投资意大利房地产市场应注意的法律问题

本文来自于北京德恒律师事务所合伙人贾辉律师投稿

随着欧元贬值和米兰世博会的召开，投资意大利房地产可能成为投资者不错的选择。事实上，意大利房地产市场也出现复苏现象。据报道，2014年三季度，意大利主要城市房屋购买和销售有所增长，罗马和博洛尼亚地区增幅近19%，佛罗伦萨地区增长23%，热那亚增长10.4%，巴勒莫增长8.9%，那不勒斯增长7.3%。意大利全国房地产市场同比增长3.6%，住房销售增长4.1%，商铺销售增长9%。而外国投资者已成为投资意大利房地产市场的一支主力军，2013年意大利国际市场交易量达到27.4亿欧元，相当于意大利境内房产交易的79%，表明外国投资者对意大利房地产市场看好。

投资人也开始成为意大利房地产市场的活跃者，并为很多意大利当地卖家所认可。投资人在世界其他地方如纽约、伦敦等房地产市场上的惊艳表现，也使得意大利期待投资人同样进入意大利房地产市场，带动意大利经济的复苏。而对于进入意大利这个充满艺术气息国度充满憧憬的投资人而言，应注意购置意大利房地产相关法律问题，避免陷入风险的泥沼。

一、置业流程问题

在意大利购置房地产主要有三个阶段：前期选择和调查阶段、初步协议阶段和正式过户阶段。

1. 前期选择和调查阶段

此阶段主要是找到和选择有购买意向的意大利房产，并对拟购买的房产进行调查，看所购买的房产在法律等方面是否存在瑕疵。在这个阶段有以下合作伙伴可以提供协助：

a. 房地产中介

房地产中介可以协助提供供选择和购买的房产。应注意正规的意大利房产中介需要在意大利当地商会注册以获得相应资质。房产中介的佣金可以由买方一方支付，也可以由买卖双方同时支付，这取决于房地产中介在房产交易中的身份和买卖双方的约定。

b. 房地产调查员

房地产调查员可以协助买方确定所要购买的房地产是否合法用于出售和适合人居住。需要调查的方面主要包括：

l 卖方对于所出售的房地产是否具有合法的产权;

l 拟购买的房地产是否具有抵押或者其他影响房地产使用的第三方权利;

l 拟购买的房产是否符合当地相关规划、建筑和土地登记相关的法律规定，并取得相关许可;

l 拟购买的房地产是否宜居，是否有相关证明文件;

l 卖方是否遵守了所有与拟购置房地产相关的税收义务并缴纳完毕相关税费。

另外，投资人欲购买意大利房地产，需要事前获取税务登记号(Codice  Fiscale)，以便在意大利开立相关银行账户及用于水电气等公共设施登记等。

2. 初步协议阶段

第二阶段为买卖双方就房地产买卖交易进行接洽和谈判，签署并互换房地产买卖初步协议(Compromesso)。该阶段应注意以下问题：

a. 初步协议

初步协议应在具有丰富经验的意大利律师协助下签署，该协议主要规定以下内容：

l 对所出售的房地产进行详细界定，包括提供在当地土地登记机关(Catasto)的土地登记编号，有关房地产的边界四至图等;

l 购买价格及定金;

l 明确卖方无条件出售相关房地产的法律义务;

l 交割日期;

l 处理在调查过程中发现的抵押或其他问题等;

l 必要的协议附件，能源效能证书(APE证明)等。

如果初步协议签署和最终的交割日期之间相隔时间比较久，还应将初步协议在当地相关机构予以登记，防止卖方出现一房多卖的现象。

b. 定金

初步协议签署时需要支付定金(Caparra)，一般为交易价格的10-30%。应注意这里的定金有两种，一种为立约定金(Caparra  Confirmatoria)，另一种为解约定金(Caparra Penitenziale)。两种定金的含义和法律后果不同。

在立约定金情况下，如出现买方违约撤出交易，定金归卖方所有;如出现卖方违约撤出交易，卖方需双倍返还定金给买方。在解约定金的情况下，出现买方违约撤出交易的后果是一样的，买方交付的定金归卖方所有，但在卖方违约撤出交易的情况下，卖方只需将定金返还给买方即可，无需双倍返还。

3. 正式过户阶段

第三阶段为在意大利当地公证员(Notaio)的协助下完成相关房地产交易的过户手续。在意大利，公证员负责完成房地产交易产权自卖方转移给买方，包括起草房地产交易契约(Rogito)和当地土地登记机关的登记。买方需要在该阶段支付完毕全部交易价款及相关税费。

如果投资人无法亲自出席过户，需要出具授权书给第三方代为出席和签署交易契约。如果投资人亲自出席但不懂意大利语，则需要在得到公证员同意的情况下，指定翻译人员协助投资人进行相关翻译。

过户完成后，投资人还需要谨记自公证员处获得交易契约的副本，并及时签订水电气等公共设施相关合同，通知房地产相关管理方(如果有)。

二、优先权问题

如果投资人所购买房地产涉及农业用地，应注意根据意大利法律相关农户、佃农或邻居可能对相关房地产具有优先购买权。投资人应确使卖方将相关交易情况及时通知所有可能享有优先权的相关方，并给予相关方适当期限来决定是否行使其优先权。如果未能及时通知相关优先权人，相关优先权人可在交割完成后一年内要求买方退回相关房地产。

三、税费问题

意大利与房地产购置相关的税法比较复杂，需要咨询相关具有丰富经验的意大利税务律师确定与意大利房地产购置相关的税务问题。一般而言，相关税种主要有：登记税(Imposta  di Registro)、地籍税(Imposte ipotecarie e catastali)和增值税(IVA)。

登记税

l 自2014年起，对于非奢侈型居住用首套房登记税率为2%;

l 其他情况适用9%的登记税率;

l 如果房地产交易适用增值税，则登记税为固定金额200欧元。

地籍税

l 税率为1%或固定金额200欧元。

增值税

l 适用于自开发商购买房地产;

l 22%，适用于非居住用房地产，例如办公室等商业房地产;

l 10%，适用于居住用房地产(如为首套住宅则为4%)。

四、绿卡问题

在意大利购置住宅房产符合移民政策的，投资人还可以申请获得意大利绿卡。获得意大利绿卡主要有以下两个条件：

1，购置符合意大利移民政策要求的住宅房产，要求满足人均22平方米的居住条件，一般为30万欧元以上;

2，主申请人每年至少有31,000欧元的非工资收入，如果增加配偶收入就要增加20%，另外每增加一名子女收入就要增加5%。

满足以上条件即可申请获得“选择居住居留签证”或者“5年期旅游签证”，也可以同时申请向其配偶及子女发放，满5年后即可获得永久居留身份，10年后即可申请加入意大利国籍。

意大利作为欧盟主要发达之一，具有扎实的工业基础、优美的环境和迷人的艺术气息。目前的欧盟经济危机和欧元的贬值，为投资人进军意大利房地产提供了难得的机会。然而，购置意大利房地产并非想象中的那么简单，尤其是对于拟进军意大利房地产市场的企业而言。律师在协助投资人购置意大利房地产过程中将发挥重要作用，有利于事前辨识和规避交易中的潜在风险，确保交易顺利完成。

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作者介绍:

德恒合伙人贾辉律师毕业于美国纽约大学法学院，获法律硕士(LLM)学位，持有美国纽约州和的律师资格，同时持有注册会计师资格和英国ACCA资格。他曾代表中材国际并购一家德国企业，交易金额超过1亿欧元，为黄金集团公司在加拿大的重要收购项目提供法律服务，为重汽在其巴西的重型卡车投资项目提供法律服务，代表四川国栋建设拟并购一家意大利企业，代表铁路物资为其在巴西设立分公司提供法律咨询服务，为中石油在涉及加拿大、哈萨克斯坦、利比亚、阿尔及利亚、赤道几内亚等的石油资产并购项目提供法律服务。