房地产+互联网金融的6种玩法

互联网+大潮下，房企转型探索风起云涌，万达、绿地、碧桂园等龙头房企纷纷进军互联网金融，平安、易居、搜房等企业更是谋势布局，希望分一杯羹，那房地产互联网金融到底解决了什么问题？效果如何？未来出路在哪？

【房地产互联网金融诞生的背景】

去年开始，整个地产行业都处于焦虑当中。一方面，供求关系转变，房子不好卖，利润也降低了，很多老板在思考还应不应该做房地产。另一方面，标杆企业处境，比如万科去拜访互联网企业，龙头老大都摆出了这样的姿态。再比如花样年旗下的社区服务平台“彩生活”上市以后，市值迅速超越母公司花样年。

在互联网大潮的冲击下，房企对传统增长路径产生了怀疑，又迫切希望保持荣光，找到新的增长点。所以，房企在围绕三个方面做转型：

第一，产业转型，从做住宅到做养老、医疗等产业链扩展，一方面通过扩展获得新的客户需求，另一方面借以获得低价的土地资源。第二、互联网+的转型，改变信息，搞营销创新；改变服务，推出O2O 智慧社区等等一系列方式。第三，跨界整合。

转型当中的重点动作就是互联网金融，原因有三：

第一，优化了管理节点，比如原来是通过开盘后媒体报道，相对效率很低，现在通过互联网金融，可以进一步把锁客和去化前置，把长达几个月的建设周期转化为去化周期。第二、重塑了价值链，以资金为纽带形成了开发商和购房者的直连，从以前的B2C到现在的C2B，即开发商向购房者提供定制化服务。第三，重塑了商业模式。 比如万达、绿地的轻资产和平台化。

【互联网金融构建了房企“重轻双线防火墙”】

互联网金融很好的解决了开发商和购房者的痛点，构建了“重轻双线防火墙”。

开发商痛点：

● 融资——房地产是重资产行业；

● 锁客；去化——如何快速卖掉。

购房者痛点：

● 定制——开发商按照客户需求来建房；门槛——从买不起到买得起；性价比——买到更好的房子。

●重防线——行业资金门槛高，互联网企业无法颠覆房地产企业。

● 轻防线——互联网手段能更好的把客户需求转化为产品设计。

【玩法1】融资型众筹

★案例1：万达稳赚1号

这种类型的众筹目的都是融资。

万达开展互联网金融，一方面是由于土地红利递减，想走轻资产的道路，另一方面它有得天独厚的条件，依托万达广场，有庞大的商家和客流的数据。

该项目通过快钱平台，面向普通投资者开放。项目标的主要是万达商业广场项目，集中在二三线城市。其认购门槛很低，每份1000元，1份起购，最多只能认购1000份。

投资收益分为两个部分，一部分是基础年化收益，大概6%，另一方面根据未来物业增值有6%-14%的收益，也就是总共有12%-20%的收益，比一般理财产品高很多。

投资者认购以后，钱就进入了万达的项目，万达就实现了轻资产运作。一方面万达有运营收入，另一方面可以获得资产增值收益的30%。万达就从依靠资金杠杆，转化为依靠经营杠杆。营业模式改变，背后依托的是万达的信用背书。

实现众筹以后，万达投入的是代建和运营，更多的是运营，回报的是运营收入和资产升值30%。众筹投资者者投入的是资金，回报的是比银行利率高的年化收益和资产增值70%。当时万达内部员工都积极参与，可见对这种模式非常有信心。

当然这背后也有风险：商业运营的高回报压力；7年封闭期偏长；REITs变现政策风险。

★案例2：绿地地产宝

绿地地产宝已经发了2期，每次2亿左右。投资门槛很低2万起步，有安邦财险保证收益。

投资者通过第三方的风险渠道，即陆金所和蚂蚁金服来买，一年可以获得6.4%的收益。这个收益由保险公司做本息保证。

绿地获得资金后，一方面投到自有项目，另一方面作为中小房企的融资平台，识别项目好坏，项目没什么大问题，就开放给投资者。

这个项目依靠的是绿地品牌背书、项目风险识别能力和均衡的风险收益。这样一方面可以建设自己的项目，一方面能收钱平台费用。

背后风险：项目违约风险；优质项目寻找风险；竞争风险

★案例3：房筹网——高收益+大众化+低风险

运作及收益分配：套利+分级提成

房筹网有可能形成传统房企的真正对手。它作为大众投资平台，去购买优质物业， 资产增值后再卖出去。其承诺的收益在15%-30%超过了绿地万达的收益，当项目年化收益率少于15%时，房筹网不参与分配。且投资门槛低，对投资者杀伤力很大。

同时，由于有专业的投资团队，投资能力非常强，能找到足够的套利空间，所以项目风险低。

目前规模还不是很大，只做了十几个项目，房筹网本身还在试水阶段，刚过天使轮，有待观察。

【玩法2】销售型众筹

★案例4：当代北辰COCOMOMA项目

销售型众筹的目的是去化。

当代北辰项目众筹的目标客户群是购房者，通过无忧网平台，认筹投资份额以后，会得到5%的理财收益，如果投资者要买这个项目，可以获得购房优惠。优惠进行分级补贴，按照房屋面积设计补贴金额。

这种机制对不同金额投资额度的经营者进行了激励，也筛选到了理想的目标客户。对投资者来说，算上购房补贴的话，收益率是挺高的。

★案例5：广州北部万科城

这个项目地点比较偏，为帮助去化万科推出了这个项目。这个项目周期长、门槛高，锁定20-30%的房款，同时提供了优先选房8.7折的优惠，筛选出目标客户群就是购房者。同时为了保证万科的利益，和平安银行合作引流，要求整个众筹必须要超过1500万。

我们看到，在销售型众筹里，房企都会和第三方平台合作，希望第三方平台来引流。

【玩法3】宣传型众筹

★案例6：远洋地产+京东金融

这类众筹是为了找到更好的有传播手段。

远洋地产和京东合作设计了抽奖玩法，远洋拿出11套房子做1.1折抽奖优惠，在京东上发布，24小时内有20万京东会员参与了众筹。

这个项目确实产生了很好的宣传效果，但是由于客户群不同，引流京东优质客户的效果不大。

我们看到，不同目的的众筹，项目设计的要素不一样：

上面是针对地产商的众筹，而在针对购房者的众筹中，互联网电商取代开发商成为主角，开发商主要是参与合作。为什么？比如搜房、易居等都有很好的客户流量，它就会自然延伸去做产品。这样就很容易和开发商达成共识，让开发商让利。

【玩法4】首付贷——提升购买力

目的是降低购房门槛。法律规定购房首付门槛是三折，但确实有些客户比如IT员工月偿还能力强，由于工作年限短，付不出首付，这些客户就成为目标客户群。

客户可以向P2P平台借款，开发商在中间补贴。比如购房者12%借款利率，借款人承担其中8%，开发商补贴3-4%。这样开发商能获取更多的客户，加快资金回流。

这种重新增大了金融风险，对开发商资质要求很高，且目标客户群相对比较小，所以目前规模不大。

【玩法5】再贷——以旧换新

这个产品主要是做以旧换新，比如我有一套房子，想买一套新的，等我把旧房子发布卖出去以后，可能新楼盘已经卖完了。这时就可以先把旧房子抵押给第三方平台，平台给客户支付不高于估价60%的贷款，用户拿去购买新房。

这种情况需求太少，产品不多。

【玩法6】社区理财

比如说花样年，就是有名的“羊毛出在猪身上”模式。花样年把互联网金融作为很大的一块，推出了彩富人生、爱定宝、E贷款等等产品。比如彩富人生，投资人投资可以抵物业费，产生现金回报。

这样一来，花样年能获得业主数据，与客户建立了高频连接。同时，它自己的小额贷款公司可以向融资方进行贷款。

总结来说，房企要在互联网大潮中站稳脚跟，无论是否与第三方平台合作，都必须找到发力点，扎实提高自己的产品设计能力和运营能力。如果跟不上转型潮流，可能会被别人颠覆，成了别人的食物。如果能利用产业发展的规律，主动追求变化，可能会获得重生。【完】