房地产行业的本质及未来十年分析

计划经济遗留下来的这一独特的制度，使得土地成为地方巨大且不断增值的信用来源。不同于西方抵押税收发行市政债券的做法，土地收益的本质，就是通过出售土地未来的增值（70年），为城市公共服务的一次性投资融资。

就是一系列选择。但真正改变历史的选择，当时并不一定看得清楚。“土地财政”就是如此。从诞生到形成，它并没有一个完整的设计，甚至“土地财政”这一名词，也是后来才想出来的。但正是这个来路不清、没人负责甚至没有严格定义的“土地财政”，前所未有地改变了城市的面貌，成为全球经济成功与问题的根源。

“土地财政”是否可以持续？是否还能改进？还是必须全盘放弃？乃是攸关命运的重大抉择。由于“土地财政”被“房价”、“腐败”、“泡沫”等敏感的社会话题所绑架，摒弃“土地财政”，几乎成为学界和舆论界一边倒的共识。本应客观、专业的学术讨论，演变成了指责“土地财政”的竞赛。

好的“学术”，不在于告诉人们众所周知的“常识”，而在于能解释众所不解的“反常”。“土地财政”之所以抗风而立、批而不倒，就在于其有着不为学术界所知的内在逻辑。“土地财政”背后的经济含义，远比我们大多数人知道的深刻、复杂。

本文试图以“信用”为主线，重新评价“土地财政”的功过，思考“土地财政”改变可能带来的风险，探讨改进“土地财政”的可行路径。

信用：城市化的催化剂

城市出现了几千年，有兴有衰，但为何到了近代却突然出现了不可逆转的“城市化”？绝大多数研究，都认为城市化是工业化的结果。这一表面化的解释妨碍了我们对城市化深层原因的认识。

城市的特征，就是能提供农村所没有的公共服务。城市不动产的价值，来源于所处区位；不同区位的价值，取决于公共服务的水平。公共服务是城市土地价值唯一来源。无论城墙，还是道路，或是引水工程，公共服务都需要大规模的一次性投资（fixedcost）。但由于传统的资本获得方式，主要是通过剩余的积累，大型工程建设往往需要成年累月的建设。巨大的投资，限制了大型公共设施的建设，成为制约城市发展的主要障碍。

突破性的进步，来自于近代信用体系的创新。信用制度为大规模长周期的设备和基础设施投资提供了可能。

信用制度的关键是如何获得“初始信用”。工业化和城市化的启动，都有赖于获得跨越原始资本的临界门槛。只有资本才能为资本作抵押。一旦原始资本（基础设施）积累完成，就会带来持续税收。这些税收可以再抵押、再投资，自我循环，加速积累。

城市化模式的选择，说到底，就是资本积累模式的选择。不同的原始资本积累方式，决定了不同的城市化模式。历史表明，完全靠内部积累，很难跨越最低的原始资本门槛。强行积累，则会引发大规模社会动乱。因此，早期资本主义的原始资本积累，很大程度上是靠外部掠夺完成的。几乎每一个发达，都可以追溯到其城市化早期阶段的“原罪”。

传统社会的差序格局中，基于熟人社会的民间借贷，只能是小规模和短周期的。近代被打开国门后，不仅没有积累下原始资本，反而成为列强积累原始资本的来源地。1949年后，重获完整的税收主权，但依靠掠夺实现原始资本积累的外部环境已不复存在。不得不转向计划经济模式。

所谓“计划经济”,原理上仍然是通过自我输血，强行完成原始资本积累的一种模式。在计划经济条件下，经济被分为农业和工业两大部类，通过工农业产品的剪刀差，不断将农业的积累转移到工业部门。依靠这种办法，建立起初步的工业基础，但却再也没有力量完成城市化的积累。超强的积累率，窒息了经济，使生产和消费无法实现有效地循环。前，城市化水平一直徘徊在百分之十几。

城市化的“最初的信用”

城市化模式的大突破，起始于上世纪80年代后期。当时，农业部门已经无力继续为的工业化提供积累。深圳、厦门等经济特区被迫尝试仿效香港，通过出让城市土地使用权，为基础设施建设融资。从此开创了一条以土地为信用基础，积累城市化原始资本的独特道路。这就是后来广受诟病的“土地财政”。

1994年的分税制，极大地压缩了地方的税收比例，但却将当时规模很小的土地收益划给了地方，从此奠定了地方走向“土地财政”的制度基础。

随着1998年住房制度（“城市股票上市”）和2003年土地招拍挂（卖方决定市场）等一系列制度创新，“土地财政”不断完善。税收分成大减的地方不仅没有衰落，反而迅速暴富。急剧膨胀的“土地财政”，帮助以前所未有的速度积累起原始资本。城市基础设施不仅逐步还清欠账，甚至还有部分超前（高铁、机场、行政中心）。

的确，没有“土地财政”，今天经济的很多问题不会出现，但同样，也不会有今天城市化的高速发展。城市成就背后的真正秘密，就是创造性地发展出一套将土地作为信用基础的制度