一、实践与概述
不动产收益权担保制度实践
随着基础设施建设突飞猛进，由此产生了融资的大量需求，也需要对融资提供大额的具稳定还款来源的担保，各金融机构在继续巩固和拓展传统业务的同时，加大金融创新的力度，确立围绕市场实施创新的战略，积极探索研究和尝试多种担保形式的新型信贷方式，增力信贷投入。
不动产收益权质押就是诞生在这种大背景下的新兴金融工具。2000年9月《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》首次确定了不动产收益权。近年来随着金融工具日益增多，用于融资的不动产收益权边界不断扩张，除上述司法解释列明的公路桥梁、公路隧道等涉及国计民生的公益类不动产收益权可用以设质外，相当多民用不动产收益权也进入了融资领域，如景区门票收入质押案例、农村土地承包经营权上各类收益权质押案例。
现行担保法、物权法未对不动产收益权作出专章专条规定。依质物性质分类，不动产收益权包括收取天然孳息的不动产收益权(如农村土地承包经营权上各类收益权)以及收取法定孳息的不动产收益权(如产权房屋出租权、景区门票收费权等)，一般而言，只要不动产收益权具财产价值、可流转性以及未被现行法律所禁止，皆可成为质押合法有效的标的。
不动产收益权质权的概念与特点
不动产收益权质权的概念，可界定为债权人为担保其债权得以实现，在债务人未完全履行债务前得以留置债务人或第三人交付的用以担保债务所提供的质物(—般为指公路、桥梁、机场、渡口、污水处理设施、医疗公益设施等不动产收益权)，当债务人不履行债务时，得以其占有的质物价值优先于其他债权人受偿的担保行为。该类收益权质权的法律特点如下。
1、主体身份特定性。不动产收益权所有权人一般为代表的各级，各级则由国资委、经贸委等机构通过合法授权将该项目授权给国有企业或项目公司，而由于该类不动产建设项目往往投资巨大，质押另一方当事人即质权人往往是国有银行、政策性银行。
2、权利标的的独特性。不动产收益权质押的标的，实际上是投资收益权，其出质权是收益权所有权人或是经授权的享有收益权的主体特定不动产享有的收益权，本质上应属取得收益的资格，是不动产所有权之收益权与不动产其他权能相分离产生的结果，它基于所有权人自主行使或授权而产生，派生于不动产所有权。
设定方式严格性
与其他权利质押设定方式一样，不动产收益权质押也是依双方当事人法律行为所设定，但在具体程序和内容上相较之于一般权利质押设定有一定区别。一是须向或上级主管部门办理行政许可。获得行政许可是不动产收益权质押得以设定的首要前提，以景区门票收费权为例，往往需要省、省级文化旅游主管部门、省级发改委或是省级国资委等有权部门重重审批程序。二是须签订书面合同。签订书面合同规定是设立权利质权的要件之一。书面合同的内容，包括主债权的种类、数额；履行债务的期限；质物的名称、状况；质物担保债权的范围；质物移交时间等。三是须办理登记。1998年国务院在《关于收费公路项目贷款担保问题的批复》中规定地市级以上交通主管部门作为公路收费权质押的登记部门；物权法则规定以应收账款出质的，质权自信贷征信机构办理出质登记时设立；《人民银行应收账款质押登记办法》作为物权法的补充，对信贷征信机构职责范围做了较为详细的规定，该办法第四条将公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权列为应收账款栏目。
实现方式特殊性
不动产收益权质权实现方式依用以出质的质物不同有所区别，如用以出质的质物是收取法定孳息的收益权，如景区门票收费权等，一般情形下出质人是以提供现金账户质押的形式出质。质权人为实现质权，多数情况下代为行使出质人的收益权，并采取封账等形式冻结出质人现金收费账户内资金流出，直至贷款本息完全得到清偿为止。如用以出质的质物是收取天然孳息的收益权，如农村土地承包经营权上得各种收益，一般情况下质权人无法直接占有土地承包经营权，只能就土地上所生的农作物(稻谷、果实等)变现价款优先实现债权。
不动产收益权质权潜在风险分析
1、法律风险。立法缺失的现状，为质权人在实际操作中至少带来了以下几种法律风险：一是质权标的选择的风险。目前，特别法所确认的可用于出质的几类不动产收益权仅含路桥渡口收费权、排污收费权、高校宿舍租赁收费权等等，而现实中已经出现的产权房屋租赁权、农村土地承包经营权、景区门票收益权等等作为质权标的出质，学界有争论，各地处理方式也不一样。国人民银行应收账款质押登记办法》作为物权法的补充，对信贷征信机构职责范围做了较为详细的规定，该办法第四条将公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权列为应收账款栏目。
实现方式特殊性
不动产收益权质权实现方式依用以出质的质物不同有所区别，如用以出质的质物是收取法定孳息的收益权，如景区门票收费权等，一般情形下出质人是以提供现金账户质押的形式出质。质权人为实现质权，多数情况下代为行使出质人的收益权，并采取封账等形式冻结出质人现金收费账户内资金流出，直至贷款本息完全得到清偿为止。如用以出质的质物是收取天然孳息的收益权，如农村土地承包经营权上得各种收益，一般情况下质权人无法直接占有土地承包经营权，只能就土地上所生的农作物(稻谷、果实等)变现价款优先实现债权。
不动产收益权质权潜在风险分析
1、法律风险。立法缺失的现状，为质权人在实际操作中至少带来了以下几种法律风险：一是质权标的选择的风险。目前，特别法所确认的可用于出质的几类不动产收益权仅含路桥渡口收费权、排污收费权、高校宿舍租赁收费权等等，而现实中已经出现的产权房屋租赁权、农村土地承包经营权、景区门票收益权等等作为质权标的出质，学界有争论，各地处理方式也不一样。从物权法定层面而言，该类尚未得到立法承认的权利设质由于缺乏合法有效的法律依据和公示制度，难以取得被法律所认可的物权效力，双方基于质押合同而发生的法律关系有可能被认定为只能在双方当事人之间发生权利义务关系的涉及物的管控之力的关系，该等关系不得对抗第三人。二是一些事业单位不动产收益权质权实现风险。该类事业法人包括学校、医院、报业类、广电类、旅游类及其他公用及公益性事业单位可以其各类收费的收费权出质。对该类法人以其不动产收益权出质的，应慎重对待，如出质人为学校、医院等以公益为目的的事业法人，担保法原则上是禁止这些单位提供担保的。虽然担保法司法解释第53条规定了学校、医院等以公益为目的的事业单位，为担保自身债务，允许以其教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施以外的财产设定抵押。但是，如何认定学校、医院以外的事业单位是否具有公益性，以及其用以出质的收益权是否属于教育设施、医疗卫生设施和具他社会公益设施以外的财产，目前法律并没有明文规定。三是与债权对抗的风险 如不动产收益权质权不被法官认可，那么，质权合同就成为一纸空文，质权人和出质人之间就只剩下普通债权债务的关系，质权由于不被法律认可而丧失了优先受偿权，难以实现质权人设立权利质押担保债权实现的初衷。
2、经济风险、一是价值评估风险。由于缺乏统一的评估标准和程序，质权人在对质物进行尽职调查时参考的资料往往只能局限于出质人提供的财务报表、营业状况或是出质人的商誉。二是质物缺乏可转让性风险 当前被立法所确认的不动产收益权纳入当地的财政统—预算并且具有特殊用途，其转让必须通过繁琐的行政审批和许可，当事人难以实现意思自治。三是缺乏交易平台的风险。由于不动产收益权基本上是依托在国有土地所有权上的财产权利，对于土地上的各类权益交易采取的是严格立法态度，因此即使质权人获得行政审批和许可得以转让不动产收益权，却会因为缺乏适格交易市场而最终导致交易无门。四是质权担保还款来源的风险。与其他类别的担保比较，不动产收益权质权的特点是以不动产收益权本身所生孳息偿贷，所以和其他诸如第三方保证或以提供其他抵押、质押物的担保方式不同，不动产收益权的担保还款来源单一，而不具备其他担保形式的两个或以上还款来源，其担保风险更大。
鉴于担保法、物权法对该类权益设质皆无相关规定而实践中又已涌现大量案例，明晰其法律属性，确保其交易安全是法学界不应忽视的一个问题。
二、不动产收益权法律属性之辩
笔者认为，考虑到不动产收益权的特殊性质，将不动产收益权定性为不动产用益物权较为妥当。用益物权具有如下几大法律特征：一是用益物权以对标的物的使用、收益为其主要内容，并以对物的占有为前提。二是用益物权是他物权。三是用益物权是限制物权，体现为在限定授权的范围内支配标的物的权利，没有基于所有权上完全的支配权。四是用益物权还是一种有期限物权，这与所有权有本质差别。不动产收益权是否属于物权中的用益物权，这要看不动产收益权是否具有用益物权的一般特性。
不动产收益权除具备上述一些用益物权的基本特性外，此外还具备用益物权的其他一些重要法律特征
首先，不动产收益权的独立性。独立性系指用益物权不以用益物权人对所有人享有其他财产权利为其存在的前提，表现为所有权收益权能与其他权能相分离不动产收益权本质上是特定主体向不特定受益人取得债权的资格，在债权行为发生之前，不动产收益权就已经存在，只有在不特定受益对象接受了不动产收益权人提供的产品或是服务时，债权才得以发生。依物权是债权发生的前提和依据的理论，此时不动产收益权是不动产所有权收益权能与其他权能相分离的结果，它派生于不动产所有权。
其次，不动产收益权的可转让性。不动产收益权的取得来自于有权机构的行政授权或是所有权人(、代表的，法人，自然人)的权利行使，该权利一经设置就必然成为司法上可供转让的财产权利。一是权利人可以排他地占有、支配该项财产权利。二是权利人可因使用该类权利获得财产收益。三是无法律禁止的情形下，权利人可以自己的意思表示对该权利加以处置，如转让。因此，不动产收益权本质上依然属于私法自治范畴，可以为民事法律调整对象。
再次，不动产收益权排他性传统物权理论，所有权分离出来的权能对所有权人的所有权有一定的限制，特别是当分离出来的权能形成其他物权时，他物权人在权利范围内得以对抗任何第三人，甚至还可以对抗所有权人。如不动产收益权天然孳息的取得，依物权法一百一十六条规定，当不动产上既有所有权人又有用益权人时，天然孳息由用益权人享有。
最后，不动产收益权相对人是不特定的。不动产收益权和债权主要的差别就在于，其相对人是不具备特定性的。不动产收益权不是向特定相对人请求给付的权利，如景区门票收费权，景区项目获得行政审批通过后，收费权就已经存在，但此时债权没有发生，相对人也不存在，收费权人并没有因享有收费权而对不特定主体享有了债权，而是获得了向将来可能进入景区的游客收取费用的资格。
三、不动产收益权担保立法模式选择
笔者倾向于质押立法模式。
一是，从发展轨迹看，权利质押制度在担保制度发展中并不是完全参照动产质押制度设立的。权利质押情形中，基于权利标的涵盖范围广泛，吸纳了不动产抵押权的登汜方式和动产质押的交付方式，从而使权利质押成为了所有权之外其他权利的主要担保方式，我同物权立法已将权利质押和动产质押并列作为独立的质押担保制度。
二是，从发挥的作用看，权利质押较之于抵押能够发挥出更加积极的作用。权利质权不以实体物为权利标的，而是以有价值性的权利为标的，其标的涵盖范围非常广泛，已逐渐扩张到债权、有价证券等领域。较之于抵押，权利质押脱离了物的担保狭隘的束缚，使财产权利比动产流通更加贴近于市场经济生活的本质需求。
三是，从权利性质看，不动产收益权是为一种有别于所有权的抽象的财产权利。这种特性完全符合权利质押标的的法定要求，设定质权没有法律上的障碍。采用权利抵押或是权利质押，仅为称谓上之差别描述，在规则设定上则没有本质上的不同。
四是，如果不动产收益权设定担保采用权利抵押模式，那么就与其他收费权设置担保产生了矛盾。因收费权本身属于债权，不适用于抵押，只能适用质押。选择抵押模式，将导致将来的立法出现不可避免的断层：公共基础设施类收费权进入债权质押，其他类型的不动产收益权进入抵押，不仅不尽合理，而且也不利于立法系统化和司法实践操作效率化。
最后，不动产收益权具有可预测的稳定的收益来源，更为符合权利质权标的的要件。在实际运作中，设置担保物权，只要能够运用一定的正确方法使债权能够得以实现，担保权人能够有效实现担保权，这项担保物权的设置就应该是成功且有效的。采用权利质押之立法模式更为有利于将来立法的系统化、合理化，也有利于司法实际操作。
四、不动产收益权质权风险防范建议
审慎选择可供质押的标的范围，规范分类操作
在设定不动产收益权质权时，质权人对于可质押收益权的确定可以优先考量以下几个共性要件。
1、可质押的不动产收益权要具有财产价值，即权利人拥有收益权权利以后能得到收益。
2、可质押的不动产收益权要具有可转让性。质权是担保物权，其含义是债权人(银行)能利用担保物的交换价值。因此，质押的收费权必须具有可转让性。
3、可质押的不动产收益权要具有排他性，即不动产收益权要有明确的权利人主体，并具有标明权属的权利凭证。
4、可质押的不动产收益权要权利状态比较稳定，收费权为权利人所控制，不是随意地可以被他人(如)收回。
5、有专门的权利登记机构，对质押的不动产收益权进行登记公示，使质押权利人取得能对抗其他债权人的优先受偿权。
完善不动产收益权质押质物的评估。
不动产收益权质权，质物价值几何是实务中一个令人头痛的问题，由于缺乏统一立法规范，质物评估的标准各地存在较大的差异。质物价值评估最根本目的，是在债权人不乏物理占有质物的前提下获得转让质物最可能实现的市场价格。较为流行的做法包括收益法、市场法和成本法。质权人在实际操作中应根据所获得质物评估信息数据的数量与质量，选择合适的方法。
选择合适的质权实现方式。
现行法对于不动产收益权质权的实现方式没有明确规定，鉴于用以出质的不同种类不动产收益权各具特性，在实践中也应采取不同的方式实现不动产收益权质权。
1、直接控制并行使收益权。即指债务人不履行逾期债务时，债权人可依一般法定程序规定代为行使收益权并以收益冲抵债务。这是不动产收益权最主要的实现方式，但需要注意的是，质权人直接履行代位收益权需要经过其他债权人的同意。如质物价值比较高，其他债权人要求将质物拍卖变现抵偿债权，此时质权人则不能直接控制质物并代位行使收益权。此外，不动产收益权的取得往往必经依法授权并履行相关行政审批手续，质权人实现质权代位收益权时，也必须向相关主管部门申报并履行行政审批手续。
2、对质物进行拍卖、变卖，并从拍卖、变卖的价款中优先受偿。该种实现方式虽属法律规定的一般质权实现方式，但不—定有利于确保债权人的利益，也不一定有利于债权的完全实现。
首先，收取法定孳息的不动产收益权质权情形，多数发生在公共基础设施收益权出质领域，该类不动产收益权自取得到消灭皆需经过严格的法律授权和行政审批手续，质权需以拍卖变卖方式实现时也是一样，手续繁琐耗时较长，不利于质权人自主实现质权。
其次，从法律角度看，不动产收益权质权其标的物是为不动产收益权，并非经营不动产收益权产生的收益即孳息。因此，一旦进入拍卖、变卖程序，质权人可以要求用以拍卖的标的物只能是不动产收益权，此时质权人的权利很有可能会受到损害。一是不动产收益权随着使用年限延长，其评估价值很有可能较低，从而使债权不能得到完全清偿；二是已被不动产收益权人收入账户的不动产收益即孳息，质权人不一定享有追及的权利，质权人有权要求出质人以账户中的收益冲抵债务，但对于账户中的财产却不享有优先受偿权。
因此，笔者认为，选择第一种质权实现方式更有利于保护质权人的合法权益。特别是以公共基础设施类不动产收益权出质的，该类不动产往往关系到一定区域内的国计民生问题因而较为敏感，与项目法人背后的沟通协调解决债务清偿问题显然更为有利。
