【交流主题】如何构建基业常青的租赁资产管理体系。融资租赁资产主要是分为实物资产和应收租金的权益资产。出资人与承租人的租赁关系一旦成立，在租赁期间拥有租赁物的所有权，一般情况下出租人最终的目的是实现债权。应该说各租赁公司都知道融资租赁的业态跟银行信贷、信托、基金等各不相同。在现在的时代，如何来防范融资租赁公司的风险，一般来说要从两个方面来着手。
首先，看一下物权资产
租赁公司的物权资产专指租赁公司出资给租赁物，租赁物主要有三个方面的属性，一个是权益属性，一个是交易属性，还有一个是物理属性。权利属性包括所有权。租赁物的物理属性主要是指实物状态。针对租赁公司而言在租赁开始日起，租赁物的所有权百分之百属于出租人。租赁物的交易属性主要有两个方面：变现能够强，保值性好。
第一，是租赁物的权利属性，作为租赁公司来说如果作为租赁物百分之百应该是租赁公司的出租人，所谓百分之百，就是它的占使用收益等方面都应该属于租赁公司。延伸地说一下，什么是所有，就是这里面不能用他人的权利，就是被抵押二次，被担保，被冻结，这样的权利不能有。这是选择租赁物的时候我们的底线。这不能突破的。租赁物的所有权这是我们租赁物的底线。
第二，可变性、保值性的问题，可以灵活，保值性高，相应来说其他的担保就要弱一些。
第三，物理属性。实物存在的状态和功能。像基本的印刷设备出现的差距很大。但到底影响不影响成为租赁物？下面会继续介绍。
完成租赁交易，租赁物权利百分之百属于出租人，这是租赁关系成立的逻辑起点。我们要看什么是合格的租赁物，什么不是合格的租赁物。
第一，对于租赁物包括企业厂房设备在内的融资租赁合同，请认定租赁合同关系。
第二，污水管网、基站等在同一土地的设备，不可拆卸的设备，和建设在不动产之上的设备，作为融资租赁合同仍然属于融资租赁。这一点非常重要。
我们在解决物理属性和功能上往往比较迷惘，一说地下管网，或者是大楼里面的电梯、空调，通过司法解释的1和2，认为这是完全可以做的。具体地解释可以看一下这本书。融资租赁司法解释的使用。这本书
下面我一个个地来讲一下债券市场，刚才讲了物权市场。租赁公司的债权市场，所有承租人的所有款项。考察可靠性和可持续性是公司风险管理的核心内容。要千万次地问公司承租给承租人，承租人是否能够赚钱？能够赚钱就出租给承租人，不能够赚钱，就不能出租给承租人。扎实地选择好每个租赁项目是融资租赁公司实现债权的关键。
这一点要给大家讲一下，债券一个是收租金，在这个方面应该说我们考察应收资金，主要是考察它的来源，也就是拿什么来还租金。在考察的时候要注意它来源的可靠性，第二，持续性。可靠，就是真实存在，而不是若有若无。
可靠性，可能持续多久，因为不是一天两天，而是三年五年，三年五年还有可持续性吗？所以债权有保障的话，关键是考察债权的来源有没有保障，最主要的是可靠性和可持续性。
看一下这三者之间的关系，债权市场、物权市场和担保之间的关系。也就是说我们的融资租金，这是我们业务的最终产品，我们的融资租赁公司的产品就是租赁服务，服务的载体就是债权。也就是说把资金投放到外面，形成债权，这就是我们的产品。以这个来取得收益。这就是我们的核心。
所以租赁公司全部的经营活动都是围绕着如何把租金收回来，这是我们的最终归宿。租赁物与担保共同构成了债权资产。这一点大家一定要记住，我们做租赁就是为了收回租金，而不是进行担保抵押出租租赁物。
在考察一个租赁项目的时候，永远要把偿还租金的第一来源放在首位，如果不可靠、不持续，哪怕提供几倍的都不能做。这一点非常重要。
担保会由交易属性不同有强弱之分。我们在融资租赁的时候，由于我们的最终目的是收回债权，收回租金。一般收不回怎么办？一般的租赁物也不愿意收回，所以一定要设置担保，在担保法里面有几种，一个是保证，第二是抵押。第三是质押。我们认为这个担保必不可少。但是强，还是弱，这由相互共同作用来决定。
融资租赁的物权保护体系建设
在这里给大家说一下，刚才说了我们可以运用物权，也可以利用债权。在这种情况下从起租开始，到最后收回租金，一定要把租赁物保护好。怎么样才能保护好？
租赁物的物权保护建设主要是由合规实施来实现
第一，租赁物在调查当中首先要查明租赁物的权属，首先要确保有完整的所有权。在功能和状态上，租赁物尽可能选择收益率高的完整的生产线，或者是独立供应的设备。在这里解释一下，租赁物的物理属性，第一个是设备的成型率。
第二，它的市场价值。如果是卖的话，可以卖多少卡，有的设备很新，但是产能过剩，或者是产品有些过剩，你这个设备再新都没有用。所以说还要考虑它的市场价格。
第三，还有看它的收益，它未来能够带来哪些收益。也就是说这个设备尽管很旧了，但是在未来的生产活动当中可以带来很多的收益。
所以在物理属性和功能方面主要是考察几个方面：一个是成型率，第二，市场价值。第三，未来带来更好的收益。我们选择的租赁物尽量能够是一个完整的生产线。尽量是一个独立共赢的设备，不要在一个生产线上选几个设备。所以说在租赁物的共赢状态上，实际上提了短短一句话，里面有五个要素。租赁物的价值小于租赁融资额，如果融资额大大高于租赁物的价值，就被认为是变相地贷款。会被认为租赁无效。
租赁物的价值认定可以是评估规定的租赁物的评估报告。折旧方式、折旧形式进行核查。如果说按照帐面折旧的话，你看一下折旧率是不是按照会计制度来做。主要是这个意思。租赁物的明细清单要有出厂编号。这一点非常重要，也就是说大家在租赁合同里列租赁物清单。
有的人提出来说你租赁物清单是承认的，但这个清单不是厂房此时此刻的设备，他说你认为应该是什么，我们租赁物清单上没有设备的序列号填进去，就找不到对应关系。这是比较重要的。
第二个，租赁物交接。这是融资租赁项目执行转让合同，或者是购买合同的重要环节。出租人购买租赁物的价格应该有所有权的转移证明。承租人强调租赁物的所有权属于出租人。此外，对于回租的租赁物，应该增加它的关系。这里特别强调了租赁物交给你了，你要给我一个所有权的转移证明，所有权的转移说明，而且要强调所有的规模，这是再三强调的。
租赁物由承租人占领使用和收益，这是大家知道的。社会大众给予租赁物的所有权误会为是承租人的，目前还没对租赁物设定机构和系统。概括起来，可以通过融资租赁来进行登记。
第二，可以委托承租人所在地的工商管理机构，办理以出资为抵押权的抵押登记。可以在租赁物上贴上权属标志。因为有一个法定的登记系统，里面有三个法律所规定的。第一个就是授权承租人对我们的租赁物在当地工商机关进行抵押登记。这是2014年3月1日生效的最高司法解释的规定。
第二，在租赁物的设备上，贴上权属标志。对于飞机和船舶可以在海事局登记备案，这是法定的。
最后一个部分我说一下融资租赁公司债权。这是我们的核心。融资租赁我们最终的目的就是要收回租金的债权。融资租赁公司债权的体系建设，理念和方法论层面。第二个方面，规范了规章制度和具体操作的两个层面。前面是一个形而上的，后面是一个形而下的。
理论和方法论的核心，要分成两个阶段，在租前受信环节，要建立针对城市人的量化评估体系，在资产环节，根据起诉的项目对承租人进行动态跟踪。交叉认证，提交数据库，发现统计规律，制订指标值，这些都是非常专业的。能够做到这些系统的。
租前受信主要是通过尽职调查等措施，这个大家一定要熟悉。我们做租赁的话，到项目评审结束，通过公司来决策说这个项目可以往上走，可以签合同了，到这个是租前授信的过程。
再一个是主要是包括债权的设立，债权的实现。债权的设立就是签署合同。债权的实现就是收租金，如果收不回来还通过司法。合规性严密性、周全性，可操作，及执行力，这是实现债权的决定性因素。这是一些理念和方法。租后资产管理是融资租赁公司对程序项目进行实施监控，确保安全性的重要环节。
主要包括宏观和微观两个层面，在宏观上对承租人所在行业进行宏观公开监测。了解承租人所在行业情况，分析所处阶段和承租人相关政策和行业动态，在微观上对承租人的财务报告进行定期分析研究，及时掌握承租人的数据，此外定期和不定期访问承租人，及时了解企业的基本情况，生产运营情况，产能投资情况，租赁物、抵押物等真实存在的情况。这是我们的租户管理。
应该这么说，租户管理非常非常地重要，因为我们的期限很长，又要回到前面的话题，我们的租户管理在这个期间都遇到承租人把租赁人交给另外的融资租赁公司。甚至有的偷偷把租赁物卖掉，这是我们掌握的一个情况。就是要严格掌控。
第二，债权的实现，主要是看债权来源，现在可靠吗，可持续吗，要不断地盘查他的供、产、销，以及他融资这方面的情况。具体的手法就在宏观上，搜集他的报表进行分析，这两个层面来解决问题。
融资租赁在目前的正方兴未艾。2014年来融资租赁业的金融环境发生了深刻的变化。融资使融资租赁业的发展更加健康，管理体系就具有更加重要的现实意义。（完）
