主的金融集团。2014年8月，万达集团、百度、腾讯共同出资成立万达电子商务公司，涉足互联网领域；同年12月万达以3.15亿美元控股快钱，借助快钱在金融领域的优势完善企业金融布局。2015年初，万达金融注册成立，万达金融布局进一步揭开面纱；半年会上，企业提出将发起银行、证券、保险公司至少三起并购，加上已有的快钱公司和投资公司，构建万达大金融格局，做真正的互联网+金融。

结语

白银时代，房地产企业的金融化转型才刚刚拉开序幕，与美国、新加坡等房地产企业相比，仍有诸多不完善之处。对于房企来说，布局金融化对企业资金实力、资产管理及资本运作能力的要求较高，因此，房地产企业目前需在持续巩固主业发展的基础上，积极开展同优秀金融资本间的合作，不断夯实综合实力，合理推进金融化布局。

未来，百强房企仍需积极借鉴海外房企金融化的成功经验，主动探索“产业+金融+互联网”的新型地产发展模式，让互联网科技、金融与房地产的生产与消费领域完美融合，打造以“客户”为核心的新型房地产金融服务平台，实现从“产品”到“产业”再到“金融”的转型发展。