养老地产六大运营模式及代表企业

根据养老方式和盈利方式两个维度，我们将的养老地产模式归纳为以下六大主要经营模式。

模式一：本地出售型社区模式

该种模式以老年住宅为整个项目主题和亮点，以面向市场出售的住宅产品为主，注重社区环境的打造和养老配套设置的完善。这种模式的盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营。而随着养老地产的发展，本地出售型社区模式的养老地产投资收益水平也在不断接近房地产平均投资收益水平。

相对于其他模式而言，本地出售型社区模式的养老地产资金回笼快速，能够有效提高资金周转率，从而实现滚动开发。但不可避免的，这种模式也存在一点缺点，如进行这种模式的养老地产开发，必须获得土地使用权，因而享受土地优惠政策的可能性很小，同时不能得到养老地产升值的部分和通过养老地产及配套设施运营获得的长期稳定收益。

要成功打造这种模式的养老地产，复合的产品形式、完善的养老配套和优美的景观环境必不可少。在复合产品形式方面，通常要打造满足养老及准养老一族、准养老子女等不同客群的产品，甚至是满足不同收入阶层的不同定位、不同档次的产品，从普通的多层住宅产品到高端的独栋别墅、联排别墅、四合院等。

模式二：异地出售型社区模式（代表企业：北京东方太阳城）

该种模式是养老养生与度假旅游的完美嫁接，是异地养老方式催生出的一种养老住宅产品，一般位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，以住宅产品出售盈利。由于其特有的资源环境条件，这种模式难以普遍模仿复制。

这种模式形成原因是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活成本的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，从而满足老年人追求高品质退休生活的养老需求。

与本地出售型社区模式相似，这种模式同样具有资金回笼快、经营风险小的优点，但同时又具有其他模式不能比拟的地理优势、价格优势和环境优势。由于地域限制，这种模式在具有自然资源及旅游资源优势、环境优良的城市更容易获得成功。

模式三：租售组合型综合社区模式（代表城市：三亚、海口、大连、青岛等城市）

该种模式通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。项目中的养老公寓及配套设施由开发商运营或由专业的运营机构负责。这种模式不仅解决了全部出售对养老产业发展不利的问题，还解决了全持有经营资金占压大、市场难以消化的问题。

这种模式通常构建了“住宅销售+养老公寓出租+养老配套持有经营”的综合性的项目盈利体系。通过住宅销售获得一次性投资收益，而通过养老公寓出租和配套持有经营获得了长期稳定的收益。而收益的比例则因项目定位中产品配比不同而不同，一般销售与持有部分比例为8∶2。

租售组合型综合社区模式的最大优点，不仅是资金回笼较快，收益多元化，关键是在土地方面可采取灵活策略，在用地性质上，可以是居住用地、医疗用地、商业用地、公建用地等多种用地性质搭配的综合性开发。相对而言，其最大的缺点是资金投入较大，总成本投入比单纯的住宅开发高得多，建设周期相对较长；持有部分后期需要持续的经营管理和投入，投资回收期较长，通常在15~20年。

模式四：养老房产金融组合型社区模式（代表企业：北京太阳城）

该种模式尝试运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售，为企业发展融资，但多数金融创新手段还处在尝试阶段。目前，出现的金融组合型社区模式的产品主要有以房养老、押金或养老金返还和绑定养老保险3种。

模式五：会籍制社区模式（代表企业：泰康之家养老社区）

该种模式通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡。同时，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金，收费水平比福利型养老机构的收费水平高。通常销售的会籍，对年龄有一定限制，主要针对对保健养生格外关注及身体健康欠佳的老年人。因而，在一定程度上抬高了目标客户入住的门槛。在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，这种模式或能赢得市场的部分认同，但整体而言较难被大部分老年群体认可。

这种模式的盈利以房屋出租收益为主，配套产品经营收益为辅。在土地性质上，项目用地一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得，价格较低。而在运营上，将实行医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，通过会员费+管理费获得长期稳定收益，同时依托休闲配套提供养生度假体验。

因而，这种模式的优点是能够通过使用配套用地、行政划拨用地等灵活的手段获取土地，用地性质也可以是公建用地、医疗用地等低成本土地，同时结合医疗、养护等多种服务来实现长期稳定收入。而该种模式最大的缺点是全部持有经营导致资金占用量大、投资回收期长。同时，服务完善的市场化养老社区收费高昂，从而使得高入住率较难达到，有一定的市场经营风险。

模式六：床位出租型养老机构模式（代表企业：上海亲和源）

该种模式根据投资主体，有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式，以床位出租为主要盈利模式。

目前而言，公办养老机构收费较低、补贴多，严重供不应求，但体制机制不活、服务成本较高、经济效益较低。民办养老机构数量较少，缺乏政策扶持，经营状况不容乐观，发展不平衡，只有少数高端民办养老机构经营状况较好，而中低端民办养老机构盈利性则较差。可谓是，公办入院难、民办生存难。

整体而言，因养老机构具有一定的公益性质，能够盈利的非常少。而从目前的养老机构来看，具有以下特点的养老机构盈利相对较好。

从收入阶层来看，定位高收入保障对象的养老机构比定位中低收入保障对象的盈利好；从客群定位来看，主要服务于高龄、生活难以自理者的康复医疗项目的养老机构比主要服务于较年轻健康者的基本生活项目的盈利好；从区位条件来看，选择在交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方的养老机构比选择在边远乡村、人员稀少、基础设施缺乏、嘈杂喧闹的地方盈利好；从规模来看，床位较多、面积较大、投资较多、规模较大的小规模养老机构盈利好。