一位银行业高管对房地产金融创新的看法：新风口已至

自1998年房改以来，房地产行业取得了巨大的成就，而在支持房地产发展的过程中金融业自身也得到了极大的发展。地产金融的大繁荣之下，隐忧仍在。与此同时，随着市场形势的变化，新的风口已至，地产金融需要逐步创新，更好地服务实体经济，降低融资成本，防范化解金融风险，提高资源配置效率。

大繁荣

数据显示，房地产开发投资完成额从1999年的4010亿元迅猛扩大至2014年的9.50万亿元，15年间增长了23.7倍。可以说在市场总量极其庞大的房地产行业，银行是主要的协同方。其中，商业银行是主要的融资渠道。截至到2015年6月，房地产贷款余额为19.3万亿元，包含开发贷及按揭。实际上，银行支持房地产业的资金还表现其它方面，例如同业业务和理财科目，其资金量也尤为庞大。

从融资工具来看，2010年，人民币地产基金开始发力；2012年，券商及基金子公司房地产资产管理计划启动；2015年，房地产公司债突起。除了公募REITs尚待放行外，针对房地产开发经营企业的金融工具基本齐备，能够满足房地产全产业链开发的需求，从开发、销售、并购、经营到转让都有配套的金融工具。

以公司债为例。2015年债券市场火爆，房地产公司债迅速崛起，其发行规模之大及发行利率之低均创近年来之最。自2015年初以来，交易所公司债制度，向非上市公司开放，新公司债5月份闪亮登场并呈现爆发式增长。WIND资讯显示，截至2015年9月30日，房地产企业信用债余额7375亿元，较去年底的4025亿元净新增3350亿元，其中主要为房地产公司债净新增2010亿元，由2014年年底的232亿元猛增至2242亿元。值得关注的是，9月24日，万科50亿元5年期公司债票面利率为3.5%，远低于同期国开金融债利率，逼近国债利率。

债券市场向来对流动性最为敏感。2015年以来，公司债发行利率大幅下行，根本原因是流动性持续宽松。房地产公司债在几个月内吸引了超过2000亿低成本的资金资源，对降低房地产行业融资成本是利好，但也反衬出实体经济比较虚弱，市场上优质资产比较匮乏，经济转型还需要较长的时期。

可以看出，地产金融经过5-6年的发展，已经取得了巨大的成就。一方面是得益于房地产业的黄金时代，房地产开发投资在15年间增长了23倍，而商品房销售额则增长了27倍。另一方面，金融不断深化，M2在15年间增长了10倍，金融机构总资产也迅速膨胀，截至2015年8月全国银行业金融机构总资产则高达188万亿。

总体来讲，金融市场已经迈过了起步阶段，正在向成熟阶段过渡。过去，地产金融以房地产开发为主，只存在房地产增量市场单一的金融体系，开发商和投资商是同一个主体，资金支持主要来自银行间接融资。随着房地产金融市场逐渐丰富，机构投资者和富裕个人的资金通过股市、债市、信托和基金进入市场，直接金融逐步扩大。未来，金融市场成熟的主要标志一是房地产证券化产品成为家庭资产配置的重要组成部分，二是金融市场主要服务于存量房地产。

然而，大发展的背后仍有隐忧。第一，房地产投资的杠杆加大。2010年，房地产投资开始降杠杆。2014年以来，房地产投资杠杆呈现加大的趋势。在消费端，银行按揭贷款首付比例仍能得到较好的控制，安全边际较高；而在开发端存在隐性加杠杆现象，主要体现在“名股实债”的操作，以及债性资金用于股性投资。第二，金融市场大发展之后仍有风险。随着房地产行业进入白银时代，销售放缓使得部分中小开发商遭受流动性风险，资金链断裂；若房价下跌，将会使得部分高地价项目面临亏损，高杠杆、高周转的经营模式风险凸显。加之，跨市场的金融产品交易结构越来越复杂、分业监管下信息碎片化使得风险隐患进一步提升。

深化发展 

隐忧之下，金融市场建设也亟待深化。 

第一，扩大直接融资，股票市场的融资效率有待提升。

上市房企在2015年内定向增发实施规模为956亿元，其中有450亿元通过控股方式认购，而从股市拿到的资金不足300亿元。对房地产行业而言，300亿的股市融资规模并不理想。这与2015年上半年火爆的二级市场交易相比严重失衡，错失发展良机，资本市场优化资源配置的功能远没有得到有效发挥。

第二，积极培育资产管理机构，促进储蓄转化为地产投资，扩大直接融资。

目前，M2的规模为136万亿元，而居民的储蓄也高达55万亿元。近年来，个人投资逐步从过去买房子转向金融投资。而与之相对应的专业资产管理机构数量不足，严重制约了房地产的直接融资，特别是私募市场融资。因此，要着重培养私募市场投资管理人，一方面培育专业化、品牌化、国际化的私募地产基金管理人，另一方面强化信托公司、券商、基金子公司的房地产投资主动管理能力，并允许设立银行系地产投资管理机构。

第三，盘活存量，发展地产金融资产流转市场和证券化市场。

随着流动性持续宽松的边际效应递减，光靠增量不现实，必须盘活存量，建立多层次的房地产金融市场体系，进一步发展原生金融工具的流转市场和证券化市场。

目前，可流转、可质押的房地产金融资产包括商业银行的房地产贷款、信托公司的房地产信托贷款以及居民或机构持有的涉房银行理财产品、信托计划、私募地产基金、资产管理计划，这些都为房地产金融资产的进一步证券化（例如CMBS，RMBS，REITs）提供了基础。

第四，促进实体经济，加大产业地产、消费地产金融服务。

过去金融服务主要围绕住宅地产，随着存量市场的到来，非住宅类地产崛起，例如，产业地产、消费地产（工业地产、物流地产、旅游地产、写字楼、购物中心等）的运营模式为开发、持有、运营等。其面临的融资痛点主要是配套金融服务不发达，金融机构不太熟悉新业态地产；低成本、长期限的资金仍然难找；优质项目不多，融资难是普遍现象。因此，开发企业要提升专业运营能力，培育优质资产。利率市场化会进一步促使利率中枢下移，收益提升。资产证券化市场的完善则会使产业地产和消费地产迎来真正的春天。 

新风口已至

随着经济转型期流动性持续宽松，大量资金追逐优质地产公司和项目，促进地产金融不断创新；地产行业进入白银时代，由开发为主转向开发、存量经营、并购重组并行，需要与之配套的金融工具；居民家庭财富配置由买房子逐渐到投资金融产品，尤其是权益类产品；金融监管放松与创新使部分融资市场对房地产由限制到开放，推出证券化、REITs等新型金融工具；互联网与物联网的技术创新产生了互联网供应链金融及众筹。这些新趋势的出现，为地产金融提供了新的风口和充足的创新驱动力。例如，资产证券化、并购金融、互联网（物联网）供应链金融、房地产众筹金融。

资产证券化。在利率市场化的背景下，理财、机构投资者逐渐增多，房企开始在轻重资产之间做出选择。加之，期限错配走向完善，直接融资的规模开始扩大，监管政策有望在未来一段时间内放宽。随着上述资产证券化的条件逐渐完备，可供证券化的房地产资产存量也相当巨大。企业资产证券化对基础资产实行的是负面清单制度。而商业物业经营收益、物业管理费收入、入园凭证收入，销售款应收账款以及银行的按揭贷款、经营性物业抵押贷款都可以作为资产证券化的基础资产。由此可见，未来上市REITs的规模将达数万亿级。目前，在资产证券化方面的典型案例有中信启航专项资产管理计划、海印股份信托受益权专项资产管理计划以及欢乐谷入园凭证资产证券化等。

并购金融。在房地产进入白银时代，房地产企业之间的并购日趋频繁，大型房企收购中小房企，险资、大股东增持大型房企的股票等。随着房地产行业的横向整合，金融资本与产业资本开始寻求长期投资，一系列的跨界整合将至。随之而来就是融资机会，因为大型并购的背后都是借助金融实施杠杆收购。

互联网（物联网）供应链金融。目前，房地产采购市场年交易额已经高达数以万亿计，而绝大多数交易仍停留于传统的点对点线下交易模式。依托产业链，打造与互联网、物联网结合的B2B垂直电商平台，发展供应链金融，存在巨大的机会，也将成为创业或者发展的新风口。

房地产众筹金融。众筹的好处在于：一是借助互联网能有效解决信息不对称，而且效率较高，成本较低；二是小钱汇成大钱，如果把众筹做成地产金融，面临很多要解决的问题，例如需要的工具和产品、产品制度、流程以及风控措施。目前来看，市场上较成熟的众筹金融产品非常少。

此外，众筹平台要规范化。在特定的环境下，众筹平台要侧重讲究风险控制，保护投资人的利益。别人支持你众筹，你的平台就有责任，不应该帮融资方圈到钱就走人。同时，要有配套完善的法规，如果没有法律的清晰界定，众筹的边界容易搞混，而没有法律法规的保护，众筹的发展将是不可持续的。