租赁的发展是全产业链效率提升的过程

租赁市场是“更市场化”的市场

1、租赁市场的租金有一个明确的分布规律。从统计来看，长周期上，租金收入的弹性就是1左右，也即长期来看租金的涨幅跟收入的涨幅比大概等于1。其中，从目前城市租金收入比来看，一线城市为1.2到1.5，二线城市在1到1.2，而大部分三四线是负数。我认为，当收入增长而租金反而下降的城市不适合做租赁。

2、租赁市场的发展或者不发展，跟市场、需求的关联度最高，不会因为的鼓励，各种纷繁复杂的政策的变化而让这个市场发生翻天覆地的、快速的变化。2017年以来，一系列针对租赁市场的政策带来的结果是形成了非常多元化、短期内快速放量的供给端市场。然而，租赁市场崛起有一个必要条件，就是需求的启动。而如今，租赁市场最大的问题就在于政策刺激了供给，集中式公寓明显放量，各类企业反复进入，但对需求实质性的改进并不显著，租售同权目前没有特别明显的进展，这也是我们需要关注的风险。

3、租赁市场目前还处在一个需求弱以及有效需求不足的阶段。链家的调研数据显示，21%的租客会在未来的五年内考虑买房，买房的核心原因在于教育和医疗，而这些正是目前租客不能享受的权利。同时，21.7%的租客群体总体上并没有在未来五年进行储蓄，进行购房的长期可持续规划，这是租赁市场面临的现状。

4、租金定价和距离有一个非常明显的梯度关系。以上海为例，内环是租赁需求最旺盛的地方，往外几乎没有什么需求。对于集体建设用地入市做租赁，或者开发商持有土地做租赁，如果供给房源不在中心地段，消费便成问题，从而可能产生潜在的租赁库存问题。

5、租赁行业有一个很简单的规律，如果出租率不能超过92%，甚至更高，运营就会存在问题。今年自如管理了五十万间房源，北京市场的出租率在97%以上，因此自如的运营尚且“自如”，但是，现在布局租赁市场的机构运营状况，供给的消化能力如何，都是值得考虑的。

租赁企业应关注三个“一亿人”

随着以家庭为单位的租赁人群的增加以及全年龄层的单身化，租客的需求产生了变化，如何破解“三个一亿人的住房需求”也成为企业面临的重大课题。这三个1亿涵盖三类人群：

1、1亿流动人口。其中包括8800万的跨省的人口，及2200万的跨城的流动人口。未来，按照目前的状况，他们可能只能住的更远，更隐蔽，而这是租赁企业应当首要解决的难题。

2、1亿单身独居人口。未来会有近1亿的各个年龄的单身人口，他们的租赁需求目前几乎完全没有被覆盖，但从单身人口占比较高的日本、美国等来看，今天开发商设计的单身公寓与实际需求仍然存在较大差别。

3、1亿老龄人口。随着人口老龄化加剧，适配老龄人口需求的租住问题也将是未来租赁市场运营方必须考虑的问题。

因此，未来租赁市场的发展趋势，我认为，为满足租客需求，推动行业的共融和发展，所有的参与者都应该提供相应的价值服务，提供靠谱的产品设计、户型，让不同的人群获得有能力支付、有品质的产品，同时也要给予租客有效的金融支持。租赁的发展事实上是全产业链效率整体提升的过程。（完）