NPV和IRR

要知道IRR有什么用，你首先得理解NPV是怎么算出来的。计算NPV所用的折现率，是一个项目的加权平均融资成本（WACC）。每家企业都有自己的融资成本，通常来说是个固定的值。比如我开发一个住宅项目，折现率为10%，计算出项目的NPV>0，说明这个项目是可以盈利的。

现在，我计算出这个项目的IRR是12%。什么意思呢？当折现率等于12%的时候，这个项目的NPV就变成0了。假如现在我的自有资金只够支持50%的前期投入，另外的50%要去贷款。高利贷给到我的贷款年利率是20%，那我要不要贷款来做这个项目呢？我一算，发现我的平均融资成本已经是15%了，而当我的融资成本超过12%（IRR）的时候，NPV就会变成负的。说明不值得去贷款来做项目。
上面这个例子说明，一个项目的IRR越高，我越敢贷款来做项目。
另外，NPV估值还需要预测每年的现金流。这个预测肯定是有不准确的地方。所以我们会做情景分析，不同的情景下，项目的回款速度、每年的现金流都不一样，就会得出N个情形下的n个IRR。这个能让我们看到，市场出现什么样的变化时，项目要亏本。
当然，数据都是参考。其实不管是投行做估值模型，还是企业内部做估值模型，最重要的出发点都是满足老大的需要。模型的各种假设包含了很多经验判断，一些关键假设都是老大们用多年经验拍出来的。老大也有自己需要去说服的人，这个时候，一个复杂而严格的模型就能扮演自己应有的作用。假如第一次做出来IRR太低，我们还可以想办法把它调高，比如说改变模型的年限，调整最后一年的资产回收值，调成本，等等的……