房地产投资信托基金REITs小知识

REITs的开展在已经提上议事日程，住建部已经选择四个城市进行试点，预计随着相关法律法规的出台与完善，这一巨大需求的市场将会蓬勃发展。以下内容节选自宋光辉所著之《资产证券化与结构化金融》一书，读者希望全面了解关于REITs的知识，可以购买机械工业出版社出版的宋光辉所译的《REITs》一书。

房地产投资信托（REITS，real estate investmenttrusts），是美国金融市场的一种创新产品，后来流行于全球。

REITS指汇集大量投资者的资本，持有并在多数情况下经营公寓、购物中心、写字楼和仓库等收益型房地产的公司或信托。REITS的份额与普通的公司股票不同的是，REITS的绝大部分收入必须来源于长期持有的房地产，作为经营实体必须将其盈利的90%以股利的形式发放给其投资者，作为满足这一特定要求的补偿是，REITS在其实体层面无须缴税。目前美国有近200个公开交易的REITs产品，这些产品总共持有近5000亿到6000亿美元的不动产资产，大概占机构所持商业房地产总价值的10%到15%。

从REITS持有的物业类型来看，按价值计算，商场零售物业占据36%的份额，其次是酒店（16%）、非商场零售物业（13%）、仓储物业（8%）、公寓（8%）及写字楼（8%）。持有REITS份额的四大投资者群体为普通股权基金、房地产专用共同基金、散户投资者及REITS管理者。

通过发行REITS，原本作为不动产的房地产获得了流动性。投资者投资REITS，可以参与到原来无法投资的产品，而且相比直接投资房地产有更好的流动性。相比其他投资品种，由于不动产相对稳定的收入，安全性也较高，在美国投资者一直将房地产视为安全投资渠道。另外，REITS自问世以来，就表现出了较好的风险收益特征，取得了较好的市场表现。

在美国，有三种主要的REITS类型，分别是权益型REITs（equity REITs），是指持有并运营能够产生收入的公寓等不动产的REITs。抵押型REITs（mortgage REITs），是指直接贷款给不动产的所有者或购买与不动产抵押相关的证券或贷款的REITs。混合型REITs（hybrid REITs），既拥有不动产又贷款给其他不动产所有者的REITs。

根据NAREIT的资料显示，2008年初美国大约有25家专门经营抵押贷款的上市REITs。大多数的抵押型REITs针对现有不动产发放抵押贷款，包括建筑和开发贷款、次级贷款、优先抵押贷款和其他中短期融资贷款等。抵押型REITs发放贷款的方式还包括持有抵押证券，并通过对冲和抵押债券来管理风险。在三种类型的REIT中，抵押型REIT通常能够提供最高的当期收入，但资本增值的机会最小。

根据NAREIT的资料显示，2008年初美国大概有110家专门开展权益型投资的上市REIT。权益型REITs与普通的房地产公司相似，不同之处在于权益型REITs以购买并持有物业为目的，而房地产则以开发和出售为目的。权益型REIT购买物业的资金来自于股本资金，也有来自于REIT通过长期或短期抵押贷款获得的债务资金。通过杠杆操作，REIT能够为投资者带来更大回报。在三种类型的REIT中，权益型的REIT当期收入最低，长期资本增值潜力最大。

根据NAREIT的资料显示，2008年初美国有3家混合型的上市REIT。

根据NAREIT的资料显示，20世纪80年代，REIT的总投资资产是以抵押贷款投资为主，占50%以上，而到2006年，权益型投资占比约60%，占据主要地位。

REIT通过将大众资金聚集起来，用于进行房地产相关的投资，其具备共同基金的一些优点。包括可以汇集资金，并结合专家在房地产领域的投资经验。可以为众多中小投资者提供其原本无法涉及的大型商业物业的投资机会。通过组合投资可以有效分散投资风险。通过证券化还能够为投资提供进入与退出的方便渠道等等。

从REITs的投资回报历史来看，REITs具备较高的安全性、较低的波动性以及与其他投资品种较低的相关性，使得其成为投资者非常好的投资品种。截至2007年底，REITs市场的业绩堪比标准普尔和罗素2000指数，其回报不但超过了固定收益市场回报率，也超过了房地产直接投资回报率。REITs与标准普尔500指数的相关度为0.37，与全球债券指数的相关度为0.07，与雷曼兄弟综合债券指数的相关度只有0.04。与其他投资品种如此低的相关度，使得REITs成为降低投资组合风险的良好选择。