绿色租赁的构成要素

不论一份绿色租赁的“绿色”程度如何，它都应包含五项基本要素：

• 一个统一的目标评级；
• 独立的数字计量；
• 成立物业管理委员会；
• 一份能源管理计划；
• 一个纠纷处理流程。

一个统一的目标评级

绿色租赁通常涉及到某种绿色建筑认证，要求业主和租户确保以绿色可持续的方式使用商业建筑，从而真正发挥其环保设计和建造的功能。绿色租赁的重要性不能被低估, 因为除非有一个共享的环境管理框架使得建筑的整体运转效率不致低于期望的水平，否则即使是设计和建造一个新的建筑, 都很难使其达到一定评级。例如，新建筑研究所(New Buildings Institute) 的一份研究显示，该研究中25% 的LEED 认证项目在能效方面的表现明显低于设计预测。尽管商业建筑可以在建成伊始就通过完成建筑评估获得大多数绿色建筑认证的评级（如LEED），绿色租赁作为维护建筑效率等级, 满足其未来环保目标的合约手段，仍具有至关重要的作用。

在大陆，绿色建筑认证正变得越来越普遍，目前比较常见的绿色建筑三星认证和LEED 认证。大陆的绿色建筑三星认证从: 土地、能源、水、资源/ 材料使用效率、室内环境质量和运营管理六个方面对项目进行评估。截至2017 年底，大陆共有10,927 个绿色三星认证项目，累计通过绿色三星认证的建筑面积已经超过 10 亿平方米。相比之下, 尽管大陆是目前世界上除美国以外累计通过LEED 认证的建筑面积最多的, 截止2018 年底的数据显示，通过LEED 认证的项目也仅有1494 个, 累计LEED 认证的总面积约6,900 万平方米( 表4)。

表4：

除了大陆的绿色建筑三星认证和LEED 认证之外，还有其他绿色建筑认证，比如WELL和RESET，它们关注的是健康和幸福的概念:

例如，空气、水、营养、光线、健康、舒适和心灵层面。无论业主和租户想要获得或保持的是哪种绿色建筑认证, 绿色租赁都可以帮助划分当事人的义务, 规范双方为使建筑尽可能高效和实现目标评级需要采取的行动。

单独的数字计量

为了更好地体现绿色租赁的优势，必须正确记录和披露能源使用数据，以便业主和租户了解租户个人层面的能源使用率。要与业主和租户共享详细且较易获取的使用数据，最好通过单独的数字计量或分计量表来生成，分表可以最容易地统计插头负载和照明使用情况，同时还可以收集与系统相关的使用情况，包括供暖、制冷和通风。

在多租户的商业建筑中，能源目标应该统一确定，以确保所有租户都能感受到公平对待。为了确保缔约方之间能够合作解决能源使用低效的问题，年度运行报告需要包括自上年报告发布以来的建筑能源消耗总量、太阳能光伏发电(PV) 产量以及可再生能源证书(RECs) 是否有必要等信息。理想情况下，可以实施实时跟踪，以鼓励业主和租户快速排除故障，业主同时可以向客户提供定期调查，以监控租户的情绪和满意度。

成立物业管理委员会

已成立的物业管理委员会，通常由业主及租户代表组成，负责就绿色租赁相关事宜协助各方进行沟通、磋商及记录。根据《绿色租赁条例》，楼宇管理委员会的职责范围可能会十分广泛。特别是在执行能源管理计划方面，建筑管理委员会可能负责监测数据，储存和管理评估绿色租赁的遵守情况所需的报告和资料，并发布关于建筑能源和水消耗量的年度报告。此外，物业管理委员会代表业主及租户承担与政府及承建商联络的功能。鉴于大型商业建筑可能很难达成对物业管理委员会的高度承诺，绿色租赁条款中涉及到物业管理委员会的责任与义务应制定的简单并切合实际。 同时，物业管理委员会对绿色租约的管理安排不应成为各方的负担，以免忽略绿色租赁范围内的设施建造。

一份能源管理计划

商业建筑的能源管理计划应该根据标准的行业使用要求和就地可再生能源发电情况，按每个租户的能源使用进行分配。为了确保实现目标，许多租赁协议有意将能源支出与运营支出分开，以确保各方之间的沟通更加透明。
制定和实施能源管理计划需要租户和业主之间的信任。业主应保持开放的心态，并确保租户正确了解插头负荷的类型，以及为达到能源消耗目标而必须做出的行为改变。各方之间的信任基础薄弱，很容易阻碍绿色租赁的实施，因此租户必须确保租约中的条款不会超出他们的预算限制，也不会影响员工的生产力。

一个纠纷处理流程

在执行环保条款时，可采用不同的执行租约方法。业主可以在租约中包含奖励，包括租金抵免、运营费用的削减、为车辆充电站提供安装资金，以及提供午餐等个人活动以加强业主与租户之间的信任基础。租约中同样可以包含惩罚条款，包括要求支付超额能源消耗的条款，以及引入可再生能源证书以抵消过度使用等。租户的表现情况应该是透明的，这样所有租户都可以在他们的同类租户中看到自己的相对表现。最终，追求零能耗的商业建筑需要所有租户的平等合作，以实现必要的能耗降低，因此，一种平衡奖惩的综合方法就可以强有力地执行商定的条款，从而有效地实现绿色目标。