澳洲房地产投资指南

近年来，房地产行业正逐渐成为境外投资新的热点行业。根据有关行业报告，去年企业对境外房地产投资的总额已经超过160亿美元，与2008年时不足7000万美元相比，在短短几年内增长了数倍[1]。2014年，这一趋势更为明显：据统计，仅今年上半年，企业海外房地产投资的交易额即达到了370亿美元，超过去年全年的一倍。[2]

澳大利亚以其独特的优势吸引着大量投资，近年来，房地产行业正逐渐成为吸引投资的主要行业。我们将通过本文对有关的趋势、动因进行分析，并对澳洲房地产法律的基本制度进行简要介绍。

总体趋势

从资金流向看，海外房地产投资主要的目的地集中在澳洲、美国、英国、加拿大等华人相对集中的，早期主要流向悉尼、纽约、伦敦、巴黎等主要国际都市，此后逐渐向其他大城市扩展。

海外房地产投资呈现多元化的趋势。从目标资产来看，已经不仅仅局限于住宅，包括办公楼、酒店、赌场等在内的商业地产成为投资的主要标的资产；除了投资运营中的物业，现已有多家房地产企业涉足新项目的开发。就目标群体而言，从最初仅关注客户，逐渐转向更大范围的客户群体。投资主体方面，万达、绿地等大型房地产开发商仍占主导地位，同时，保险公司、银行、主权/私募基金等机构投资者也在逐渐加入。机构投资者的加入将会在交易经验和技巧、融资渠道等方面带来新的变化，不同类型的投资者之间也可能形成优势互补的投资组合。

驱动因素

企业投资海外房地产的驱动力来自于政策、商业、战略等因素的综合作用。受限制性政策以及未来需求量下降趋势的影响，房地产市场已经出现明显的下行压力。反观境外市场，在经历了金融危机之后，由于开发融资困难和购买力下降，积累了大量优质的存量和新建资产。发达融资成本也相对较低，加之人民币持续升值，企业可以期待以较低成本获得优质项目，并借助经济复苏带动的当地市场需求和成熟稳健的投资环境获得较高回报。此外，在全球范围内配置资产，也有利于房地产企业分散风险。同时，国际化也有助于企业学习先进经验和提升品牌形象，有利于企业的长期发展。不断放松境外投资监管无疑也使得包括房企在内的企业“出海”更加便利。

澳洲魅力

在吸引房地产投资方面，澳大利亚具有独特优势。首先，由于已经有大量企业对澳进行投资，因此企业大多对澳洲的投资环境比较熟悉，同时澳洲及本地公司也逐渐对投资者有了更加深入的认识。这一点对投资的成功非常重要。其次，澳洲政治稳定，投资风险低，对于长期投资尤其具有吸引力。再次，澳洲已经有大规模的社区，并且还在吸引大量移民，因此与投资者之间存在天然的纽带。此外，特别值得一提的是，澳洲特殊的税收和移民政策对投资也有很大吸引力。

根据澳洲的相关法律，投资者如果通过“管理投资信托”（ManagedInvestmentTrust）结构投资澳洲房地产，则可以享受若干税收优惠。总的来说，这些税收优惠将有助于合格的投资者获得更高的税后回报和更稳定的税收待遇。比如，一项最主要的优惠是：只要信托持有人是某个与澳洲有“信息交换（exchangeofinformation）”协定的司法管辖区域的居民，则管理投资信托向该信托持有人进行的“资金支付”（fundpayment）可以适用较低的预提税