房地产融资租赁

房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。最近的一次发生在2010年4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策”。

调控措施主要有：对开发商的紧缩信贷政策；对个人信贷调整控制；增加二手房交易税费；征收房产税；规范限制外资进入；提高银行存款准备金；不断加息等等。这使得整个行业的资金链偏紧，或者，会导致房地产行业的洗牌。

房地产行业的融资也就非常重要了。能贷款的贷款，上市公司发新股，发债，借壳，信托......其实，融资租赁也是一个很好的途径。

一、已建成商业地产的设备回租

商业地产中正常使用的电梯空调、供电供水、照明设施、消防安防、控制中心、LED屏幕等是一笔庞大的资产，这些设备已安装在不动产内部，没有债务或产权纠纷，并在正常使用，有或没有折旧，资产总值调整或不调整，均可采取标准的模式进行售后回租。此资产不移动，不影响正常使用。在租赁期间出租方向承租方收取租金，并把物件的使用权、收益权、占有权以及管理维护（包括质量维修、保险、安全和纳税）等权力和义务转移给承租方，承租方在租赁期间，对租赁物件拥有使用权，而所有权由出租人所有，并由承租人在租赁期满后以名义价格（比如100元）留购租赁物。

对承租方来说，这些项目可以盘活沉淀的固定资产。

对于大型房地产公司来讲，在融资租赁公司看来，这是一笔庞大的容易套现的金融资产。目前这些资产基本都在那里沉淀着。

二、在建项目的设备直接融资租赁（直租）

商业地产在建时，即对照明、电梯、空调等主体设备、设备附属物、安装调试、保险运输、培训等费用统一记入设备单价（或以总包价格），并以此价格为标准进行融资租赁，可以融入大部分资金。

设立情况设计方案，以达到承租方的利益最大化，租赁公司的收益也得以保证。

三、启动融资租赁公司的租赁模式

在有些时候，融资租赁标的物难以确定，没有标的物，融资租赁不能成立。这时可以开展类似没有融资租赁牌照的一般租赁公司的租赁业务，从而回避了融资租赁对标的物的严格限制。此方式为创新，可以扩大同一标的物的融资规模。

以融资租赁为平台，配合其他金融工具，可以发挥融资租赁的灵活性，可根据具体情况探讨方案。目前融资租赁推广度还是不够，对很多行业来讲，这还是一个陌生的名词。

在租赁方案的设计上要秉承合法合规，经得起检查监督的原则：经得起税务检查、经得起国资委检查，经得起银监会检查，配合的宏观调控，不碰红线。通过密切沟通，了解实际情况，给承租方设计切实可行的优化方案。

2007年底，金融租赁的资产规模大约只有200亿元， 2008年底资产规模就达到800多亿元。到2010年底已达3156亿元。

2010年，银监会监管的17家金融租赁公司新增租赁投放2048亿元；据外商投资企业协会租赁业委员会常务副会长屈延凯的估计，商务部监管的内外资融资租赁公司2010年新增投放在2200亿元左右。两者新增投放合计超过4200亿元。大项目占总金额的80%左右，其中相当一部分是资金运作，通过签署严格的保密协议，封闭运行，故很少见诸报端。

以上，房地产融资租赁的一般方式。