住宅小区车位能否作融资租赁业务模式的租赁物件

随着人们生活水平的提高，家家户户购房的同时对停车位也提出了要求，配备多停车位的小区住房一般比配备较少停车位的小区住房容易销售。然而停车位配置比例及价格仍存诸多争议，配置比例一般在开发商规划设计时已确定，停车位价格则由当事方通过约定确定，而停车位价格较高的情况下，多数购房户难以承受。本文探讨将融资租赁模式引入住宅小区停车位之中，以期对人们关心的小区停车位问题有个良好的解决途径。

一、住宅小区停车位的现实图景

住宅小区停车位分为三种类型：一是规划设计时确定的停车位，具有专属性，可以进行产权登记;二是地下人防车位，非战时可用于停车，有使用权和收益权，但不能办理产权证;三是规划中未划定出来，占用业主共用的道路用于停放车辆的停车位，该种停车位属于小区业主共有，不能进行处分。

关于小区停车位的法律规定有《物权法》第七十四条及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五、第六条的规定，《民法通则》中没有关于小区停车位的规定。根据法律规定，车位、车库的归属由当事人之间约定来确定，可以通过出售、出租、附赠的方式取得停车位，建设单位在处分停车位时应当首先满足业主的需要。

在，车位、车库未强行要求进行登记，其转移方式是有效的合同加交付。在如何理解“应当首先满足业主的需要”问题上，王利明教授认为，建设单位应当将车库、车位首先出租、出售给业主，而不能高价卖给第三人，业主有能力购买，则出售给业主，业主无能力购买，则出租给业主。业主的需要只能是合理的需要，满足其基本停车需求即可。

二、住宅小区停车位目前存在的问题

从法律层面来看，《物权法》的规定中并未明确“首先满足业主的需要”的主体，是建设单位还是购买停车位后又转让出去的业主?《解释》中只是补充规定了建设单位处分建筑区规划内的车位、车库时应当首先满足业主需要的义务。至于业主在取得停车位后再转让给小区业主以外的人员时，是否也应首先满足本小区业主的需要?法律在此问题上采取了模糊态度。现实生活中，小区业主转让车位时一般会通过物业管理公司询问本小区业主是否需要受让停车位，同时询问业主以外的人员是否购买停车位。

从社会实践层面来看，一是存在车多车位少的问题。老旧小区一般未配备地下停车场，车辆停放在小区地面上，占用业主共有道路停放车辆的情况普遍。新建小区多为高层，户数多，人员密集，车辆较多，建设单位一般在规划设计时，会按照各地规定配置停车位比例，在规划中确定停车位的数量、位置，确定人防车位的位置。在停车位只能满足1：1或者1：2的要求时，可能存在车辆无处停放或者停放在他处的情况，极不方便人们的生活。二是停车位价格高的问题。对于经济发达、房价较高的城市而言，住宅的价格已经很高，如果再购置车位就会加重家庭的经济负担。三是满足业主需要的合理期限问题。是否应由当事方约定确立一个合理期限，以确保对转让方的公平，以及保证其他人的购买需要。四是停车位受让主体的限制问题。住宅小区具有一定的封闭性，小区业主以外的第三人可否购买小区的停车位，以及小区业主转让停车位的受让主体是否首先应为本小区业主，也是值得我们思考的问题。

目前住宅小区停车位主要存在车多车位少、停车位购买价格高以及受让主体的问题。车多车少与业主的购买量有关，车位的多少则与开发商的规划设计有关。收入较高的群体，家庭车存量较一般家庭多，对停车位的需求也较多，如何解决刚需以及过多需求之间的矛盾，找到当中的平衡点，是解决小区停车位问题的关键。在停车位配置比例已确定的前提下，探讨小区停车位的价格及转让问题，是本文思索的重点。

三、融资租赁模式是解决小区停车位的有效举措

(一)融资租赁模式运用于小区停车位问题解决的必要性分析

《合同法》第十四章专章规定了融资租赁合同，用十四个条文对融资租赁合同的定义、主要条款及形式、租赁物的购买、索赔、合同的变更、租赁物的所有权等作出了规定。融资租赁合同是由买卖合同和租赁合同构成，买卖合同中的受让人为融资租赁合同的出租人，两个合同并不是独立的，融资租赁合同的效力也不是两个合同效力的单独叠加。《合同法》中明确了出租人享有租赁物的所有权，承租人破产的，租赁物不属于破产财产，但出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。

融资租赁解决了承租人的燃眉之急，出租人亦可利用该机会使自己的闲置资金充分利用起来，可以说各取所需，而又同时促进了社会经济的发展。据统计，近些年来融资租赁业发展迅猛，以融资租赁业务为主成立的公司数量大幅增长，融资租赁的标的物大多数为大宗机械类的动产，且未强制要求进行登记，这就存在实践中多发的可能构成《物权法》第一百零六条的善意取得的风险，此处就不过多讨论。当前的法律法规及相关规定并未禁止不动产作为融资租赁物，学理界一般认为融资租赁的对象不能是无形资产。

融资租赁作为一种新潮，大势在各行各业朝气蓬勃地发展，在经济能力不足、銀行贷款审核严格时，融资租赁模式作为一种新兴的方式运用到住宅小区停车位中，有利于解决停车位价金高、难以一次性支付的难题，融资租赁模式的好处下文将详细阐述。

(二)融资租赁模式运用于小区停车位问题解决的可能性分析

首先，我们要界定小区停车位的属性问题，其属于动产还是不动产，这在学理界及实务界是存在争议的，但均认为其不属于动产。再来看不动产，不动产是指土地和附着于土地或位于地上和地下的附属物，具有不可移动性和耐久性。不动产物权变动模式是有效的合同加登记，但是并无强制性法律、法规要求对车位进行登记。实践中，开发商将车位出售、出租或者附赠给购房者，然后交付，购房者就成为车位的所有权人。现实生活中，我们一般把车位作为房屋的附属，认定在不动产范围内。如上所述，并未禁止不动产作为融资租赁的对象，这解决了小区停车位问题中融资租赁模式的准入问题。

(三)小区停车位转让的几种情形

小区停车位的转让，按照时间顺序，依次为开发商转让给业主或者业主外的第三人，然后是业主转让给房屋及车位的受让人，还存在单就车位转让给第三人的问题。

笔者认为，建设单位按配置比例首先满足业主的需求，业主应有一个购买或者承租停车位的合理期限，业主明示放弃或者超过合理期限未作受让表示的，建设单位应询问本小区业主是否有购买或者租赁车位的需要，若无，建设单位可转让车位给本小区外的第三人。业主取得停车位，而后又转让的，应首先询问本小区业主是否有受让需要，有则转让给本小区业主，若无人受让，才可转让给业主以外的第三人。合理期限由双方当事人约定。业主转让房屋，同时转让车位的，若受让人为同一人，则无争议，如果分别转让给不同的受让人，本小区业主有在同等条件下优先于第三人购买的权利，询问的方式可通过张贴告知来作出。

(四)融资租赁模式运用于小区停车位的具体措施

1.开发商转让停车位给业主：

根据《物权法》及相关规定，规划设计内的停车位，建设单位应当首先满足业主的需要。笔者认为，业主可以选择购买或者租赁停车位，为确保对建设单位的公平及其他业主的需要，业主应有一个考虑是否购买或者租赁停车位的合理期限。如果业主选择购买停车位，但资金不足，除申请银行贷款的方式外，可以询问本小区其他业主是否愿意采用融资租赁模式，与开发商签订购买车位的合同，再与该业主签订融资租赁合同。三方当事人虽签订两个独立的合同，鉴于小区停车位“应当首先满足业主的需要”的特殊要求，三方当事人应一致认可停车位的使用及所有情况，承租车位的业主可与出租车位的业主约定租赁期限届满，停车位的所有权归属。由业主出面购买停车位，再与需要停车位的业主签订融资租赁合同，其意义有三：一是建设单位将停车位售出，资金回流;二是需要停车位的业主可解决燃眉之急，待资金宽裕时可根据与出租方签订的融资租赁合同，取得停车位的所有权;三是需要停车位较多的业主，可通过此种方式，与承租方业主约定车辆临时停放、融资租赁期限届满停车位的归属等问题。

承租期限内，出租人违约不再将车位出租给承租人的，承租人可主张对该车位的购买权，或不再承租，但主张违约损害赔偿;承租人违约不再租赁停车位的，出租人可直接无束缚地取得停车位的所有权，并可要求承租人承担违约赔偿。若租赁期间，承租人提出交清剩余期限内停车位的租赁费并取得停车位的，出租人应予准许，结算金额由双方协商。刚需业主在合同履行过程中不需要停车位，该停车位即可满足过旺需求业主的需要;出租方与承租方约定租赁期限届满，停车位归承租方所有的，承租方在资金充裕的情况下，可以支付剩余款项的，可与出租方协商，提前取得停车位的所有权。如此看来，住宅小区停车位在该阶段引入融资租赁模式，于开发商、业主而言，都是解决停车位配置及价金问题的最优选择。

在开发商转让车位给业主阶段，是否适合引入业主以外的第三人或第三方融资租赁企业作为融资租赁出租人与开发商、业主签订两份合同，以满足业主的购车位需求啦?笔者认为，在此阶段是不妥的。在此阶段，根据法律规定，车位应当首先满足业主的需要，将业主作为融资租赁合同的当事人，可解决刚需与过旺需求之间的矛盾，第三人或者第三方融资租赁企业的介入，一般具有营利性，与小区停车位的初衷相悖。刚需业主可能并不需要车位，但与第三方融资租赁企业或第三人串通，先取得车位，再将车位转让，停车位就作为一种炒卖的商品，小区内需要车位的业主无法通过正常价格取得停车位。这就违背了住宅小区停车位应首先满足业主需要的初衷，在该阶段，不适宜引入小区业主以外的第三人或者融资租赁企业作为停车位的购买者及融资租赁合同的出租方。

2.业主转让给业主或者小区业主外的人员：

基于开发商转让停车位阶段，停车位已基本满足业主需要的情况下，业主取得停车位后再转让，应不受太多拘束，业主可以转让停车位给本小区业主或者小区业主以外的人员。小区具有相对封闭性，转让车位的业主，应在小区内张贴停车位转让的告知，在同等条件下，本小区业主有优先于小区业主以外人员的购买权。停车位受让者在价金支付上仍可采用融资租赁模式，此时停车位买卖合同的受让人及融资租赁合同的承租方为同一人，此人可以是本小区的其他业主，可以是小区业主以外的人员，也可以是融资租赁公司，合同内容由当事人约定。只要满足停车的需求，方便人们的需求即可，同时又可以促进融资租赁行业的发展。

融资租赁带有营利性质，笔者认为业主以外的第三方融资租赁模式不适合运用在开发商转让停车位阶段，该阶段是为了保证业主的需求，之后停车位的转让可引入第三方融资租赁模式，合同内容由双方约定，此种模式对有需求的购车位者而言，减轻了资金负担，对出租方而言，又使资金得到有效利用，同时又发展了融资租赁行业。笔者认为，有必要对该模式的引入规则进行探討，以解决与我们生活休戚相关的问题。【完】