发展基础设施和房产融资租赁的探讨

国际统一私法协会全体代表大会及专家委员会联席会2008年11月在罗马召开，并于11月13日正式通过《租赁示范法》，此法的推行，对融资租赁业的发展产生了巨大的影响。

《租赁示范法》立足于“租赁为发展家，尤其是转型期发展其基础设施和中小企业提供主要资金来源”。

过去人们更多地注重租赁(特别是融资租赁因其物权的保障可降低门槛)为中小企业提供灵活的融资支持。并注重其作

为独特的财务工具，特别是经营性租赁的表外融资功能，为高端客户提供合理避税、优化财务报表、扩大融资规模的功能。

但往往忽视了租赁的另一个重要功能——为基础设施融资。

现在，《租赁示范法》把租赁最主要的两个服务领域：基础设施和中小企业列示出来。而且还将基础设施置于中小企业

之前，对发展家城市化进程，特别是目前正进入城市化高速推进阶段的，具有十分重要的推进作用。而以前我们在

融资租赁实践中，人们(主要是贷款银行)往往只认同公交车辆、供水供电供气等基础设施中的设备类资产可以融资租赁，

这种狭义的认识，限制了融资租赁的服务领域与发展空间。

近两年融资租赁的租赁物已经扩展到高速公路、地铁轻轨轨道、桥梁、商业房产(商场、写字楼)和厂房、医院、学

校、自来水污水处理等，但更多的是作为一个整体进行售后回租融资。

我们认为，对基础设施，只要项目本身有充足的现金流(如收费公路、桥梁(包括财政统收统支过桥过路费)、医

院、学校等)，或有可靠财力作后盾的财政兜底保证，基础设施的建设也可纳入融资租赁的支持范围(按求是原则最好以建

设期为融资租赁宽限期)。

《租赁示范法》明确了“租赁物，是指所有承租人用于生产、贸易及经营活动的财产，包括不动产、资本资产、设备、

未来资产，特制资产、植物和活的以及未出生的动物。这一术语不包含货币或有价证券，动产不因附着于不动产或成为不动

产的一部分而不再是租赁物。”房产是最经典的不动产，在《示范法》中明确列入租赁(及融资租赁)的标的物。

我们认为融资租赁是指具有以下特征的租赁，不论合同条款是否包含全部或部分租赁物的购买选择权：

1.承租人指定租赁物并选择供货人;

2.出租人取得与租赁相关联的租赁物，且供货人知道该事实;

3.关于租赁项下租金或其他应付费用的构成，不论是否考虑了出租人全部或大部分的投资的摊销。

我们在这重点讨论租赁物的取得与范围。过去相应的说法是出租人“购买”机器等“设备”(且供货人知道此购买用于

出租给特定的承租人)。

本示范法突破点，一是租赁物的获得途径是“取得”而非购买。显然取得的范围更宽，特别是转租赁，是租赁(租

入)取得，法律规定，土地属、集体所有，不能购买其所有权，只能取得一定期限的占有权和使用权。取得而不是

购买，出租人就不一定是租赁物的所有权人。二是租赁标的是

“租赁物”而非仅是狭隘的设备。按本示范法对租赁物的定

义，从历史角度看，凡是作为经营性租赁的标的物的一般也可

是融资租赁的标的物。房产及土地的经营性租赁是最古老，最

能被人们普遍接受的租赁物，当然应是融资租赁的租赁物。

房地产作为融资租赁的租赁物，与参与签署的《国

际融资租赁公约》关于“适用范围”是一致的。《国际融资租

赁公约》规定“出租人按承租人就涉及其利益的部分所认可的

条件取得厂场、不动产或其它设备(设备)”，这里的厂场或

按叫厂房，就直接明示为租赁物。房产作为融资租赁物，

与财政部《企业会计准则第21号租赁》规定以“资产”为租赁

物;与银监会2006年颁布的《金融租赁公司管理办法》“适用

于融资租赁交易的租赁物为固定资产”，也是一致的。对基础

设施、房地产的融资租赁重在融资性。

基础设施和房地产的融资租赁决定了租赁物缺乏独立、可

移动性，这与一般的机器设备(如机床等)融资租赁的租赁性

相比，前者更强调融资性，后者更强调租赁性。因而，如果是

租赁性强的设备融资租赁可以依据租赁物的物权对抗风险。基

础设施、房地产的融资租赁则更看重承租人的整体还租能力，

或者更依赖于对基础设施、房地产的整体资产的可控性和变现

能力。【完】