物权纠纷实务问题司法观点整理

《最高人民法院公报》是最高人民法院的官方公报，用于刊载重要法律、司法解释、案例等，本文系从与物权纠纷有关的五十多个公报案例节选出十四个案例，提炼案件争议焦点和裁判观点，供大家参考。

1、房屋承租人将住宅改变为经营性用房的，是否应当经过有利害关系的业主同意？

公报案例：张一诉郑中伟、联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案（《最高人民法院公报》2014年第11期）

裁判观点：在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。

房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。

2、业主委员会依据业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，其是否具备诉讼主体资格？

公报案例：徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案（《最高人民法院公报》2014年第6期）

裁判观点：业主委员会依照《物权法》第七十五条第一款规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《民事诉讼法》第四十八条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，具备诉讼主体资格。

物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所，依照《物权法》第七十二条第一款的规定，为业主共有。在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置，应当由业主共同或业主大会决定。

3、埋藏于公民祖宅内的文物，法院应如何判定其归属？

公报案例：汪秉诚等六人诉淮安市博物馆返还祖宅的埋藏文物纠纷案（《最高人民法院公报》2013年第5期）

裁判观点：《民法通则》第七十九条规定：所有人不明的埋藏物，归所有；《文物保护法》第五条也将境内地下遗存的文物一般推定为“属于所有”。但埋藏或隐藏于公民祖宅且能够基本证明属于其祖产的埋藏物，在无法律明文规定禁止其拥有的情况下，应判定属于公民私人财产。

4、小区业主将车辆停放在公共停车位上，后围墙倒塌致车辆受损的，车辆损失应由谁承担？

公报案例：陈书豪与南京武宁房地产开发有限公司、南京青和物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案（《最高人民法院公报》2013年第5期）

裁判观点：物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成，也不能免除物业服务企业的违约责任，因第三人侵权致小区共用部分对业主财产造成损害的，物业服务企业可以负责的情形是物业服务企业已履行了保养维护义务，而第三人侵权是不可预见、不可避免的。

价值较大的财物在受损后，虽经修复，但与原物相比，不仅在客观价值上可能降低，而且在人们心理上价值降低，这就是价值贬损，按照违约责任理论，承担违约责任的方式首先是恢复原状，而恢复原状肯定要求赔偿财物的价值贬损。

房地产开发企业作为商品房的出卖人，在出售房屋、转移房屋所有权，并且商品房小区已经封园后，在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下，对于小区业主的义务已经履行完毕，不需要承担责任。

5、出卖人出卖不动产时，其基于相邻关系而在他人不动产上享有的通行等权利是否也能成为转让标的？

公报案例：屠福炎诉王义炎相邻通行权纠纷案（《最高人民法院公报》2013年第3期）

裁判观点：一、买卖合同中，买受人取得的只能是出卖人有处分权的标的物或权利。如果出卖人无权处分，即使买卖双方在合同中进行了约定，买受人也无法通过该买卖合同而取得相应的权属；二、出卖人出卖不动产时，其基于相邻关系而在他人不动产上享有的通行等权利不应成为转让标的。即使双方在买卖合同中对该通行权进行了所谓的约定，对第三人也不具有约束力。买受人享有的通行权权源基础同样是相邻关系，而并非是买卖合同的约定。当客观情况发生变化，买受人不再符合相邻关系要件时，第三人得拒绝买受人的通行要求，买受人无权以买卖合同中关于通行权的约定约束第三人。

6、外国企业是否可以在境内通过转让合同获得国有土地使用权？

公报案例：大连羽田钢管有限公司与大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司、株式会社羽田钢管制造所、大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处物权确认纠纷案（《最高人民法院公报》2012年第6期）

裁判观点：在物权确权纠纷案件中，根据物权变动的基本原则，对于当事人依据受让合同提出的确权请求应当视动产与不动产区别予以对待。人民法院对于已经交付的动产权属可以予以确认。对于权利人提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，人民法院不宜直接判决确认其权属，而应当判决他人向权利人办理登记过户。

7、以间接占有物出质的，占有权转移的标志是什么？不记名指示提单换取提货单后，能否再转让？

公报案例：肯考帝亚农产品贸易(上海)有限公司与广东富虹油品有限公司、第三人建设银行股份有限公司湛江市分行所有权确认纠纷案（《最高人民法院公报》2012年第1期）

裁判观点：根据《海商法》第七十九条第(三)项的规定，不记名指示提单可以经空白背书转让，但当提单持有人以其中一套正本提单换取提货单后，当事人已不可能将全套正本提单进行转让，故此后的所谓提单转让行为对当事人不产生拘束力。

《物权法》第二十三条规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。交付是否完成是动产所有权转移与否的标准，动产由第三人占有时，则应根据《物权法》第二十六条的规定进行指示交付。最高人民法院《关于适用<担保法若干问题的解释》第八十八条规定，出质人以间接占有的财产出质的，以质押合同书面通知占有人时视为移交。根据该条规定精神，提货单的交付，仅意味着当事人的提货请求权进行了转移，在当事人未将提货请求转移事实通知实际占有人时，提货单的交付并不构成《物权法》第二十六条所规定的指示交付。

8、共有房屋拆迁安置补偿中，补偿给被拆迁人的土地使用权是否可以由原房屋共有人协议分配？不享有土地使用权的人，是否因与土地使用权人共同出资建房而成为房屋的共有权人？

公报案例：胡田云诉汤锦勤、王剑峰所有权确认纠纷案（《最高人民法院公报》2011年第12期）

裁判观点：房屋拆迁安置权益属房屋所有权的综合性权能，一般包括被拆房屋补偿款、搬迁费用、新建房屋补贴、新建房屋土地使用权等在内。应以被拆迁房屋的所有权权属决定拆迁安置权益的归属，共有人之间有权通过协议予以分割。

在他人享有使用权之土地上建造房屋而形成附和的，房屋所有权一般归属于土地使用权人。对实施房屋建造的非土地使用权人所进行的补偿不仅仅包括金钱给付，在特定身份关系下亦应包括居住使用权益。

9、如何认定受让人为善意取得？

公报案例：刘志兵诉卢志成财产权属纠纷案（《最高人民法院公报》2008年第2期）

裁判观点：善意取得是指无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，受让人是善意的且付出合理的价格，依法取得该不动产或者动产的所有权。因此，善意取得应当符合以下三个条件：一、受让人受让该动产时是善意的；二、以合理的价格受让；三、受让的动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

机动车虽然属于动产，但存在一些严格的管理措施使机动车不同于其他无需登记的动产。行为人未在二手机动车交易市场内交易取得他人合法所有的机动车，不能证明自己为善意并付出相应合理价格的，对其主张善意取得机动车所有权的请求，人民法院不予支持。

10、房地产权的所有权人被吊销营业执照后，实际投资人在未办理物权变更登记情况下，如何维护其权益？

公报案例：雷远城与厦门王将房地产发展有限公司、远东房地产发展有限公司财产权属纠纷案（《最高人民法院公报》2007年第11期）

裁判观点：根据相关法律、法规和司法解释的规定，法人被吊销营业执照后应当依法进行清算，其债权、债务由清算组负责清理。法人被吊销营业执照后未依法进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。法人被吊销营业执照后没有依法进行清算，债权人也没有申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算，而是在诉讼过程中通过法人自认或者法人与债权人达成调解协议，在清算之前对其债权债务关系做出处理、对法人资产进行处分，损害其他债权人利益的，不符合公平原则，人民法院对此不予支持。

11、投资者向企业法人投资成立内设部门，该内设部门的全部财产属于个人财产还是法人财产？

公报案例：李显志诉长春建工集团界定产权、返还财产纠纷案（《最高人民法院公报》2005年第10期）

裁判观点：一、法人内设部门因不具备法人资格，没有独立的法人财产，其设立不以是否有财产投入为前提；二、法人内设部门成立后采取何种性质的经营方式以及他人是否对其投入资产等均不能改变其法人内设部门的法律属性；三、出资者对法人出资后，仅能对其所持股份主张相应的股份权益，其出资为法人财产不可分割的部分。

12、在土地承包经营期限内，承包方迁入小城镇落户的，是否继续享有原土地的承包经营权？

公报案例：陈清棕诉亭洋村一组、亭洋村村委会征地补偿款分配纠纷案（《最高人民法院公报》2005年第10期）

裁判观点：《土地管理法》第十四条规定,农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。同时根据《农村土地承包法》(以下简称土地承包法)第二十六条的规定，只有在承包方全家迁入设区的市并转为非农户的情况下，发包方才能收回承包地；相反，承包人如果仅是迁入城镇或者仅是将户口转为非农户，承包地则不能被收回。

农民到城市落户，是社会发展趋势，然而适合小城镇特点的社会保障制度，还在积极探索和建立中。目前农民进入小城镇后，无论户口类别是否改变，都还不能确保享受到基本生活保障。《土地承包法》之所以规定“承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转”，主要是考虑土地是农民的基本生活保障，在农民进入小城镇后的基本生活保障尚未落实时，如果收回他们的承包地，可能使他们面临生活困难。

13、建筑物区分所有权人在行使专有所有权时，应受到哪些因素限制？

公报案例：顾然地诉巨星物业排除妨碍、赔偿损失纠纷案（《最高人民法院公报》2003年第6期）

裁判观点：建筑物区分所有权是一种复合性权利，主要包括专有部分的所有权、共有部分的共有权和基于建筑物共同事务而产生的成员权。专有所有权作为完全物权的一种，具有直接支配性、排他性等本质属性，是房屋所有权人的主要权利。建筑物区分所有权人既对其在建筑物中的专有部分享有占有、使用、收益和处分的全部所有权权能，又对建筑物的共用部分享有共有权。基于建筑物的特性，决定了建筑物区分所有权人在行使其专有所有权时要受到一些因素限制。意即，区分所有权人只能在建筑物设计允许的限度内合理使用自己专有部分的建筑物，区分所有权人使用自己专有部分的建筑物时，不得违反全体区分所有权人的共同利益，不得妨碍整幢建筑物的正常使用。对于有损相邻关系的行为，必须征得其他区分所有权人的同意才可实施。（最新法规：《物权法》第71条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”）

14、相邻的一方雇请施工单位建设房屋时，由于其基础工程施工抽排地下水造成相邻另一方财产受到损害的，是否应承担赔偿责任？

公报案例：新华日报社诉南京华厦实业有限公司相邻关系侵权损害赔偿纠纷案（《最高人民法院公报》1996年第3期）

裁判观点：《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”由此可见，相邻的一方在建造房屋时，由于其基础施工抽排地下水造成相邻另一方财产受到损害的，系其违背了上述相邻关系的规定，其应当依法承担赔偿责任。（最新法规：《物权法》第92条：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”）