从国内第一家融资租赁公司成立以来，融资租赁行业经历了40年发展历程，在服务实体经济方面发挥着重要作用。在产业划分和行政监管上，从事融资租赁业务的企业可以区分为金融机构类的金融租赁公司和非金融机构类的融资租赁公司（非金融机构），本文仅讨论非金融机构类融资租赁公司。
本文将通过对融资租赁监管体系的发展历程，以及对融资租赁业务合规要点的探讨，为融资租赁企业的合规经营提供参考。
第一部分 融资租赁监管趋势及政策演变
一、商务部监管之前的时期（1981-2004年）
1981年4月，中国国际信托投资公司、北京机电设备公司和日本东方租赁公司共同创办我国第一家融资租赁公司——中国东方租赁有限公司，中国融资租赁行业发展正式起步。
之后，外商投资融资租赁公司由对外经济贸易合作部审批；内资租赁公司由国内贸易部审批，国内贸易部后被撤销由国家经贸委管理；金融租赁公司则由中国人民银行调整为原银监会监管，形成了金融租赁公司、外商投资融资租赁公司、内资融资租赁公司三大类型分别监管的格局。
这一时期，也出台了一些融资租赁相关的法规，包括1999年《合同法》中融资租赁合同的专章规定（2021年废止）、2000年《金融租赁公司管理办法》（2007年废止）、2001《外商投资租赁公司审批管理暂行办法》（2005年废止）、2001年《企业会计准则——租赁》（2015年废止）等，融资租赁行业开始走向规范化发展。
二、商务部监管时期（2004-2018年）
经过机构改革和职能调整，2004年10月22日，《商务部、国家税务总局关于从事融资租赁业务有关问题的通知》（商建发〔2004〕560号，下称“560号文”）中明确，根据国务院办公厅下发的商务部“三定”规定，原国家经贸委、外经贸部有关租赁行业的管理职能和外商投资租赁公司管理职能划归商务部，该通知同时提出了内资融资租赁试点企业的准入条件、申请材料、业务禁止范围、杠杆倍数等。
此后，商务部陆续出台了多部规范性文件，对于融资租赁公司的准入条件、设立审批流程、经营规则、信息报送等进行了规定，国家税务总局、国家外汇管理局、海关总署等有关部门则对租赁物进出口、外汇管理、税收管理等相关事项进行了规定。
这一时期融资租赁的监管政策存在以下特点：
1、内资融资租赁公司和外商投资融资租赁公司适用不同监管规则
内资融资租赁公司主要适用560号文、《商务部、国家税务总局关于加强内资融资租赁试点监管工作的通知》（商建发〔2006〕160号）、《商务部关于印发<融资租赁企业监督管理办法>的通知》（商流通发〔2013〕337号），560号文要求内资融资租赁试点企业的最低注册资本达成17000万元，对股东未作限制；外商投资融资租赁公司主要适用《外商投资租赁业管理办法》（2018年废止）、《商务部办公厅关于加强和改善外商投资融资租赁公司审批与管理工作的通知》（2020年废止），规定外商投资融资租赁公司的注册资本不低于1000万美元，外国投资者的总资产不得低于500万美元。
2、允许融资租赁公司兼营与主营业务有关的商业保理业务
2013年9月27日，《国务院关于印发中国（上海）自由贸易试验区总体方案的通知》（国发〔2013〕38号）的附件中规定，“允许融资租赁公司兼营与主营业务有关的商业保理业务”。
2014年12月21日，《国务院关于推广中国（上海）自由贸易试验区可复制改革试点经验的通知》（国发〔2014〕65号）将“允许融资租赁公司兼营与主营业务有关的商业保理业务”作为在全国范围内复制推广的改革事项之一。
2015年8月31日，《国务院办公厅关于加快融资租赁业发展的指导意见》（国办发〔2015〕68号）规定，允许融资租赁公司兼营与主营业务有关的商业保理业务。
2015年7月23日发布的《商务部办公厅关于融资租赁行业推广中国（上海）自由贸易试验区可复制改革试点经验的通知》（商办流通函〔2015〕575号）要求融资租赁公司兼营的商业保理业务与主营业务有关。《中国（上海）自由贸易试验区商业保理业务管理暂行办法》（已失效）第五条将与主营业务有关的商业保理业务定义为“与租赁物及租赁客户有关的上述业务”。
3、政策环境利好，行业发展快速
2015年《国务院办公厅关于加快融资租赁业发展的指导意见》要求改革制约融资租赁发展的体制机制，加快重点领域融资租赁发展，支持融资租赁创新发展，加强融资租赁事中事后监管。
根据试点方案，内资融资租赁试点资格由省级商务主管部门推荐，再由经商务部、国家税务总局联合确认。随着简政放权推行，天津、上海、福建、广东等11个自由贸易试验区的内资融资租赁试点资格确认工作下放至省级商务主管部门和国家税务局。
在政策较为宽松的环境下，融资租赁企业的数量和业务规模不断增长。根据《2018年中国融资租赁业发展报告》，截至2018年底，全国融资租赁企业（不含单一项目公司、分公司、子公司和收购海外的公司）总数为11777 家，较上年底的9676家增加了2101家，增长21.7%；全国融资租赁合同余额约为66500亿元人民币，比2017年底的60800亿元增加约5700亿元，增长9.38%。
三、银保监会监管时期（2018年至今）
2018年5月8日，《商务部办公厅关于融资租赁公司、融资租赁公司和典当行管理职责调整有关事宜的通知》（商办流通函〔2018〕165号）中明确，自4月20日起，融资租赁公司业务经营和监管规则职责由银保监会履行。自此，融资租赁公司开启了银保监会统一强监管时代（根据2023年国务院机构改革方案，银保监会被撤销，组建国家金融监督管理局，银保监会的职责将转入国家金融监督管理局）。
这一时期融资租赁的监管政策存在以下特点：
1、地方监管职责交由地方金融监管局负责，要求建立会商机制
2020年5月26日，《中国银保监会关于印发融资租赁公司监督管理暂行办法的通知》（银保监发〔2020〕22号，下称“22号文”）规定，银保监会负责制定融资租赁公司的业务经营和监督管理规则。省级人民政府负责制定促进本地区融资租赁行业发展的政策措施，对融资租赁公司实施监督管理，处置融资租赁公司风险。省级地方金融监管部门具体负责对本地区融资租赁公司的监督管理。
同时，22号文要求省级地方金融监管部门要与市场监管部门建立会商机制，严格控制融资租赁公司及其分支机构的登记注册。融资租赁公司变更公司名称、组织形式、公司住所或营业场所、注册资本、调整股权结构等，应当事先与省级地方金融监管部门充分沟通，达成一致意见。
但是22号文并未对融资租赁公司的设立审批机制作出明确规定，而是交由地方立法进行明确。有些地方立法将权限统一到省级监管部门，如《河北省融资租赁公司监督管理实施细则（暂行）》第六条规定“省地方金融监管局与省市场监管局建立会商机制，严格控制融资租赁公司及其分支机构的登记注册”；有些地方立法建立两级审批机制，如《上海市融资租赁公司监督管理暂行办法》规定了“市-区”两级的设立审批机制和会商机制，即在上海申请设立融资租赁公司的，应当向区行业管理部门申请，初审通过后再由市金融监督管理局审核。市金融监督管理局会商市场监督管理部门后，出具“同意设立融资租赁公司的意见”，才能前往市场监督管理局办理相应的登记手续。
2、严控市场准入，提高设立门槛
22号未明确规定融资租赁公司的设立条件，但各地方的监管文件对注册资本、股东要求、董监高的任职资格、经营场所、分支机构的设立、注册审批材料及设立流程等进行进一步限制，大幅度提高了融资租赁公司的注册门槛，例如，《上海市融资租赁公司监督管理暂行办法》要求注册资本不低于一亿七千万元人民币，应当全部以货币资金出资，并且有明确、合理的实缴到位计划；《北京市地方金融组织行政许可实施办法》要求注册资本不低于2亿元，且为一次性实缴货币资本。
随着准入门槛的提高、审批流程的严格把控，融资租赁企业增速放缓。根据《中国融资租赁行业发展报告（2022）》，2019年起，企业增速开始下滑。截至2020年末，中国融资租赁企业（不含单一项目公司、分公司、SPV公司、港澳台租赁企业和收购海外的企业）总数约为12,156家，较上年增加了26家，增长率为0.21%。
3、内资融资租赁公司与外商投资融资租赁公司实行统一监管
我国租赁行业长期存在着金融租赁公司、内资融资租赁公司、外商投资融资租赁公司多头监管的格局，但三类公司所从事的融资租赁业务模式本质高度相似，行业内要求统一监管的呼声很高。随着融资租赁监管职责划转至银保监会后，三类机构监管主体终于达成统一。
过去，因外商投资融资租赁公司的注册资本金要求低于内资融资租赁公司，对于外资企业有政策扶持和补贴等多重因素影响，外商投资融资租赁公司的数量远远多于内资融资租赁公司数量。但许多外资公司注册资本均是认缴，难以实缴到位，也不符合监管意愿。2019年《外商投资法》中废除了过去外国投资者投资比例的限制，这也为内资与外资统一监管奠定了基础。22号文中，不再区分内资融资租赁公司和外商投资融资租赁公司，而是适用统一的监管规则。
在上述背景下，部分外商投资融资租赁公司开始寻求减少外资持股比例，甚至转变为纯内资公司。《上海市融资租赁公司监督管理暂行办法》第十四条规定外商投资融资租赁公司申请变更为内资融资租赁试点企业的，按照内资融资租赁试点相关规定办理。这位外资转内资融资租赁公司提供了具体依据，2020年，湘信融资租赁有限公司为上海市首家由中外合资转为纯内资的融资租赁试点企业。
4、推进分类监管，实现监管常态化
22号文要求各地金融监管局核查辖内融资租赁公司经营和风险状况，按照经营风险、违法违规情形划分为正常经营、非正常经营和违法违规经营等三类，实行分类监管，名单制管理。只有正常经营类企业能够纳入监管名单；非正常经营类企业整改验收不合格的，将被劝退或转型；违法违规经营类企业整改验收不合格或或违法违规情节严重的，地方金融监管部门要依法处罚、取缔或协调市场监管部门依法吊销其营业执照，涉嫌违法犯罪的及时移送公安机关依法查处。
2022年1月21日，《中国银保监会关于印发<融资租赁公司非现场监管规程>的通知》（银保监规〔2022〕3 号）中明确了非现场监管的职责分工，规范了非现场监管的程序、内容、方法和报告路径。
除了日常信息报送、重大事项报告等非现场监管措施外，各地金融监管局也定期组织开展专项检查及年度监管评级工作，制定评级与分类监管指引，公布纳入监管名单的企业，公示异常经营企业，督促违规经营企业整改，对企业高管人员进行约谈，并根据评级结果给予不同的扶持和奖励政策，分类监管的成效日益显现，监管实现常态化。
5、深耕本地市场，未来跨省经营将受到限制
2021年10月19日，银保监会在其官网对融资租赁、商业保理公司能否异地经营的留言进行答复，答复内容为：根据《融资租赁公司监督管理暂行办法》和《中国银保监会办公厅关于加强商业保理企业监督管理的通知》，目前对融资租赁公司、商业保理企业异地经营没有明确监管要求。但在监管导向上，除反向保理和承租人或出卖人为集团内关联企业的融资租赁业务外，支持融资租赁、商业保理企业主要服务本地、深耕本地市场。同时，监管上不鼓励注册地和实际经营地脱节或者在注册地只保留少数职能部门、其他部门跨省市办公的做法。
2021年12月31日，中国人民银行发布《地方金融监督管理条例（草案征求意见稿）》，该征求意见稿中规定融资租赁企业在内的地方金融组织“原则上不得跨省级行政区域开展业务”，该规定招到众多行业从业者的质疑与批判，认为该限制将对大部分的融资租赁公司产生毁灭性影响。
在中国人民银行《地方金融监督管理条例》出台前后，各地方金融机管局针对跨省经营进行表态。2021年10月23日，广东省地方金融监管管理局发布的《关于融资担保公司等三类机构审慎开展跨省业务的提示》指出，融资担保、融资租赁、商业保理公司原则上不鼓励开展跨省（区、市）业务。2021年12月31日，《吉林省融资租赁公司监督管理实施细则（试行）》规定，省外融资租赁公司拟申请在我省开展融资租赁业务的，应事先向省地方金融监管局进行报备，长期开展业务的应以设立分支机构形式申请业务报备。2022年2月11日，内蒙古自治区地方金融监督管理局官网发布关于《内蒙古自治区融资租赁公司监督管理实施细则》公开征求意见稿，在文件中提到：融资租赁公司应当服务本地，原则上不得跨省设立分支机构，开展业务。自治区地方金融监督管理局不再受理融资租赁公司跨省设立分支机构的申请。2022年7月1日施行的《陕西省地方金融条例》要求省外注册设立的融资租赁公司依法在陕西省行政区域内开展业务活动的，应当按照国家和本省有关规定，定期向地方金融监督管理部门报告业务开展情况。此外，湖北、北京等地对融资租赁公司在当地设立分支机构的条件作出了明确限制。
虽然中国人民银行《地方金融监督管理条例》尚未出台，但可以看出监管部门对跨省经营严格规范与整顿的趋势。对于融资租赁公司而言，应当及时做好调整准备，积极应对持续加强的监管，坚持合规经营。
第二部分 融资租赁业务合规
融资租赁具有融资与融物的双重属性，出租人应当合法取得租赁物的所有权，这是区别于借贷业务的关键。22号文以正面清单及负面清单的方式对融资租赁公司的业务范围进行了划定，但是对于一些条款的理解仍然存在争议，有待监管释明。
一、关于租赁物适格性
（一）监管视角下租赁物应当具备的一般特征
关于适格租赁物范围历来存在诸多争议，22号文第七条规定，适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，另有规定的除外。融资租赁公司开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益的租赁物为载体。同时，22号文第五十一条规定，省级人民政府可以对租赁物范围进行适当调整，并报银保监会备案。
上海、江苏等绝大多数地区的监管办法均是参照22号文的规定，从行政监管层面来看，租赁物需满足以下几个特征：
1、原则上属于固定资产，但允许有例外。根据《企业会计准则第4号——固定资产》，是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿命超过一个会计年度的有形资产。根据该规定，固定资产不包括无形资产，但22号文又允许“另有规定的除外”，即无形资产仍有作为融资租赁物的空间，下文详述。
2、权属清晰。权属清晰是租赁物所有权能够转移的前提条件。22号文要求融资租赁公司不得接受已设置抵押、权属存在争议、已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物。
3、真实存在。租赁物在实体上客观存在，不是虚构的物品。《民法典》第七百三十七条规定，虚构租赁物订立的融资租赁合同无效。对于虚构租赁物的认定及其对合同效力的影响下文详述。
4、能够产生收益。即排除了公益性资产作为租赁物。但是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28 号）第（一）项允许“教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施”作为融资租赁标的物。
（二）诉讼视角下租赁物应当具备的其他特点
结合各地司法审判实践，融资租赁物一般还具备以下特征：
1、可流通性。租赁物不得是法律法规明令禁止持有、流通、交易的物，如毒品、枪支、属于国家所有的土地等自然资源、属于国家所有的铁路、公路、电力设施等基础设施、保障性住房等，如作为租赁物将不构成融资租赁合同关系。
2、可特定化。租赁物的真实存在要求租赁物本身应当是具体、特定的，能够与其他物区分，最高人民法院（2016）最高法民终286号案件中明确：“作为所有权的标的物，租赁物应当客观存在，并且为特定物。没有确定的、客观存在的租赁物，亦无租赁物的所有权转移，仅有资金的融通，不构成融资租赁合同关系”。
3、非消耗物，具有返还的可能性。固定资产的使用寿命应超过一个会计年度，但消耗物无法长期使用、也不能重复使用。租赁物本身承担着物权担保功能，而消耗物一旦使用就灭失或者无法返还，则出租人对租赁物的所有权无法得到保障，无法承担物权担保功能，也不符合租赁关系中到期返还租赁物的特性。例如，上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民六（商）终字第469号（2015年上海法院发布2014年度金融商事审判十大典型案例之案例八）、广东省深圳市福田区人民法院（2021）粤0304民初17671号、案件否定了无法返还的消耗物作为租赁物的适格性。但在最高人民法院（2017）最高法民申2175号案件中，最高人民法院并未以租赁物（履盖全厂区的电网、煤气管网、自来水管网）不是独立的可分割物，无法返还为由否定融资租赁合同的性质，相反，最高人民法院认可对于租赁物无法返还的风险，可以通过其他担保措施保障出租人债权安全。
（三）几类特殊租赁物的适格性
1、构筑物
根据《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》，构筑物主要是指不具有居住或者生产经营功能的人工建造物，比如道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等。《固定资产分类与代码》（GBT 14885-2010）中，构筑物属于固定资产的一类。
银保监会发布《关于加强金融租赁公司融资租赁业务合规监管有关问题的通知》（银保监办发〔2022〕12号）第二条规定，加强构筑物作为租赁物的适格性监管。作为租赁物的构筑物，须满足所有权完整且可转移（出卖人出售前依法享有对构筑物的占有、使用、收益和处分权利，且不存在权利瑕疵）、可处置（金融租赁公司可取回、变现）、非公益性、具备经济价值（能准确估值、能为承租人带来经营性收入并偿还租金）的要求。严禁将道路、市政管道、水利管道、桥梁、坝、堰、水道、洞，非设备类在建工程、涉嫌新增地方政府隐性债务以及被处置后可能影响公共服务正常供应的构筑物作为租赁物。
《不动产登记暂行条例》第五条第（二）项规定构筑物所有权应当办理登记。司法实践中，法院通常以构筑物无法转移所有权、出租人未办理构筑物所有权登记而认定不符合融资租赁的特征。如北京市高级人民法院（2017）京民初109号、北京市高级人民法院（2021）京民终132号、福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民初332号、北京市第二中级人民法院（2018）京02民初81号。
司法实践中也存在案例认为租赁物能否进行权属转移登记并不影响融资租赁关系成立，如江苏省高级人民法院（2018）苏民终861号、上海市第二中级人民法院（2017）沪02民初309号。此外，上海金融法院（2019）沪74民终913号案件中，认可了钢结构系适格租赁物。天津市高级人民法院（2019）津民终333号认可了巷井工程作为租赁物的适格性。
2、在建工程
根据《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23 号）规定，金融租赁公司不得违规以公益性资产、在建工程、未取得所有权或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物。《关于加强金融租赁公司融资租赁业务合规监管有关问题的通知》第二条规定严禁将非设备类在建工程作为租赁物。
上述规定虽然适用于金融租赁公司，但融资租赁公司在业务本质上与其高度相似，融资租赁公司以在建工程作为租赁物往往面临适格性方面的挑战。《最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用》一书中认为：“以在建住宅商品房项目作为租赁物，以房地产开发公司作为承租人、租赁公司作为出租人的融资租赁合同，我们倾向于不构成融资租赁合同关系，理由为：一，房地产在建项目尚不具备法律上的所有权，故出租人并未实际取得房地产项目的所有权，此与租赁期间出租人享有对租赁物的所有权的特征相背离；二，房地产开发商作为承租人，并非租赁物的实际使用人，其租赁在建房地产项目，并非为使用租赁物，而是通过房地产项目来取得融资；三，在建房地产并不属于实质意义上的固定资产，……固定资产的特征是持有目的在于使用而不是出售或投资……固定资产是劳动工具或手段，而不能是劳动对象，在建的房地产项目恰恰是劳动对象而不是劳动工具和手段；四，从国外实践来看，以在建房地产项目作为租赁物的融资租赁交易非常少。”“有的出租人要求明确将房地产过户到出租人名下，以保障租赁物的担保功能，也有的租赁公司和开发商为了避免交纳房地产过户的大量税费，而采取了不过户的操作方式，对未过户的，因与出租人对租赁物享有所有权的法律关系不符，我们倾向于明确认定此类房地产融资租赁不构成融资租赁合同关系。”
综合上述分析，以在建工程作为租赁物存在被认定为借贷关系的风险：
①从会计制度上看，“在建工程”、“固定资产”分列不同科目，《企业会计制度》第三十三条规定在建工程达到预定可使用状态之日转入固定资产。因此，在建工程不满足22号文租赁物属于固定资产的规定。
②融资租赁具有将租赁物所有权与使用权分离的特性。在建工程并不存在法律上的所有权，出租人无法实际取得在建工程所有权，不动产在建工程也无法取得不动产所有权登记证书。《建筑法》第六十一条第二款规定未经验收合格的建筑物不得交付使用。因此，承租人事实上也无法使用在建工程。而房地产开发商作为承租人时，其目的也不在于使用租赁物，而是通过房地产项目取得融资。故，以在建工程作为租赁物，不具备融资租赁所必须的融物属性。
司法审判实践中通常以在建工程租赁物不具有融物属性，而认定为借贷关系，如最高人民法院（2014）民二终字第109号、北京市第二中级人民法院（2021）京02民终3144号、北京市第四中级人民法院（2021）京04民初262号、天津海事法院（2018）津72民初588号。
3、无形资产
商务部2005年发布的《外商投资租赁业管理办法》（已废止）第六条规定，本办法所称租赁财产包括：
（一）生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械设备、办公设备等各类动产；
（二）飞机、汽车、船舶等各类交通工具；
（三）本条（一）、（二）项所述动产和交通工具附带的软件、技术等无形资产，但附带的无形资产价值不得超过租赁财产价值的1/2。
2015年，国务院办公厅发布了《关于加快融资租赁业发展的指导意见》明确提出要“扩宽文化产业投融资渠道”。在此政策趋势下，包括上海、北京、天津、广东、福建、山西等地亦陆续出台了关于探索试点“无形资产”作为融资租赁物的相关规定和意见，国内市场亦开始出现专门从事“无形资产”业务的融资租赁公司。22号文虽然规定租赁物原则上为固定资产，但允许有除外规定。
2016年出版的《最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用》一书中认为：“以收费权、商标权、专利权为租赁物的融资租赁合同，一般不构成融资租赁法律关系。”《民法典》颁布实施后，最高人民法院在2020年出版的《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（三）》一书中仍然坚持：“以收费权、商标权、专利权为租赁物的‘融资租赁合同’，一般不构成融资租赁合同关系，应按照其实际构成的法律关系确定合同的性质、效力及当事人之间的权利义务。”虽然该类“理解与适用”书籍中的观点并非司法解释，但作为最高人民法院的官方出版物，对于各地司法实践仍具有重要的参考意义。
虽然最高人民法院官方出版物中否定收费权、商标权、专利权作为租赁物的适格性，但在（2019）最高法民终1018号案件中，租赁物为《租赁设备清单》中的租赁设备及其附属设施以及附属其上的无形资产，最高人民法院却明确认可了融资租赁关系的成立。
部分地方法院也出台了裁判指引，2017年《关于审理前海自贸区融资租赁合同纠纷案件的裁判指引（试行）》规定，融资租赁合同的标的物一般为有体物。名为“融资租赁合同”但以高速公路收费权、商标权、专利权等权利作为标的物的，应按照权利质押、知识产权的许可使用等合同性质认定当事人之间的真实法律关系。
2019年《上海市高级人民法院类案办案要件指南》一书中认为，以权利作为租赁物的：以收费权、商标权、专利权为租赁物的，不构成融资租赁合同。软件作为租赁物。无设备载体的软件为租赁物的，不构成融资租赁合同法律关系。以附着在设备上、无法与设备分离的软件为租赁物的，可构成融资租赁合同法律关系。
2021年天津高院《审理融资租赁合同纠纷案件疑难问题解答（送审稿）》中规定“依法鼓励融资租赁企业探索以专利权、商标权、著作权开展融资租赁业务。在认定是否构成融资租赁法律关系时，可以综合考量以下因素：（1）专利权、商标权、著作权是否已转移至出租人名下并在国家知识产权局、国家版权局办理变更登记；（2）出租人取得专利权、商标权、著作权的对价款是否与其市场价值相符；（3）承租人是否为专利权、商标权、著作权的唯一使用人；（4）租金构成是否符合律规定。”
在司法审判实践中，部分法院认为，以无形资产作为租赁物并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。例如，天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初27378号、福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初4564号、北京市第三中级人民法院（2020）京03民初106号。
也有部分案例持反面观点，如上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初13365号案件中，法院认为以著作权为租赁物的“融资租赁合同”不构成融资租赁合同关系。
4、生物资产
国务院办公厅在《关于加快融资租赁业发展的指导意见》（国办发〔2015〕68号）提出：“在风险可控前提下，稳步探索将租赁物范围扩大到生物资产等新领域。”国务院办公厅在《关于促进金融租赁行业健康发展的指导意见》（国办发〔2015〕69号）也指出：“探索将生物资产作为租赁物的可行性。”
根据《会计准则第5号——生物资产》规定，生物资产是指有生命的动物和植物，具体包括三类：
（1）消耗性生物资产，是指为出售而持有的、或在将来收获为农产品的生物资产，包括生长中的大田作物、蔬菜、用材林以及存栏待售的牲畜等。
（2）生产性生物资产，是指为产出农产品、提供劳务或出租等目的而持有的生物资产，包括经济林、薪炭林、产畜和役畜等。
（3）公益性生物资产，是指以防护、环境保护为主要目的的生物资产，包括防风固沙林、水土保持林和水源涵养林等。
公益性生物资产不具有“能够产生收益”的特征，公益林也难以办理林木所有权变更登记，并不是适格租赁物。而消耗性生物资产，由于大多数为一次性获利，不具有使用价值，难以作为融资租赁物。而生产性生物资产能够持续产出果实、牛奶、鸡蛋等农产品，在一定程度上具有固定资产的特性，经过特定化的生产性生物资产是适格的融资租赁物。
已有司法案例认可了生产性生物资产作为租赁物的适格性，例如上海金融法院（2021）沪74民初307号案件中租赁物是秋梨沟林场林木2、上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初72828号案件中的租赁物为345头西门塔尔基础母牛、北京市第三中级人民法院（2020）京03民初230号案件中租赁物为5600头奶牛、上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初78643号案件中租赁物为819头种猪和一批生猪养殖设备。
鉴于生物资产在特定化、价值认定等方面存在的特殊风险，在以生物资产开展融资租赁业务时，应当注意：
（1）在生物资产上作出显著标识以表明其所有权人，将作为租赁物的生物资产特定化，如对生物资产进行编号、标记、佩戴电子环、铭牌、耳标等身份标识。形成并保留租赁物数量清点、所有权确认、价值确认的书面文件。
（2）及时办理租赁物权属登记。产畜和役畜属于动产，交付即完成所有权转移。为防止承租人擅自处分租赁物，出租人应当及时在中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统办理租赁物权属登记，及时将相关权属状态予以公示。林木栽种在土地上时，属于不动产；未定着于土地，作为苗木移动时属于动产。出租人根据承租人指示，购买已栽种在土地里的林木开展融资租赁业务时，应当及时将林木所有权变更登记在出租人名下；出租人根据承租人选择购买未栽种在土地里的木苗开展融资租赁业务，待出租人或承租人将木苗栽种于土地上后，出租人应当及时办理林木所有权的首次登记。
（3）依据《森林法》的规定，经济林、用材林可以转让、作价入股，但是要求转让双方都必须遵守森林法关于森林、林木采伐和更新造林的规定。也就是说经济林的变现可能存在一定的障碍。而生物资产还存在林丛病害、自然灾害、疫病、丢失、死亡等特有的风险，其价值容易受到减损，承担物权担保的功能较弱。对此，出租人可以要求承租人提供其他补充担保措施；要求承租人为生物资产投保财产保险，并将出租人作为第一保险受益人；通过信息技术手段，监控生物资产，定期对生物资产的价值进行评估，做好租后管理；在融资租赁合同中明确置换租赁物的条件、程序，明确生物资产租赁物发生损毁灭失时采取的替代性措施，或将其作为解除合同的情形之一。
（4）在融资租赁合同中明确生物资产产生的孳息的归属，如奶牛产的小牛及牛奶、羊毛、林木结的果实等，避免产生纠纷。
二、关于虚构租赁物的认定
（一）虚构租赁物对交易性质及合同效力的影响
《民法典》第七百三十七条规定，虚构租赁物订立的融资租赁合同无效。第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，人民法院应当根据民法典第七百三十五条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。
对于上述条款的理解，可以从两个方面掌握：
（1）承租人与出租人通谋虚构租赁物的，通谋虚伪的融资租赁合同无效，对于实际构成的借贷款系的效力应当另行依法判断。如果没有证据证明融资租赁公司以放贷为业或转贷牟利的，一般不宜认定无效。在上海金融法院（2022）沪74民终370号案件中，法院认为：案涉《融资租赁合同》原为售后回租合同，上海莹岑公司作为出租人应当核验租赁物是否真实存在，并以必要方式示明物权。本案中，根据一审查明，被上诉人虽在动产权属统一登记平台登记了案涉融资租赁业务，但其中租赁财产状况无客观证据证明，当事人也未提交其他证据说明租赁物的客观情况。本案中合同当事人之间仅有资金往来的融资事实，无融物特征。故案涉合同不构成融资租赁合同关系。因案涉法律关系中上诉人云南智云公司与被上诉人上海莹岑公司存在资金融通，一审认定双方构成借款合同关系，并无不当。上诉人主张，被上诉人不具有从事金融业务资质，故双方构成的借款合同也应当认定无效。本院认为，双方借款合同法律关系是否存在无效情形，应由提出主张的当事人承担举证责任，上诉人在一审、二审期间并未提供相应证据或规范依据证明借款合同法律关系存在无效之情形。故本院对上诉人主张不予认可。
（2）承租人单方虚构租赁物的，法院通常会考察出租人是否对租赁物真实存在尽到合理审查义务。如出租人已尽到审核义务的，属于《民法典》第一百四十八条规定的可撤销合同，出租人可不行使撤销权，仍然根据融资租赁法律关系主张权利。上海市浦东新区人民法院在（2018）沪0115民撤4号案件中，法院认为：即便被告众海公司在《设备租赁协议》签订过程中，存在虚构租赁物的事实，被告南朗公司基于错误信息做出意思表示与被告众海公司签订并履行了《设备租赁协议》，该合同的性质属于可撤销合同，被告南朗公司有权主张变更、撤销合同或主张合同仍然有效。现被告南朗公司坚持《设备租赁协议》依法有效，不行使撤销权，本院对《设备租赁协议》的效力予以确认。
（二）租赁物真实存的举证责任
双方就租赁物是否真实存在发生争议时，司法实践中，由出租人举证证明租赁物真实存在，出租人已尽到合理审查义务。
关于出租人审查的范围，《天津市高级人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要（一）》指出：“认定租赁物是否真实存在及权属是否清晰时，应当根据租赁物的性质和来源，综合审查采购合同、支付凭据、发票、租赁物办理保险或者抵押登记的材料、中国人民银行征信中心融资租赁登记公示系统记载的租赁物权属状况等证据，不能仅凭租赁物发票、租赁物交接书或者有关租赁物的说明等予以认定。”
结合司法实践，出租人在对租赁物真实性进行审查时，应当把握以下几点：
（1）不能仅凭租赁物发票、租赁物交接书、租赁物明细清单认定租赁物真实存在，注意核验发票的真实性，必要时通过实地考察、拍照等方式予以核实。
在上海市高级人民法院（2020）沪民终32号案件中，一审法院认为，东航公司仅提交了关于租赁物件的购买发票以及《租赁物件接收确认函》、《租赁物件明细表》、《租赁物件确认函》，未提供其他证据证明系争合同项下租赁物的真实存在，包括租赁物的采购合同、产品合格证、质保书、保单等，也未证明其对租赁物作过特定标识和实地抽查拍照等事实。增值税普通发票具有商事交易凭证功能，可以作为租赁物存在和交付的证据，但是仅有增值税发票是不够的，还需要与其他证据结合起来形成一个完整的证据链。本案中，虽然东航公司认为其已经对中建六局三公司提供的增值税发票进行了必要地、审慎地核验，但客观上的调查结果却是上述增值税发票为虚假套票。综上，东航公司的缔约目的虽是与中建六局三公司建立融资租赁关系，也尽到了合同相对方的注意义务，且无证据证明东航公司明知租赁物不存在，但由于租赁物客观上不存在，导致东航公司与中建六局三公司之间仅存在融资并无融物的特定情形，不符合融资租赁法律关系成立的基本特征。二审法院认为：东航公司既无证据证明其对买入的巨额财产进行了实物查验，也无证据证明对上述巨额财产采取了能彰显其所有权的、合理的、必要的风控措施，查核的发票也被证明是伪造的。作为专业的融资租赁公司，东航公司的上述行为明显不合常理。应当认定双方当事人的真实意思表示并非售后回租，而是出借资金。
（2）在融资租赁合同签署并支付融资款前，已对租赁物是否真实存在进行了审核。
河南省安阳市中级人民法院（2022）豫05民终2343号案件中，上诉人与滑县仁和医院于2018年10月29日签订ＡＡ18110150ＸＣＨ号《融资租赁合同》及ＡＡ18110150ＸＣＨ-1号《买卖合同》，约定上诉人向滑县仁和医院购买价款为118万元的电子鼻咽喉高清摄像设备出租给滑县仁和医院使用，形式上构成售后回租的融资租赁合同关系，但滑县仁和医院向上诉人出具交付与验收证明书是在上诉人给付滑县仁和医院1026600元之后，亦即上诉人在支付款项前未对租赁标的物是否存在、规格形式是否符合合同约定、是否进行测试验收等情况予以核实。融资租赁合同法律关系中，出租人对租赁物享有所有权，上诉人的上述行为不符合交易习惯。
（3）租赁物应当特定化，租赁物清单中应详细列明租赁物的名称、性质、型号、规格、数量、来源、坐落等，资产评估报告等应当完整具体
上海金融法院（2021）沪74民终1299号案中，一审法院认为，该评估报告未附评估资产发票，因此，万丰公司不能仅凭此报告，认为其已尽到对租赁物真实性及相应价格的审核。就实地审查租赁物的事实，万丰公司亦未提供证据。本案融资租赁合同项下租赁物转让价款高达1，500万元，万丰公司未审查租赁物购买合同及发票。此外，租赁物清单中罗列的浴室、物理实验室、生物实验室、音乐室、篮球场、校用电视台、校用广播室、多媒体教室、食堂仅描述为设备设施等固定资产，均未列明具体的设备设施明细、型号、规格；另外，清单中列明的二个“食堂”，净值433万余元和456万余元，均以“平方”作为单位，无法确定是以房产作为租赁物，还是食堂内部设施作为租赁物。综上，本案租赁物大部分不能确定，万丰公司与梅林实验学校，双方合同的目的并不在“融物”，仅为“融资”。二审法院认为，案涉资产评估报告未附发票，未落评估人员署名，确有悖评估规范及常理，一审法院未采信该资产评估报告，并无不妥。结合万丰公司一审中提供的《融资租赁合同》及其附件、梅林实验学校的资产负债表等证据以及二审中提供的聊天记录、照片等证据，不足以证明租赁物大部分确定且真实存在，应承担举证不利后果。
三、关于租赁物的价值
《民法典》第七百四十六条规定，融资租赁合同的租金，除当事人另有约定外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。
22号文第二十七条规定，融资租赁公司应当建立健全租赁物价值评估和定价体系，根据租赁物的价值、其他成本和合理利润等确定租金水平。售后回租业务中，融资租赁公司对租赁物的买入价格应当有合理的、不违反会计准则的定价依据作为参考，不得低值高买。
租赁物价值如何确定，以及租赁物价值对于合同性质和效力的影响是实务中较为关注的问题。
（一）租赁物价值的确定
租赁物的价值，一般根据购入方式按照会计准则确定。对于直租项目，通常按照从供应商处购入租赁物时实际支付的购买价款、运输费、安装费、缴纳的税金等确定价值；对于售后回租项目，通常按照承租人标的资产账面净值及租赁物购买的原始价值凭证对租赁物的价值进行确认。如果租赁物没有入账，也缺少原始购买凭证，可以查询租赁物的公开市场报价、通过第三方评估公司出具的评估报告对租赁物价值予以确认。
（二）低值高买对交易性质的影响
在低值高买的情况下，租赁物难以起到物权担保功能，司法实践中容易被认定为缺乏融物属性，而实际构成借贷关系。
例如北京市第三中级人民法院（2020）京03民初353号案件中，法院认为，在售后回租的模式下，租赁物的账面价值与评估价值相差达十倍之多，明显存在“低值高估”的情况，租赁物未能起到物的担保作用，故涉案合同不符合融资租赁合同的法律特征，其法律关系性质应为民间借贷。
如果融资金额与租赁物原购买价值相当，即使经过使用造成实际价值减损，不必然影响融资租赁法律关系构成。在上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初5699号案件中，被告辩称该等租赁物因长期使用导致其现有实际价值非常低，无法做到有效的所有权转让，从而主张合同性质实际为借款合同。而法院认为，系争《售后回租赁合同》附件“租赁物清单”中列明了合同项下的租赁物，有明确的数量、序列号、原购买价值、制造商及产地，原购买价值总额与融资金额并无明显背离，且双方签订了《所有权转让协议》，对租赁物所有权的转让进行了明确约定，故被告主张的双方之间缺乏融资租赁关系的基本构成要件，未提供相应的证据予以证明，法院不予支持。
（三）高值低买对交易性质的影响
行政监管政策中并未对租赁物高值低买作明确限制。《上海法院类案办案要件指南》一书中认为：“融资租赁法律关系中的租赁物应具有担保租金债权实现的功能。若租赁物的价值明显低于融资本息，即租赁物‘低值高估’的，不构成融资租赁法律关系。司法实践中存在租赁物的价值高于双方当事人约定的融资本息，即租赁物‘高值低估’，承租人据此主张不构成融资租赁法律关系的情形。‘高值低估’并不影响租赁物的担保价值，不能仅依据该因素否定融资租赁法律关系。”
在（2021）最高法民终44号案件中，最高人民法院对此也进行了论述：“伟翔公司上诉还提出，《融资租赁合同》约定的租赁物价格与实际价值严重不符，高值低卖，且租金构成也不符合融资租赁的一般特征。对此，本院认为，融资租赁法律关系的判断之所以要考查租赁物的价值，主要针对的是租赁物价值较交易价格明显偏低或租赁物不存在的情形。该情形下，租赁物不足以或不具备保障出租人债权实现的担保功能，仅有融资之实，而无融物之实，不构成融资租赁法律关系。”最高人民法院（2021）最高法民申5368、上海市第一中级人民法院审理的（2016）沪01民终4312号、武汉海事法院审理的（2014）武海法商字第00777号案件亦持有相同观点。
但是，也有案例将高值低买作为论述不成立融资租赁关系的理由：
最高人民法院（2020）最高法民终1154号案中，法院认为：“租赁物的所有权未从出卖人处转移至出租人则无法实现真正的融物，亦无法对租赁债权进行担保。该类融资租赁合同仅有资金流转没有融物属性，名为融资租赁实为借贷。具体到本案中，融资租赁交易的租赁物所有权并未转移至出租人名下，该交易仅有融资而没有融物。同时，案涉《回租买卖合同》项下租赁物购买价仅为350000000元，明显低于其实际价值601728000元，出租人并非以合理对价进行交易，其与承租人之间并不存在真实的买卖交易，而实质建立借贷法律关系。”
山东省高级人民法院（2013）鲁商初字第33号案中，法院认为：“涉案租赁物的价值与租金差异较大，买卖合同并不实际存在。出租人所购的137套19582.58平米的商品房，按照当时当地的同类型房价，该137套商品房价值不会低于1.6亿元，而合同约定的购房款为1亿元，该买卖合同并不是等价交换。因此，出租人与承租人间并不存在真正的买卖合同交易行为。”
四、关于租赁物所有权转移
22号文第十四条规定，融资租赁公司应当合法取得租赁物的所有权。第十五条规定，按照国家法律法规规定租赁物的权属应当登记的，融资租赁公司须依法办理相关登记手续。若租赁物不属于需要登记的财产类别，融资租赁公司应当采取有效措施保障对租赁物的合法权益。
（一）所有权变动规则
动产、不动产所有权转移及登记适用不同的规则：
1、不动产采取登记生效主义，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。（《民法典》第二百零九条）
因此，如果仅在合同中约定不动产租赁物所有权转移给出租人，未在登记机关办理所有权变更登记，则无法认定出租人取得租赁物所有权，不能认定为融资租赁法律关系。
2、动产采取交付生效主义，即动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。（《民法典》第二百二十四条）
在售后回租项目中，承租人已经实际占有租赁物，出于交易便宜，通常不会让承租人把租赁物交付给出租人，再由出租人再交付给承租人。但此时应当通过书面方式约定双方通过占有改定的方式确认租赁物所有权转移，如缺少该约定，将难以认定所有权转移至出租人。
3、特殊动产采取交付生效、登记对抗主义，即船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。（《民法典》第二百二十五条）
虽然车辆所有权变动采取交付生效、登记对抗主义，但对于实践中经常出现的，出租人和承租人不办理过户手续或者在购买车辆时直接将车辆登记在承租人名下的情形，能否认定为融资租赁合同关系，存在较大分歧。
（二）自物抵押对交易性质的影响
车辆融资租赁业务中，通常车辆登记在承租人名下，同时为了防止承租人擅自处置车辆，往往由出租人授权承租人将车辆抵押给出租人，行业称之为“自物抵押”。
原《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（法释〔2000〕44号，已被废止）第七十七条和《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释（2014）》（法释〔2014〕3号，已被修改）第九条都规定了自物抵押，但《民法典》实施后，新修订的司法解释都删去了自物抵押的规定。
从司法审判实践来看，存在两种观点：
观点一：认定为融资租赁合同关系。机动车所有权变动以交付而非登记为生效要件，未在机动车在交通管理部门进行所有权登记，不影响出租人对机动车享有所有权，不应因此认定出租人未取得租赁物所有权、不构成融资租赁法律关系。如广东省高级人民法院（2020）粤民再175号、宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2020）宁01民终3003号等。
观点二：认定为抵押借款关系。车辆未过户至出租人名下，将车辆抵押给出租人用于担保债权，不符合融资租赁合同的交易习惯。且所有权人与抵押权人系同一人不符合常理，造成权利行使冲突。如深圳前海合作区人民法院（2019）粤0391民初1371号、四川省自贡市中级人民法院（2021）川03民终631号等。
（三）车辆未过户给出租人的风险
车辆未过户给出租人，出租人对租赁物主张权利时可能存在风险。对于该问题，2021年7月5日，最高人民法院在《对十三届全国人大四次会议 第9022号建议的答复》中进行了阐述：关于实践中的机动车租赁市场中出现的机动车所有权属于出租人但租赁物登记在承租人名下的问题。民法典第七百四十五条所指“未经登记，不得对抗善意第三人”，是指出租人对租赁物享有的所有权必须登记才能取得对抗善意第三人的效力。第三人在交易时，负有审查出卖人是否享有处分租赁物权利的义务，租赁物已在法定的登记平台进行登记的前提下，第三人未对租赁物的权属状况进行查询，不应认定为善意。但是在机动车融资租赁业务当中，出租人对租赁物的权利主张可能发生在两种情形下：
一是承租人与第三人发生机动车买卖的真实交易，由于机动车登记在承租人名下，第三人的权益应当予以保护。融资租赁公司明知机动车的登记管理制度与出租人所有权冲突可能产生的风险，仍然开展相关的租赁业务，对此，法律并不能例外作出保护；
二是承租人的债权人对承租人名下的租赁物申请强制执行，出租人以其系真实所有权人或者抵押权人为由向人民法院提出执行异议。实践中，出租人通常会通过办理抵押登记方式对租赁物设定抵押权。如果对租赁物办理了融资租赁（抵押）登记的，是能够对抗保全、执行措施的；如果对租赁物未办理融资租赁（抵押）登记，人民法院基于承租人的债权人的申请对租赁物采取保全或者执行措施的，出租人主张对抵押财产优先受偿的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十四条第三项规定，不应予以支持。
