智慧综合体投融资方式研究

城市综合体是是现代城市的一种常见多业态的建筑群落，而智慧产业生态新城是城市运营研究的最新成果。本文以智慧产业生态新城中的城市综合体为研究对象，结合现有的的常见融资方案，以TOT、PPP、BOT的融资方式进行组合，将私人资本、PE、商业银行和政策性银行都进行考虑，设计出城市综合体融资的融资方案，并进行简单评述。

1、城市综合体的概念

城市综合体（英文为HOPSCA），[1-2]是酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等首个英文字母的缩写。也就是说，每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被称为“城中之城”。

2、城市综合体的分类

城市综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽

智慧产业生态新城（1）的城市综合体，是基于城市发展的一定特殊时期的产物，是智能化的商业、生活、现代综合生态服务设施，属于新开发区的中心商贸区。

智慧产业生态新城的城市综合体的业态组合，综合考虑了智慧产业生态新城的特色和主要面临的市场，进行研究。

3、研究目标确定

为了研究方便，我们对于智慧产业生态新城的城市综合体进行简单的假设，假设智慧产业生态新城的商业综合体面积为20万平米，以智慧为核心的城市综合体，可称为“智慧综合体”。

智慧综合体的特性

• 基于智慧技术
• 充满智慧元素
• 存在智慧生态
• 智慧城市有机组成部分

智慧综合体包含商业、住宅、写字楼的综合体。假设其中的商业、住宅、写字楼的比例各占1/3，商业比例中，不同的业态也有着一定的比例。

以20万平米为基础，则各个部分业态的比例为（单位：万平米）

其中餐饮、休闲、娱乐、文化等服务配套包含：餐饮、影院、超市、书店等提升人气但是对于综合体投资盈利性较小的商业店铺。

４、项目融资方案设计

（1）参与各方关系

项目主要的投资方：泛华系（包含泛华及泛华基金）、联盟系（华城会各联盟产业资金PE）、商业银行系及政策银行系四大部分，若干的投资人及组织。

项目主要的需求方：地方及泛华（智慧生态产业新城的操盘手）。

项目主要的建设方：以泛华及其下属各公司为首的建设企业。

（2）投融资方案设计

投融资方案的总体设计原则采用综合集成融资模式。

项目综合集成融模式[3]，是指综合考虑BOT、PPP、TOT等融资模式的优缺点，通过单一融资模式的综合应用，根据项目的具体特点，通过各种融资模式的组合使用，达到项目融资风险最低综合效益最大的目的；或者通过各种单一融资模式的结构重组，综合集成各种单一模式的优点，形成一种新的项目融资结构，该结构可以充分发挥原先各单一模式的优点，克服各单一模式的缺点，实现项目融资风险的最小化和综合效益的最大化。

5、项目投资策划

（1） 项目融资框架

项目综合集成融资主要是在综合研究、分析各种单一模式 BOT，TOT，PPP等项目融资模式在目前应用中存在的问题的基础上，对原有各种单一模式的结构和功能进行分析总结，通过综合集成讨论厅建立一种综合集成的结构，并研究这种结构的功能和运行体系项目融资综合集成融资框架体系主要包括：项目综合集成融资的结构研究、项目综合集成融资的功能研究、项目综合集成融资的运行体系研究和项目综合集成融资的支撑体系研究。

6、资金投入及来源构成和规模

依据一定的推测，假设智慧综合体所在的位置为中部三线城市新城区域，则智慧综合体所在地区的城市楼宇单方造价为3000元/平米，而住宅的售价为7000元/平米，相应的写字楼的租金为2元/日•平方米，商铺租赁的价格为3元/日•平方米。

此项目中的资金来源主要是以项目出资方投资、商业银行贷款及开发性金融贷款三部分。而出资方投资包含了泛华系投资、产业基金投资两部分。

泛华系基金和产业基金构成了第一级的投资资金，是资本金的主要来源之一。

泛华系基金和产业基金加上商业银行贷款构成了第二季的投资资金，以泛华系基金和产业基金成为资本金，吸引商业贷款人。进行的主要工作是那地之外的土地开发建设动作。资本金：商业银行贷款=1:4

以泛华基金加上商业贷款之后，向开发银行争取相关的政策资金，形成了第三极的投资需求，这一级可以提供的资金使用期限长，资金需求量较大。资金比例为：商业银行+资本金：国开行贷款=1:4。

经过三级调节放大，资本金：贷款=1:24。资本金放大24倍，已经有了足够规模的扩展。

根据前面假设：

智慧综合体总体建设面积20万平方米，单方造价3000元/平米，总体造价6亿元。智慧综合体资金需求规模为6亿元。

根据各方资金组成：

最高理想：

泛华系资金：5000万元

商业银行贷款：0.7万元

开发性金融融资：4.8亿元（基于开发性金融融资理想状态）

最低理想：

泛华系资金：2亿元

开发性金融：4亿元

没有使用商业银行贷款。这种条件属于积极严苛的条件下的贷款方式。

研究中认为融资的需求出于最高及最低理想之间。

7、 融资方案总结

虽然智慧产业生态新城仍属于一项既具有前瞻意义的新兴城市属性，对于智慧产业生态新城的研究也尚处于上路期（只有泛华集团有相关的理论研究实力与研究框架），但是其发展潜力和发展前景不容小觑。基于智慧产业生态新城的特色研究中的城市综合体，其融资方式和方案要有一定的独创性。
本案的研究中，城市综合体的融资方案设计中灵活运用了政策性银行、商业银行、PE等多种资金来源，组合PPP、TOT、BOT等多种融资方式，克服了单一资金来源的资金量限制，同时灵活界定了不同融资方式的范围和使用方案，融资方案灵活且避免了相关的融资风险。是一个真正达到了多方参与、多方受益的融资方案设计。

参考文献：

1、何小欣.《当代博物馆与城市综合体的复合初探》.《华中建筑》2011(10) 12-15

2、胡琼.城市综合体，繁荣背后的残酷《投资有道》.2011（10）. 94-97

3、王艳伟 王松江 潘发余.BOT_TOT_PPP项目综合集成融资模式研究.科技与管理,2009(1).44-49

4、郭斌，王卫玲.基于PPP_BOT组合的大型旅游项目建设融资模式研究.建筑管理现代化.2009(12).518-521