2012 年底，有关部委连续发布了《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发[2012]162 号）和《关于制止地方违法违规融资行为的通知》（财预[2012]463 号），进一步明确了有关政策和具体要求，有利于规范地方融资行为，促进地方融资平台合规经营及银行贷款风险防控。新规规定：一是不得将办公楼、学校、医院、公园等公益性资产作为资本注入融资平台公司及地方将土地注入融资平台公司，必须经过法定的出让或划拨程序，有效规范了地方对地方融资平台公司的注资行为，有助于真实反映和提升地方融资平台公司的资产实力和担保能力。二是地方各级不得授权融资平台公司承担土地储备职能，各级土地储备机构成为土地储备唯一合规主体，强化了土地储备行为的统一管理，有效防控了同一地域多方办理土地储备的风险。
从影响方面看，一是地方将土地注入融资平台公司必须经过法定的出让或划拨程序规定，必然要提高注入土地的难度、注入成本，进而使得融资平台公司现金流覆盖的难度剧增。二是对地方融资平台公司承贷、项目土地出让收入返还为还款来源的项目，形成了准入禁止。今后注入土地的转让收入作为还款来源的项目，必须要考虑土地取得的合规性、土地转让限制条件、土地增值税上缴等因素，除了取得的成本增加外，由一级市场变为二级、三级市场，市场风险把控的难度更大。三是注入土地为抵押品的，确定土地抵押担保值时必须要考虑补交土地出让收入的因素，无疑将会增大地方融资平台公司自身提高抵押品的难度，同时也会增加相应的融资成本。如何处理好新规贯彻执行与信贷风险防控，笔者认为应密切关注融资6 个方面的问题。
一、承贷主体问题
依据162 号文件土地储备贷款借款人须纳入国土部门的土地储备机构名录；借款人新增储备土地规模（含本年度收储已在本年度供应的储备土地），原则上应控制在市、县本级前三年平均年供应的储备土地量之内；省级财政部门依据地方债务管理法律法规和政策规定核准后，向土地储备机构核发年度融资规模控制卡。据了解，2012 年底前国土部已下发第一批名录，重庆市共4 家，很多区县未列其中。建议迅速重新组建该县土地储备中心“进圈入围”。同时新增土地储备规模控制和年度融资规模控制卡的相关具体制度正在制定中，建议区县不等不靠，及时启动相关项目论证并确定主办银行先行开展评估以抢占先机。鉴于463 号文件对地方投融资公司承贷项目建设内容中不得包含土地储备建设内容（即征地拆迁补偿、土地报批等与土地收储相关投资），项目还款来源不得为土地出让收入返还的两个限制条件，其过去“包罗万象”的职能及还款来源渠道不复存在。建议尽快调整思路，将融资平台公司由“全能型”向“术业有专攻型”转变，以农民集中住房（公共租赁住房）建设、农村土地整治（主要为储备土地的配套基础设施建设项目）及将地方的逐年回购资金作为还款来源符合法律或国务院规定的公路项目为重点授权1-2 家融资平台公司实施，突出重点，确保影响全局的重大项目的平稳有序推进。
二、对融资平台公司注资行为管理问题
新规之前，存有将办公楼等及未按法定的出让或划拨程序的土地注入融资平台公司以壮大“资产实力”及未缴土地款等问题。以某融资平台公司为例，某年某月末总资产175207 万元，其中：货币资金307 万元，应收账款128 万元，其他应收款5937 万元，存货139650万元，系国资划拨作为出资和资本公积的土地500 余亩，固定资产29185万元，总负债4760 万元。按表面资产负债率仅为2.7%，但若剔除未缴任何费用注入的土地500 余亩价值139650 万元及固定资产中的行政审批大楼等23 幢办公楼价值29165 万元外，实际资产仅为6392 万元，资产负债率高达74.5%，明显不符合银行贷款条件。建议对融资平台公司资产进行全面清理规范并整合，本着合法合规、合情合理、实事求是、不打擦边球等原则，真正做大盘强1-2 家融资平台公司。
三、区域准入控制问题
根据银监会和相关银行的要求，实行“三率一额度”区域准入控制，但在实际工作中，存在理解不同计算结果不一致等问题，具体表现为：在计算负债时，有的以财政表列负债数据（存在融资平台公司贷款未纳入或部分纳入），有的又将财政报表未列入负债的融资平台公司贷款全额或部分纳入负债等，导致各类监管部门的质疑。建议各级，特别是财政部门及各家金融机构建立起统一的计算标准并由上一级定期公布制度，即财政部与各家银行联合公布各省的“三率一额度”；省分行或直辖市分行联合财政部门公布各区县的“三率一额度”，防止人为操作或信息不对称而将应进入负债的不列入，导致过度授信。
四、分年还款计划落实的问题
以某县为例，据统计，以2012 年为基点，未来3 年需偿还银行贷款本金（含信托）分别为91464 万元、126676 万元、109580 万元，尚未考虑利息及新增债务支付。按本级财政收入15%的速度增长，未来3年需偿还债务分别占本级财政收入的31.8%、38.3%和28.8%。即该县要将1/3 的本级财政收入用于偿还银行贷款，偿债压力较大。建议政银企三方，提前一个年度对下一年应偿还的债务做到统筹安排，在的主持下，签订《四方协议》（、财政、银行、企业），落实还款来源，明确时间和金额，共同履行各自职责，确保贷款本息按期收回。
五、自身造血功能不足的问题
仍以某县为例，2012 年全口径财政收入61.8 亿元，上级转移支付收入就占近60%，税收收入6.4 亿元仅占财政支出53.9 亿元的1.2%，当地对上级补助收入依赖较重，自身造血功能不足，本级基金收入（主要是土地出让收入）占本级财政收入的53.2%，说明“土地财政”的基本面未得以根本改变。而上级转移支付收入多以“专款专用，不被挪用”为前提，县级调控余地较小，无法与融资平台公司受委托作为承贷主体实施的相关项目有效对接、直补到位，不仅使减少了组织归还银行本息的固定来源渠道，一定程度上也造成资金闲置。建议上级按专项资金与专项项目相衔接，适度赋予区县的调节余地，允许捆绑综合运用，既可用作项目资本金，也可作为归还贷款本息使用。同时，土地资源终究是有限的，努力增强自身造血功能，全力提高税收收入比重才是根本出路。
六、土地收入实现问题
新规出台之前，因各家银行大多项目均是以土地出让收入返还为还本付息来源。新规出台之后，以出让方式注入土地的，融资平台公司必须及时足额缴纳土地出让收入并取得国有土地使用证；以划拨方式注入土地的，必须经过有关部门依法批准并严格用于指定用途。融资平台公司经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设或转让原划拨土地使用权的，应当按照规定补缴土地价款，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。这样至少带来两个问题：一是原以土地出让收入返还为项目还本付息来源如何处理；二是经过法定的出让或划拨程序注入的土地在未来转（出）让时市场因素（由原来的一级变为二级市场）影响现金流计算的难度相对增大，银行将更加严格和审慎。同时，目前财政采取收支两条线管理，储备土地拟出让时一般由社会公共资源交易平台进行而非规范性融资平台公司所能掌控，出让金缴纳进入社会公共资源交易平台指定账户进入国库后再予以返还。可能出现三种情况：一是因信息不对称，土地何时出让、是否出让、出让金额银行难以及时掌握；二是土地出让收入返还不及时或被挪作他用，银行完全处于被动境地；三是土地不能按原计划实现出（转）让，影响第一还款来源的有效性。
对此，笔者建议。一是实行“新老划断”，对原融资平台公司以土地出让收入返还为还本付息来源项目及授予融资平台公司土地储备职能由出面对相关银行予以明确。原公司具备土地储备职能，其储备的土地仍然合法有效；原项目融资还款来源为公司项目土地整治后（配套）可供出让的亩土地出让收入返还，将全额归集到公司在你行开立的结算账户上，若出让计划未实现，将筹措其他资金用于偿还你行本项目贷款本息仍然执行。同时，按照“盯住土地，卖地还款”的要求，、财政、银行、企业四方要对其土地出让收入返还方式、土地出让收入返还时限、金额等进行明确，防止不及时返还土地出让收入给企业或挪作他用而造成银行贷款本息不能按时收回。二是面对新规的推行，既不能“视而不见”，违规操作，也不能“畏手畏脚”，一变卡死，要本着“务实、规范、有为、有效”的原则，在政策范围内，采取地方融资平台公司和专业土地储备机构的1+1 合作模式，筹集更多的建设资金，实现资源和信贷资源的有机结合，良性互动，促进当地经济社会的又好又快发展。
