在讨论这个问题之前，我们先对REITs作些简单的介绍。REITs是不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）的缩写。REITs通过发行收益凭证的方式汇集资金，然后由专门的投资机构进行房地产相关的投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。不同于一般意义上的房地产项目融资，租金收益或利息收入是REITs的主要收益来源。经过几十年的发展，REITs在业界已被广泛认为是将不动产资产证券化的重要手段，是直接链接不动产和金融业的桥梁。
截止2010年，美国REITs基金的规模已经达到4000亿美元，其中公募REITs占比80%，私募REITs占比20%。从赢利模式来看，90%以上是权益型REITs，剩下为抵押型和混合型。REITs于20世纪六七十年代在美国得到发展后，开始向澳大利亚、法国、荷兰等其它市场扩展。在亚洲和地区，日本于2000年引入REITs模式，并迅速发展壮大，香港于2005年开始REITs项目。从各国数据来看，近十年内，同等风险条件下REITs都跑赢股票，收益更高。
REITs能够广泛应用于房地产市场，它的主要优势在于，REITs可以作为一种公司实体获得税务优惠：REITs可以获得公司所得税减免，因此在条件允许的情况下约90%的可税收入都能返还给投资者。由于标准化的REITs基金可以在证券市场交易，所以使用REITs模式还可以吸引较为广泛的投资者，包括小额投资者。此外，使用REITs的另一个好处是融资成本低，尤其是面对公众的REITs，通常回报率较低。
光伏发电项目和房地产在经营模式上具有很大的相似性。一旦完成投资，它们每年都可以通过租赁或售电实现稳定和优质的现金流。因此，将REITs模式应用于光伏这样的可再生能源领域可以很好地结合可再生能源行业良好的市场前景和现有的成熟融资与经营模式。
但是，由于REITs目前主要用于房地产领域，如果将REIT模式延伸至可再生能源领域，即便是美国这样的成熟市场也还存在制度性障碍：一个公司获得REITs资格需要通过几项资格测试，包括季度资产测试和年度收入测试，用以验证该公司大部分资产和收入都与“不动产”相关。而光伏电站项目还没有被美国税务局（IRS）通过审核列为“不动产”。
一些行业人士认为，可再生能源项目在资产和收入方面已经符合好的REITs标准，因此，美国国税局IRS应批准将光伏和风电项目列为“不动产”以符合REITs要求。目前已有几家公司向IRS提出这样的申请。他们希望IRS可以允许光伏开发商在不拥有光伏设施所依附的房屋产权条件下用REITs模式进行可再生能源项目融资。这样，将来一个REITs项目可仅持有安装的面板，通过贩卖所发的电和获得的补贴取得收益。而目前在IRS尚未批准之前，已安装的面板仅属于个人财产或不动产投资组合的附加项目。
目前，尝试使用REITs模式融资并推动其获得IRS审批的典型代表是位于美国旧金山的Renewable Energy Trust Capital, Inc (RET)。RET成立于2011年，公司的成立获得了加州清洁能源基金（California Clean Energy Fund）的支持。公司旨在促成创新的清洁能源金融平台，配合美国先进的金融业、政策及技术支持以加速清洁能源发展。RET为现存的和预备建设的发电资产和市场提供流动性资金，RET的融资对象是美国的低成本资金。
RET的目标有如下几项：创立光伏业标准化投资结构，简化项目融资程序，降低资本进入成本，降低美国清洁能源发电成本。
RET公司负责并购的副总裁 Jon Norling说：“我们创立RET这个可再生能源融资平台是为了既为工程建筑方降低成本，也为电力用户降低费用，同时还能给投资者带来收益。”
目前，RET已向美国国税局（IRS）提出将光伏项目列为“不动产”以符合REITs要求的申请。由于今年IRS曾批准通过其他非典型资产符合不动产标准的先例（其中包括能源项目），市场对RET光伏项目获批比较乐观。
一旦将光伏项目列为可由REITs模式投资的不动产，RET管理的光伏REITs基金就可以迅速扩大投资者范围，使每个人（从个人到机构投资者）都可以通过这个简单且充满流动性的平台在迅速发展的光伏市场上占据自己的份额。
此外，2013年4月份在美国证券市场公开上市的Hannon Armstrong Sustainability Infrastructure Capital（阿姆斯特朗基金）也向美国IRS递交了REITs审批申请。此前，阿姆斯特朗基金披露曾从某可再生能源投资机构获得一笔类REITs贷款。
除了可再生能源领域的投资基金将商业模式向REITs领域延伸之外，一些传统的不动产投资信托或管理公司也开始将光伏纳入它们的资产范围。例如KIMCO Realty Corp（一个商业产权REITs）就正在自属房产屋顶上安装面板，所发电力直接卖给房屋住户，以此用可再生能源作为投资组合的附加项目增加收益。
由于目前作为美国光伏市场重要支撑的联邦投资税收抵免政策（ITC，减免额为系统安装成本的30%）和加州太阳能计划（CSI，全美最大的电力用户分摊补贴法案）都将于2016年底到期，因此，在接下来几年的过渡期，作为在房地产市场已经成熟并得到蓬勃发展的REITs模式有望在美国光伏市场得到更为广泛的探索和应用，并在2016年之后的“后补贴时代”逐渐成为主流模式之一。
那么，随着分布式光伏市场的启动和发展，在能否将光伏项目开发成REITs产品呢？
金融和房地产市场，推出房地产REITs的呼声已久，但到目前为止，可谓是“久闻楼梯响，未见人下来”。房地产REITs产品一波三折，存在多方面的原因。
这些障碍，总体归纳起来，大致是两个，第一个障碍是现有税收体制造成的门槛。由于目前还没有专门针对REITs或产业基金方面的立法，在设立REITs基金时，对其所纳税种的一个常规参考对象是商业物业。但目前税制对商业物业的运营并不友善。在运营商业物业时，公司需要对租金收入先交纳5%左右的营业税，再交12%的房产税，接下来还要交25%的所得税，这样的税收负担严重影响了物业的租金收益率。而在成熟市场，REITs作为一种产业基金形式，其一大优势就是可以获得税收优惠。在REITs 最为盛行的美国，REITs无须缴纳公司所得税，REITs投资的房地产资产也属于免税资产，不用交房产税。在香港，根据香港证券及期货条例第104条，REITs豁免缴纳香港利得税。
第二个障碍就是租金回报率普遍过低，这和目前商用物业的市场现状有关。由于售卖价格高企，现有的商用物业租金回报率普遍过低，难以达到投资者的预期，甚至和其它的长期稳定型回报产品，如债券、长期存款等相比，也难有竞争力。相比之下，以美国市场为例，在1978到2012年间，REITs基金每年带给投资人的股息收益率为7-8%。这也和REITs基金的重要竞争对手养老基金、保险基金和教育基金等长期资本的收益水平相当。因此，要发展出真正的不动产REITs市场，一定程度上首先需要的房地产市场走向理性，不动产租售比趋向合理化。
那么， 在REITs难以从的房地产行业突破的情况下，能否在光伏电站领域突围呢？要实现这一点，要突破的障碍同样是以上两个，即可操作的税收体制和能让投资人接受的预期回报率。
从目前的政策环境来看，在房地产和光伏电站领域，由于产业基金相关立法的缺位，发展公募REITs所需的税收体制短期内都还难以突围，但《信托法》和《合伙企业法》的颁发为REITs基金以私募的方式运行创造了可能。
根据《信托法》的规定，投资人进行信托投资计划投资暂时免除代扣代缴个人所得税，同时信托计划不是法人主体，也无需交纳企业所得税。而《合伙企业法》则规定，合伙企业作为非法人主体，无需交纳企业所得税，但是需要每年对合伙人应交纳的个人所得税进行汇算清缴，并在合伙企业层面进行代扣代缴。由于信托和有限合伙的组织和架构已经得到多年的发展和广泛的应用，所以相关条款和管理模式已经比较成熟。所以如果将信托和有限合伙进行有效结合，经过合理化的结构设计，也许能带来REITs在市场的突围，克服现有税制的约束，提高REITs的预期回报水平。
而对于第二个条件，即让投资人可以接受的预期回报率，在房地产行业，由于这和行业的市场态势有关，短期内难以找到租售比合理的物业这一点难以改变；而在光伏电站领域，随着发改委2013年8月30日关于《国务院关于促进光伏产业健康发展的若干意见》的发布，分布式光伏电站上网补贴政策基本明晰下来，且补贴保持25年不变。根据我们在研究中的测算，在全国大部分地区，发展分布式光伏项目都能达到国际长期资本和REITs基金所需要的回报率水平。
因此，参考国际上的长期产业资本在光伏电站领域的投资经验，结合REITs基金在成熟市场不动产行业的发展模式，在处于启动期的分布式光伏市场，行业的先行者如果能够将REITs模式引入光伏领域，将可能是一种打通长期资本流入光伏电站市场的渠道的有效方式。
随着产业投资的发展和成熟，当相关立法到位之后，光伏REITs基金还可以进一步通过转化为公募REITs，在金融市场上交易以增加资产的流动性，从而为投资者进一步降低风险，并最终将大量的低成本资金和光伏的大规模应用真正链接起来。
