融资租赁业务中科研用地的有关知识总结

作为产业发展的重要土地载体之一，科研用地的开发利用受到越来越多房地产开发商和产业投资者的关注。

与一般的工业用地（M）相比，科研用地更倾向于吸纳研发、孵化、高新技术等都市型产业，同时物业功能及形态更类似于商务办公楼；同时，它又能实现传统商务办公物业无法满足的试验、试产、产品定制、样品制作等功能，且因为是以优惠方式，鼓励扶持科技事业，因此地价较低。

但有一点值得注意，科研用地必须只能由科研公司购得。科研企业购买科研办公楼，必须递交《购买用途说明书》到相关部门，内容包括企业简介，生产的产品与科研有关的说明；个人则可以通过注册科研类的公司，获得购买资格。

▼ 事实上，科研用地的定义在标准里也经历了调整和演变。

根据2012年正式实施的《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》，科研用地由原来的单一的C65科研设计用地调整为A35科研用地和B29其他商务用地，其中A35面向非盈利性的科研事业单位，而B29则针对盈利性质的科研机构和企业。

图表来源：戴德梁行

基于两类科研用地性质的不同，A35科研用地一般采用划拨出让或协议出让形式，受让单位必须是科研事业单位，土地使用年限为50年；

B29其他商务用地采取公开招拍挂的形式，土地使用年限一般按照综合或者其他用地50年（某些情况下按商业用地40年），通常会将产业类型、建筑功能、土地转让条件、项目用地退出要求作为土地供应前置条件。

▼ 在产权分割问题上，作为产业用房，A35科研用地一般不允许分割销售；B29其他商务用地在土地出让合同中通常会约定自持和分割销售的比例。

对于分割销售的条件，目前暂未对分割销售的条件进行统一规定，地方在“打击房地产投机行为”的原则指导下各自明确相关的产权分割规范，一般而言，在缴纳土地补偿金后，分割销售的比例不超过总建筑面积的50%。

科研办公产品的交易流程与商品房（商业用地）一致，首付50%，不限购，但购买者也必须是有科教研发等性质的非生产型企业，主要用途是"办公"。企业购买办公楼多半以自用为主。

而在商住配套比例问题上，及地方缺乏对科研用地商业及居住配套功能比例的明文规定，也较少在土地出让前置条件中明确规定。一般来说，规划部门允许科研用地配置相应商住功能满足用地单位内部需求，但禁止以酒店、商城等形式对外营业。

由于法律漏洞，也有许多开发商在打"擦边球"：注册科研性质的公司，如药业研发企业、航空航天企业等，来购置科研用地。

但科研用地不属于商业用地或者居民生活用地范畴，寻求土地变性几乎是不可能的，如果在科研用地上盖住宅销售，是要承担法律风险的。

所以，作为开发商，如果你没有足够强硬的“背景”，笔者觉得，你尽量还是应该远离科研用地。

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