金融不良金融资产的评估，无论是对评估机构，还是对我公司，都是一个新课题、新领域，没有可供遵循的成文规范，需要在实践中不断探索、大胆创新、逐步完善。
价值评估业务是指注册资产评估师根据委托方的要求，对金融不良资产在基准日的价值进行分析、估算并形成专业意见的行为或过程。价值分析业务是指注册资产评估师根据委托方的要求，对无法实施必要评估程序的金融不良资产在基准日的价值或价值可实现程度进行分析、估算并形成专业意见的行为或过程。
(一)若存在有债务企业可履行必要的评估程序，则应采用债权价值评估。
1、合法取得的物权类资产和政策性债转股以及债务重组合法取得的股权，债权人拟在限定时日内处置此项资产。对于这类资产的评估，首先，要明确这类资产评估的前提条件，即公司由债权类资产转变为物权和股权类资产的过程是否合法有效。评估时首先要索取的资料就是抵债资料，没有抵债资料或没有形成以资抵债事实的，评估就不具备前提条件。第二，对物权、股权类资产的评估要遵循现行的评估操作规范。在执行这些规范时重点研究的问题是，是否要考虑一个快速变现的因素，回答这个问题并不难，主要是取决于债权人的处置动机，当需要快速变现时，委托人应向评估机构出具声明并提供相关影响因素。中介机构的任务是，根据委托人的要求，收集相关信息资料，分析相关影响因素的合理性，确定每一项影响因素。《国际评估准则》在论述将市场价值转化为非市场价值时，要求评估人员对有关的数据、资料进行恰当的推理，当可提供或可使用的资料极端少时，则要求能力更强、经验更丰富、判断更准确、更能审慎地运用评估标准的专业评估人员来承担这样的评估项目。第三，评估师应结合地方实际不断总结上述快速变现因素所存在的数量规律，条件成熟的地方还可运用一定的数学模型(如回归分析等)去总结这些规律，为接下来的处置和评估提供相似项目的经验值区间。各地方因经济发展状况、市场完善状况的差异，这些经验值会有较大差异，因此，很难在全国范围内予以统一规定。
2、对债权类资产进行偿债能力评估分析。《金融不良资产评估管理办法》(以下简称《办法》)和《金融不良资产评估操作规范》(以下简称《规范》)认为，偿债能力分析是指在最终处置或阶段性处置金融不良债权过程中，可结合审计工作运用评估技术对债务人(含责任第三方)的资产质量进行分析评价，对其负债的有效性进行核实，判断企业用可偿债资产的真实价值归还特定债权人债务的能力，并在判断企业的经营能力与发展前景基础上，估算企业未来盈利能力带来的偿债能力，综合分析判断企业偿债能力的行为。其结果可用每百元一般有效负债占有多少有效资产价值来表示。偿债能力分析的前提条件有：债权人、债务人有债权(务)重组的意向;债务企业主体资格存在或能够界定产权;公司是最大债权人或公司债权占债务人债务的比重较大，债务人积极配合并出具同意评估的承诺函;有债务人近期财务资料等可供评估的基本资料。偿债能力主要采用假设清算发和信用评价法，这里重点讨论采用更普遍的假设清算法。
假设清算法的评估程序包括如下十个步骤：
第一步、对债权人债权资料进行分析。
第二步、对债务人(和责任第三方)进行整体评估。整体评估时视资产负债状况, 选用强制清算价格、有序清算价格或续用清算价格。
第三步、剔除债务人无效资产，确定有效资产。无效资产的剔除要详细阐述依据并附属相应的证明材料。
第四步、扣除优先偿还项目。要详细阐述优先偿还依据并附属相关材料(如抵押合同)，依据不足或不合理不得扣除。除抵押债权(如抵押物评估值小于抵押债权，剩余债权转入一般债权参与受偿;如抵押物评估值大于抵押债权，超过部分转入有效资产参与分配)外，视同进入清算程序的企业可扣除清算费用、应交税款、职工工资和劳动保险费用。不视同清算就不能扣除。所欠税款、所欠职工工资和劳动保险费用要认真核对;清算费用和职工安置费用可按有关规定及当地省级以上人民及有关部门规定扣除;其他项目另有规定的依据规定扣除。对持续经营企业除抵押债权和另有规定外不得优先扣除。
第五步、剔除债务人无效负债(如长期挂帐无须支付的负债)，确认一般受偿债务。一般受偿债务=负债总额 - 无效负债 - 需优先清偿的负债。
第六步、分析计算一般债权的受偿比例。一般债权受偿比例 =(资产评估价值 - 抵押债权优先受偿资产价值 - 按规定优先偿还的各项支出和债务)/企业一般债务总额。
第七步、计算特定一般债权受偿金额(不含优先受偿债权)。特定一般债权受偿金额=特定一般债权金额×一般债权受偿比例。
第八步、分析影响受偿的其他因素，如或有收益、企业新增偿债能力、或有损失等。
第九步、分析被评估债权的受偿金额及受偿比例。受偿金额=优先受偿金额 + 一般受偿金额 +企业新增偿债金额，受偿比例 = 受偿金额/债权总额。
第十步、特别事项说明。尤其要充分披露或有收益、或有损失可能产生的影响。
可以说，这十个步骤是不可或缺的，其中最重要的是对有效资产和有效负债的评估。评估有效资产和有效负债，不能笼统地使用假设清算法，不能笼统地将全部资产都按某种单一的清算价格进行评估，不能笼统地在有效资产中扣除职工安置费、清算费，而是要按照《规范》要求区别不同的价值类型，即强制清算价格、有序清算价格和续用清算价格，考虑快速变现折扣以及安置费和清算费的扣除问题。
那么如何理解这三种清算价格的科学内涵呢?强制清算价格是假设债务企业或资产在短期内将被强制出售并以出售所得偿还现有债务的情况下，考虑资产在短期内进行快速变现的有关因素后测算出的清算价格，其评估价格一般低于正常价格，强制清算价格一般适用于关停企业或即将进入诉讼偿债的企业。有序清算价格也假设债务企业以现有资产出售偿债，但资产的出售不是立即的，而是允许在一定时间内出售，在此情况下，资产价值不会因为要立即变现而损失较大，其评估价格一般也低于正常价格，有序清算价格一般适用于半关停企业。续用清算价格虽然也假设企业准备以现有资产偿还现有债务，但企业仍处于持续经营状态，真正对企业进行清算的可能性很小，此时，企业一方面可以用现有资产偿还债务，一方面还可以用经营新增收益清偿债务。在此情况下，企业的资产处于充分有效状态，对企业用于偿还债务的资产进行价值估算时，一般采用正常价格，不考虑因为变现而产生的折扣。续用清算价格适用于持续经营企业。
(二)债权价值分析
《办法》和《规范》认为，债权价值分析是在不良资产处置过程中，针对债权转让(出售)的处置方式，基于债权人所掌握的资料，通过市场调查，结合交易案例以及债权人的期望收益对被分析债权价值进行综合分析的一种行为。适用于下列两种情况：(1)债务人不具备近期财务资料的;(2)债务人拒绝对其评估的。债权价值分析的前提条件包括：(1)有债权债务关系存在的证明资料，包括借款借据、合同、债权转移通知书及贷款剥离清分资料等。(2)有债权处置人员提供的债权调查报告，内容应包括：债权形态和抵押担保情况，债务企业性质、行业特点、当前经营状况及资产负债情况，调查过程中拍摄的图片以及债权处置询价过程记录等。(3)有一定数量类似的债权处置已成交案例，这些参照案例可以是债权人自己的债权处置案例，也可以是其他债权人的债权处置案例。债权价值分析一般可运用综合因素分析法和交易案例比较法，也可根据被分析对象的特点选择适宜的价值分析方法。
这种评估主要依靠债权人提供的债权资料和中介机构利用自身的专业优势了解市场信息，根据自己的判断能力提出咨询意见。这种评估不必强求有十分规范的格式，其重点在于分析判断的合理性和逻辑性。金融不良资产(债权包)处置的特点是量大、项目繁多、地区分散、处置难度大及委托方要求的时间紧迫。从债权包资产评估的实际经验来看，绝大多数债务企业或自然人无法获取足够的资料和信息以履行必要的评估程序，实操性较强的为实施债权价值分析，运用较成熟的是综合因素分析法，经过多年的实践，该方法已逐步完善和规范。
根据债权人提供的基本资料(债权转让协议、原始贷款资料、律师的尽职调查报告)和评估人员的调查情况(企业的现场勘察、工商、国土及房管部门的调查资料)，采用债权价值分析判断债权人持有债权的价值。
①调阅债权、债务关系形成及其维权情况的全部档案资料。根据收购时的档案资料进行相关分析。主要是分析贷款的历史形成、导致损失原因、企业经营状况、商业银行的四级分类或五级分类清分资料等。根据委托方提供的基础资料，评估人员应理清思路，提炼出所需复印的资料(债权转让协议、基准日的本息清单、借款合同、借据、保证(抵押)合同、房地产权证、他项权证、相关法律文件(法院判决或裁定))，遇到缺项漏项的重要相关资料，应作好记录，并及时与委托方沟通，同时对该债权形成一个初步的认识。
②认真仔细阅读关于该债权的法律意见书，根据律师的法律意见分析该债权是否具有法律效力，特别关注债权的抵押资产情况。并与经办律师形成良好的沟通和互动，使资源能够充分共享。
③、查验工商注册登记状态、资产抵押登记状态等，核实企业及各项资产的权属关系。
④现场勘察：主要是对债务人、保证人、相关责任关联方及实物资产的勘察，其次还包括走访当地的工商、国土房管、法院、税务、人民银行、四大银行、车管所和社保局等相关部门了解债务人、担保人和相关责任关联方的资产负债情况;同时搜集当地宏观经济环境和债权交易市场情况。先向当地的工商行政管理局查询各债务人、保证人及相关责任关联方的工商信息，根据该资料中企业的登记状态(登记成立、吊销、注销)清分，对于登记成立的企业应重点关注，再根据企业的登记地址及房管国土部门最新查询的房地产登记地址其所属区域划分现场勘察人员、安排路线，分工合作，避免走重复路线重复劳动，提高工作效率。到现场勘察，了解企业是否仍在正常经营，如在原有经营地址无法查到经营状况，则询问、调查房东或周边群众原有地址现有用途等，力争查清该企业是停止经营还是迁往他址等信息，并做好调查笔录，拍照佐证。
(三)对实物类资产进行评估
实物类资产主要包括收购的以物抵贷资产、资产处置中收回的以物抵债资产、受托管理的实物资产及其所产生的权益，以及其他能实现债权清偿权利的实物资产。对于可履行必要评估程序的资产可以执行价值评估，由于实物类资产、股权类资产和其他资产毕竟是由债权转化而来的，一些转化过来的资产产权往往存在难以确认、不完整和可执行性差等“缺陷”，当产权“缺陷”较为严重时，可能对评估结果产生较大影响。对类似这种难以实施必要评估程序的实物类资产、股权类资产和其他资产，注册资产评估师与委托方协商后，可以考虑执行价值分析业务。
实物类资产从资产存在形态上还可以划分为不动产和动产两大类。
1、不动产资评估的思路方法如下：
对于房地产的评估, 目前房地产估价方法主要有收益法、市场比较法、剩余法、成本法、假设开发法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行房地产评估时，就要根据估价对象的实际情况，充分考虑房地产类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估。
2、动产评估的思路方法如下：
动产包括交通工具、机器设备、其他资产等，其中：
①交通工具，包括汽车、船舶、农用运输工具等交通工具;
②机器设备，按设备的通用情况分标准设备和非标准设备;
③其他资产，包括原材料、半成品、产品、电器、办公设备、家具等无法纳入交通工具、机器设备管理的动产。适用的方法为市场比较法和成本法。
评估时将前往评估对象所在现场进行勘察、市场调查与询证等工作;有关市场调查、数据分析和评估计算等工作由相应负责的评估师按分工完成。
(四)综合评估分析撰写报告
汇集以上所有信息和调查资料、图片等，结合当地的宏观经济环境和债权交易市场情况，确定影响债权价值的主要因素，在实物资产进行评估或简易评测基础上，通过抵押物抵(质)押担保优先偿债资产分析、债务人一般偿债能力分析及保证人补充偿债来源分析，综合考虑本次分析目的及一些未来不可预见的事项，结合资产管理公司处置不良资产的特殊性及企业的实际情况(如企业性质、贷款逾期时间、行业类别及经营资格状况等因素)确定债权价值。并出具债权价值(评估)分析报告，汇总。
不良资产评估是一项新的课题，还需要不断进行探索。
尽管《办法》和《规范》在理论和实践上形成了一套比较完整的体系，就目前亟待解决的问题提出了明确的解决意见，但是仍不能也不可能涵盖金融不良资产评估中的所有问题。比如，资产租赁的评估问题，一些特殊对象如换地权益证的评估问题等，都需要我们在实践中不懈探索、总结经验、勇于创新。（完）
