民营资本与公立医院合作法律尽职调查要点系列之(四)

公立医院一般有着悠久历史，甚至有的可以回溯至建国以前。公立医院通常在宣传中重点突出其悠久历史以彰显其文化传承的精髓，但对拟与公立医院合作办医的民营资本来说，悠久历史也意味着诸多历史遗留问题可能无法核实。以土地房产为例，公立医院常见“有证无房、有房无证”的情况。本文就公立医院的土地房产瑕疵根由进行探究，并提示出民营资本与公立医院合作中需要注意的重点问题，供读者参详。

公立医院土地房产瑕疵的成因，可能包括如下几个方面：

其一，由于建院历史久远，其所在土地在建院初期便权属不明，后续亦无任何文件证明其权属归属。此种情形仅能依照医院一直长期占用并使用该等土地且无任何当事人就该等土地主张权利这两个基本事实，请求主管部门对该部分土地进行确权。如无法取得主管部门确权，则该部分土地及其上房产是否纳入与民营资本合作范围、如何定价，均需要民营资本一方慎重考虑。

其二，虽然土地权属明确，但由于医疗用地资源有限而医院急速扩伴随的床位扩张、诊疗设备增加等，需要更多的医疗用房，为此，公立医院通常会在未经审批或无法通过审批的情况下建设房屋，形成违章建筑，或建筑本身虽符合用地及建设规划但由于建筑物过密、绿化面积不符合要求而无法通过建筑物综合验收进而无法取得房产证。此种情形下，由于该等违章建筑或无法取得权证的房产所在之土地权属明确，实践中被强制拆除的风险并不高，所以未来继续使用的所面临的风险系数不大。民营资本可在与公立医院协商过程中，要求公立医院努力促使主管部门就该部分房产的权属进行确认;如无法确认，则合作定价中可做适当折价安排。

其三，对于通过协议或划拨等方式继受取得的土地房产，由于历史久远，公立医院可能无法提供其购买或受划拨的相关书面凭证，亦无法提供交割文件或任何批准登记文件，因此无法判断其权属。对于此种土地房产，应在与相关经办人员充分访谈的基础上，尽量还原事实情况，并以历史事实为依据请求主管部门对该等土地房产的权属进行确认。如无法取得主管部门确权，则该部分土地房产是否纳入与民营资本合作范围、如何定价慎重考虑。

其四，公立医院为创收，通常有部分临街房产用于商业用途，典型的即作为店面分割出租。由于医院房产属于医院占有使用之国有资产的一部分，根据《事业单位国有资产管理办法》等相关法律法规之规定，国有资产出租需要经事业单位国有资产管理部门审批后方可实施，且该部分经营收益需要交纳所得税及营业税。但实践中该等租赁通常并未履行相应的审批程序，亦未依法交纳税费。就该等情形，民营医院在与公立医院进行合作谈判时，可与其协商补办相关手续，以求程序完备;相应的应补交税费也要在合作对价中进行合理扣减或预提。

综上，作为悠久历史的“副产品”，公立医院的土地房产或多或少的存在一些权属或使用瑕疵。就该等瑕疵，有合作意向的民营资本一方并无更大的处置空间，只能寻求主管部门对瑕疵问题进行确权或补办手续，换言之，主管部门的“兜底”是该类问题处置的核心。如无法获取主管部门的“兜底”，则合作双方应对或有风险进行考虑，在合作对价中进行适当处理。【完】