投资美国房地产市场应注意的法律问题

随着房地产市场的调整和美国房地产市场的复苏，众多企业将目光 瞄准了美国房地产市场，准备分享这一巨大的市场机遇。2014 年 10 月 6 日， 安邦保险宣布以 19.5 亿美元价格从希尔顿酒店集团收购美国纽约华尔道夫酒店。 同年，绿地集团登陆北美的首个项目——总投资达 10 亿美元的“洛杉矶绿地中 心”正式开工建设。而房地产开发商第一次独立在美国开发的住宅项目，则 是在纽交所上市的开发商鑫苑置业于 2012 年 9 月宣布获得了一块位于纽约 布鲁克林威廉堡城区的土地，购买价格为 5420 万美元，未来将开发面积约 4.7 万平方米、超过 200 个单元的住宅项目。

各种数据和迹象显示，在经历了 2008 年金融危机之后，美国的住宅地产从 2012 年开始明显恢复活力，并在 2013 年呈现一个迅猛增长的态势，2014 年 的增速略有放缓但仍保持上走的趋势。个别城市或地点(比如纽约市、加州旧金 山等)的价格已经全面恢复经济危机之前的最高水平，全美国的商业地产也出现 稳定增长，增长点主要体现在美国的东西两个海岸(尤其是纽约和加州)以及美 国南部(尤其是德州)。人民币兑换美元的汇率目前仍处于历史最为优惠的时期， 可以说是将人民币资产转为美元资产的绝佳时机。来自的买家已跻身为美国 房地产的第二大投资群体。根据全美房地产经纪人协会发布报告，2011 年 3 月 至 2012 年 3 月，海外投资者在美国购房金额总计 820 亿美元，来自买家 的投资超过 90 亿美元，较 2010 年上涨了 89%。然而，当企业进军美国房 地产市场时，也应意识到美国房地产市场的法律环境和有很大的不同，应予 注意。正如万科的王石所言，“市场与美国市场差异很大，不是让市场适应 万科，而是万科要适应这个市场。”下面简单介绍美国房地产市场应注意的相关 法律事项和风险：

一、所购买不动产风险

1、财产范围

对于所要购买的不动产区分不同情况，投资人应确认相关的物业财产范 围和产权情况。例如，如果购买的是商场或酒店，所需要确认的财产范围不仅包 括相关土地和地上建筑，还应包括建筑内的设备设施、与该商业物业经营相关的 证照、客户名单等商业秘密、测绘图纸或其他无形资产。如果购买的土地用于开 发，则可以要求卖方给予必要的可研调查期，以便对土地相关情况作更详尽的调 查，以确定是否适合作符合相关目的的商业开发。

2、产权调查

投资人应对所要购买的不动产物业进行相关的产权调查，确认是否存在 产权瑕疵。产权调查可由产权调查公司进行，通过搜集当地备案的相关房地 产公开信息，包括房地产历次交易的产权变更记录是否连续完整，是否存在抵押 权、地役权或其他产权瑕疵，是否附有相关债务或者欠缴税费等，最终形成相关 地产的产权调查报告，罗列相关发现的产权瑕疵或其他问题。上述发现的问题应 由卖方在交割转让前予以解决。另外一个解决方案是，投资人可以购买不动 产物业产权相关的保险，一旦发生在产权调查中未发现的产权瑕疵，可以要求由 保险公司进行相关理赔。

3、物业检查

投资人应聘请专业人员对所购买的不动产物业进行仔细的检查，包括物 业建筑结构、管道设施、供冷供热供电供水系统、是否存在环境风险(例如石棉、 白蚁、管道泄漏等)。

二、许可风险

1、区划许可

在美国从事房地产开发应注意符合区划相关的法规要求。美国各州拥有 立法权，并授权各市政当局制定有关土地利用方面的区划制定法。当地的市政委 员会由选民选出或市政当局任命，负责制定适合当地的区划条例和总体规划。当地立法机构指定社区成员组成当地规划委员会，通过组织公众听证会，调查并获 取相关信息，负责编制区划条例和总体规划，并向当地市政委员会或其他立法机 构提供建议及相关法规的修订、执行和管理标准等。受区划委员会制定的区划影 响严重的业主可以向法院进行上诉。公众意见和社会团体在区划法的制定和实施 上起着非常重要的作用。如果社区民众反对某项目，房地产开发商必须与其协商 并征求其同意，否则很难获得区划委员会和市政委员会的许可。

企业投资美国房地产开发，首先需要就项目制定总体规划，包括总平面 设计和建筑物的初步设计，报市政当局批准。房地产开发商应注意与当地居 民沟通，做好相关公关工作，不要简单认为和当地市政当局打好交道就可以了， 不要按照在的思维模式先拿到地再说，如果项目未得到当地居民的支持，很 可能导致项目无法进行和投资失败。

2、建筑许可

除了区划许可，开工前还需要申请建筑许可及其他开工前需要报批的各种许 可，包括市政许可给水排水许可、消防许可、历史文物许可及其他许可等。相 关项目建筑设计应符合有关建筑法规标准(Building Codes)的要求，如建筑 材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。获得建筑许可的时间要看各地 方的规定，涉及环境问题时可能会较长。例如美国可出售开发的岛屿获得建 筑许可的手续就会比较复杂，耗时可能达 10 年甚至更长，有没有建筑许可的岛 屿售价也差距很大。在获得建筑许可并交纳相关税费后，才可以开工建设。

三、环境风险

在美国购买不动产物业，尤其是购买土地用于房地产开发时，应注意相关的 环境风险并需要进行相关的环境评估，审查相关环境许可证照是否有效，是否存 在违反环境法规而导致产生环境责任的行为，是否存在为满足相关环境要求而需要进行的投入或开销。如果购买的地块在环境保护敏感地区，如野生动物栖息地或湿地等地区，未经许可是不得砍伐任何林木或者破坏地表植被的，而这可能对 房地产开发的工程进展带来严重影响。

四、劳工风险

美国的建筑工人属于蓝领工人，与的建筑工人不同，他们的收入不低于白领，甚至会更高，享受固定的工作时间 和假期安排，其权益受美国法律和工会 组织的保护，应避免随意延长工作时间或延迟发放工薪。在美国，很多工人加入 工会组织，由工会代表工人同企业谈判集体雇佣合同，谈判内容包括工资、福利 待遇、工作时间、辞退条件和遣散费等。工会可以组织工人罢工，或者在签订或 续签劳动合同时要求较高的工薪福利。美国也曾发生过因为工会组织和企业间谈 判，导致企业经营困难的案例，例如美国通用汽车公司 2007 年在和工会谈判续 签集体劳动合同时遭遇罢工，最终被迫接受更高代价的为期四年的劳资合同，最 终导致企业负担较高，于 2009 年申请破产保护。

五、土地买卖

开发商购买美国土地用于开发，需要和美国土地业主签订《土地买卖协 议》，并要求在满足交割条件的情况下再进行交割。这些交割条件包括产权公司 出具产权报告和/或产权保险，测绘地图和图纸已提交，土地等级证明和其他相 关证明文件已提交等。如果存在银行贷款，开发商企业还需要和银行签订《土地 贷款协议》，在存在担保或抵押的情况下，地契和产权保险文件会交由贷款银行。

六、施工管理

美国的施工管理体制由开发商、承包商和监理工程师三方组成的管理体系组成，通过招标承包制，选择承包商和签订合同。与不同的是，的建筑商 作为乙方常处于谈判弱势地位，常存在垫资开工的现象，而在美国建筑商和开发 商处于平等的地位，一般不存在垫资干活的现象。

初入美国房地产市场的企业也可以选择和当地房地产企业合作的方式， 共同开发美国房地产市场，避免企业对当地市场情况缺乏了解的不利局面。 例如，2013 年万科在首次进入美国房地产市场时，即与美国铁狮门房地产公司 合作，成立合资公司，万科持有合资公司 70%的股权，铁狮门持股 30%，共同开发位于旧金山的公寓项目，并且合资公司由铁狮门负责管理。合作共赢，稳扎稳打，风险防范先行，秉持这些理念，相信进军美国房地产市场可以抓住很多大机遇。