工业用地上如何操作非工业物业？（附实操案例）

工业用地是什么?这是本文最基本的讨论范围。粗略的开发商朋友会认为所有商住办之外还能自家建房的用地基本就是工业用地，也有认为建厂房的、搞产业园的地就是工业用地，这种根据常识的理解是有道理的，但却是不准确的。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》-GB50137-2011，工业用地是工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。

为什么瞄准工业用地做文章?缘于工业用地的三大特征：一是用地冲动大。工业用地占用比例高达21.79%，上海、苏州等发达城市达到了25.77%和31.79%，而按照国外城市中心区的用地比例，工业用地一般不超过城市面积的10%。人均工业用地面积也大大超过18.0—28.0平方米/人的国标范围。二是价格相对低。相比住宅、商办等经营性用地，工业用地出让价格低。若以工业用地开发经营性物业，则成本减少，获利空间增大。这三大特征。三是市场管制难。目前全国各地工业及基础设施行业低水平重复建设现象较为严重，造成了极大的浪费。由于工业投资具有可转移性，地方会通过各种政策优惠来吸引工业投资，包括用地方面的倾斜政策，地区间竞争激烈。量大、价低、监管难，构成了投机的空间。

什么是工业物业?即工业用地上准建的物业。一是用于工业生产活动目的的物业，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房(工业写字楼)、仓储用房等，二是用于配合生产活动的行政办公、生活服务设施，如员工宿舍、行政管理用房、商业服务设施等。这么一介绍，好像工业物业就是专业的、死板的，活脱脱一副八十年代开发区的模样。但如今工业物业已超越了传统工业园区厂房的框架教条，做出一些逆工业化的类办公、类住宅产品。说到办公、住宅产品，那五花八门的做法就不胜枚举了，姑且把工业物业除外的以商办、住宅为代表的经营性用地准建物业都称作非工业物业，非工业物业比起工业产品形态丰富不只多一点，当然价格也不只贵一点了。于是产生了一个投机的逻辑探测：工业用地价格低，非工业物业盈利性强，那么是不是可以在工业用地上发展非工业物业?会不会有什么限制?有什么风险?继而是投机逻辑下的市场实操方法问题：是不是有人在工业用地上发展非工业物业?他们是怎样做的?本文将重点回答这些问题。

一、在工业用地上发展非工业物业的限制和风险

(一)总体来说，限制分为如下几类

1、土地用途限制。有一刀切的政策——《关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知》国土资发〔2008〕24号：“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施”。但地方根据实际情况，会另出明文规定细则，紧如北京规定配套设施用地面积占比不超过5%，建筑面积占比不超过10%，松如广州《关于支持产业转移工业园用地的若干意见(试行)》规定产业转移工业园的行政办公及生活配套用地面积不得超过工业项目总用地面积的10%。

2、其他指标限制。投资强度≥440万元/公顷，容积率≥0.5，建筑系数≥30%，绿地率≤20%。

3、产权分割限制。无明确规定，不同地区的法规对产权分割有着不同的规定。紧如上海《关于委托区县办理农转用和土地征收手续及进一步优化控制性详细规划审批流程的实施意见》明确表示，同宗土地房屋进行转让时，不得分宗、分幢、分层、分套、分间;相比之下，《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》却规定在九种情况下都可以产权分割，其中包括企业自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让。

4、出售资格价格限制。一般无限制，但少数地方有限制。如《南京市人民印发关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知》宁政规字[2013]1号规定，工业用地上的物业不得转让给个人。

通过对北上广深4个一线城市、津渝宁杭为代表的11个二线城市和苏州、东莞、常州3个工业热点城市的地方性政策的梳理，这里不一一列举。

得出如下结论：

限制较严的城市有：苏州、上海、南京、东莞、常州;

限制一般的城市有：杭州、天津、郑州、武汉、济南、北京;

限制较松的城市有：西安、沈阳、福州、广州、太原、深圳、重庆。

(二)在工业用地违规发展非工业物业的风险

1、交还土地使用权。 《土地管理法》第八十条规定“依法收回国有土地使用权，当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。”

2、补缴土地出让金。《城市房地产管理法》第十八条规定了改变土地用途应，应取得出让方和市、县人民城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《国务院关于深化严格土地管理的决定》第十七条规定“经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。”

3、以招标、拍卖或者挂牌方式重新获得土地使用权，面临新竞争。土地受让人返还原工业用地土地使用权，然后再按照商品住宅土地使用权的获得途径，以招标、拍卖或者挂牌出让的方式重新获得该土地的使用权。

4、行政罚款。《土地管理法实施条例》第四十三条规定“依照《土地管理法》第八十条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上30元以下。”

（三）在工业用地上发展非工业物业的实操产品方案

在工业用地上发展有两个极端，一个是强行违规，一个是完全规矩，前者利益诱惑大、违规风险大，后者利润薄，兼顾利润和法纪才是正解。一般的思路如此：保持工业用地属性→巧立名目立项建造→验收合格得到预售证→适当改造为非工业物业→买卖双方达成共识，以工业用地属性产权交易。

如何直接以工业用地性质进行办公或住宅的销售?首先看看工业用地上可以开发哪些非工业物业产品，它们的操作手法各是怎样。

按照产品形态可分为别墅、独栋办公楼、高层写字楼、其他办公楼、公寓、酒店公寓、酒店等七种，相应的概念名目有商务别墅、总部办公、总部基地、研发楼、人才公寓、专家楼、内训基地等。

1、别墅

(1)产品特点

①密度较大。工业用地统计率一般大于0.8，建筑密度一般大于30%，而一般独栋别墅用地容积率低于0.5，建筑密度小于30%，这导致工业用地上的别墅产品比住宅用地上的密度大，舒适性和私密性不如后者。

②单套面积大。由于工业用地上的别墅产品单价较一般别墅低，而别墅产品往往只用考虑总价控制，所以工业用地上的别墅产品单套面积比一般别墅大，一般在400-1000平方米，而一般别墅产品单套面积一般在500平方米以下。

③功能空间更加丰富灵活。由于土地用途限制，工业用地上的别墅产品不能强调其住宅用途，往往以商务办公别墅的定位出现，但其产品内部功能空间设置灵活，隔断较少，达到宜商宜住的效果。

(2)操作模式

以商务别墅、花园办公墅等名义立项建造独栋，拿到工业用地上的独立产权对外出售。

2、独栋办公楼

(1)产品特点

① 特有独栋形态。工业用地上独栋办公项目容积率一般在1-2之间，多以独栋形态排布，而商办用地上的办公楼容积率则在3以上，多以高层整栋布局。

②产品特点上更注重生态绿化景观。由于占地规模较大且有独栋形态，可以做到绿地环境，并配备景观轴、迷你公园等普通办公楼无法媲美的大组团绿化。

③注重产品附加值。附送阳台、屋顶花园、挑高等，如天骥智谷的屋顶花园、复地中环天地的地下室。

(2)操作模式

以研发办公楼名义立项，建造独栋办公楼，验收合格对外出售，验收不合格与协商取得产权证。

3、高层写字楼

这种产品在研究的城市中只有深圳具备开发条件，花样年利用深圳可分割转让50%的政策建造香年广场、美年广场等高层写字楼，如美年广场共350套， 50%约175套于2011年4月-11月售完，回笼资金8亿元。

另也有在工业用地上建高层写字楼，但产权不可分割到套，如纯是看产品，推荐北京ABP总部基地金融港。

4、其他办公楼

引入“厂办一体”产业园理念，达到工业用地开发商办物业的目的。以产业基地立项，建造模块化办公楼，定向招商对外出售，功能分割为厂办一体。如郑州台湾科技园智慧中心、杭州能源与环境产业园。

5、公寓

不合法的公寓很多，不乏出售后被强制拆除的，合法化的公寓案例是张江东区人才公寓。

(1)产品特点

①工业用地、厂房性质产证

②绿化环境、配套设施较差

③由厂房改造，内部分割卫生间、厨房，但房中仍是“一大统”——厅、卧尚未分割

(2)操作模式

目前在工业用地上办出厂房产证的公寓项目很稀有，张江东区人才公寓在上海也是绝无仅有，关键是与区域机构和一级开发商达成合作购买协议。2006年，由于张江规划问题，区域住宅少，人才租房难，为了留住人才，在浦东新区和张江的领导支持下，东联发投资4300多万元，收购了张江园区北部的134套公寓，作为“人才公寓”。2006年温州投资客合资开发，开发商老板为温州商人、九川投资董事长钱仁高。小区初期名叫《浦东国际医疗器械园》和《国际机电数码园》，本来是做一个高科技产品交流中心。2007年项目建成，2008年下半年，小区房源的小产证也已经办出来。

6、酒店公寓

产品本身与普通酒店公寓无显著差异，但不可办理小产权，处理方式方面推荐两个案例：北京Mini派，开发商采取认租20年，之后自动续租的方式;上海三盛公寓，开发商采取出卖50年使用权方式。

7、酒店

联华国际以内训基地名义立项东莞群英会乡村体育酒店，集客房、餐饮、娱乐、休闲、会议、各类运动场所及培训学校为一体，主要承担联华国际对外接待任务和培训活动，同时对外营业。该模式须有强大的公关，并不能大规模扩建和大肆宣传对外营业，目前该项目已被报道，并使得令其整改，并按“三旧”改造享受优惠政策。

产品模式了解完毕，工业用地性质的产品的基础配套，如水电煤、通讯、物业管理方面，会不会有哪些附带的问题?

【水电煤】

水电气费用一般由地方物价局或发改委制定，工商业用电、水、煤气收费标准要远高于民用标准。以上海为例，工业用电费用约为民用的两倍，工业用水价格2元/立方米，与民用水价格差距不大，其他地区则一般比民用水高出50%左右，例如北京工业水价就高达6.21元/立方米，工业天然气价格比民用高0.5元/立方米。

工业用地不改变土地性质通民用水电煤气的两种做法：一是开发商利用人际关系，与相关水电部门进行沟通，转变民用水电;二是由发展商向有关部门进行沟通，补交一定数量的差额，将水电气转为民用。

【物业管理】

物业管理一般没有限制，发展商可根据项目定位选择合适的物业管理公司。例如复地中环天地物业管理及顾问公司为上海樱花置业有限公司，物业费达8元/㎡/月，而张江东区人才公寓定位低端居住，物业管理公司上海合运物业收费仅1.26元/㎡/月。

产品模式和基础配套做法了解完毕，那么工业用地性质的产品销售中应注意哪些问题?

【产证办理】

21世纪初，政策限制不多，执行不严，没有分割限制，而房产管理部门签发产权证时无法核实物业用途，造成发证后套内改造成住宅或者办公用房使用。随着政策越来越完善，执行力度越来越大，工业用地上开发非工业物业办理产权问题越来越困难，但与地方合作仍有操作的空间。如上海虽有分割限制，但联东与协议，只要入驻企业连续3年达到系列标准就能办理。

【客户】

客源和置业目的根据项目区位、定位、产品规划等不同而各有不同。中邦MOHO公司购买居住办公混合用多达71%，复地中环天地二期主要为个人购买用于自住，企业购买仅一家，O·PARK花园办公墅主要为企业购买用于办公，个人购买仅一家。客户需求虽然各项目各有不同，但可总结为四类：总部办公需求、私密商务接待需求、办公居住两合一便利需求、性价比高需求。

【案例】

北京丰台总部基地(ABP)

中关村科技园区丰台园，利用自身的区位优势，实现了传统科技园区产业的转型，采用国外成熟的商务花园建设模式，与已日趋成熟的总部经济形态相结合，适应企业总部选址的差异化需求，打造了全国第一家科技总部基地。始建于1992年，是中关村科技园区的重要组成部分，是高新技术开发区。包括5平方公里的产业基地和科技一条街。产业基地分三期开发建设。

ABP的全称是AdvancedBusiness Park，高级商务花园。

总面积：110万平方米，独栋总部楼500余座

绿化率：约50%

总投资额：约45亿元

总部基地概览展示：

下面主要来看一下其工业用地上的产品：

【总部楼产品】

独栋式单体设计，开创独栋式总部楼新时代。

商务花园(Business Park)是丰台园对正在开发的产业基地二期进行的规划上的定位，而“总部基地”是一种对产业基地的功能定位。商务花园(Business Park)具有独门独院、独立的入口和门牌号，并能赠与企业大厦独立冠名权，能够在统一中体现企业的个性。皆采用8.0m*8.0m标准柱网组合，框架式结构，使各总部在追求独立的同时又可分可大可小，衍生出适应不同企业总部发展性需求的组合形式。

【总部楼产品配备】

总部基地会所、总部楼设备、智能化系统

总部基地会所：每个庭院中心均设置面积约为200-500平方米的会所，满足企业总部的工作用餐、休息会客需求。

截止目前，北京总部基地核心区已形成入驻400余家外大中型企业的规模，85%以上为高科技企业，大多为行业龙头。

【操作模式-总部基地是如何炼成的?】

第一部分，是丰台园二期商务花园开发启动前遇到的一些问题。

丰台园二期是丰台园产业基地的一部分，占地1.65平方公里，紧临一期，位于四环路南侧，于2000年开始策划启动，2002年正式进场，2003年全面启动。但与十年前一期开发时的情况相比，二期开发时的内外环境已经发生了巨大的变化。

一、地价成本升高很快，不能满足产业用地的需求

丰台园产业基地最初是被定为中关村的产业用地，即工业用地，一期被分为两个功能区：产业区、住宅区(含公建)，在一期开发中，基本上是严格按照这个定位进行开发。但是，即便在1992年开发的时侯，丰台园即估算到产业区土地的转让收益不可能补偿产业区的开发成本，即提出了以住宅补偿产业的办法，寻求资金的平衡。事实上，在十年后启动的二期开发，地价成本随着房屋密度、人口的增加和城市扩张带来的拆迁量的增加，已经使开发成本剧增，由一期开发时的平均成本900多元/平方米增长到1600多元/米。如果按照工业用地的需求，必须大量压低地价，由于丰台园二期开发按项目来运作，财政不可能大规模补贴，压低地价所形成的市政建设亏损靠什么才能弥补?

二、周边园区的激烈竞争，使丰台园再难以按工业用地的思路来开发。

十年以来，在北京已经形成大大小小二十多个工业园区，北京周边的河北省，工业园区也是星火燎原之势，远郊区县与外省的工业园，由于地价成本很低，加上无的税收优惠政策，所以很多是由补贴，实行零地价或低地价吸引工业项目的投资，工业项目往往对商务环境要求不高，而对地价成本极为敏感，所以大量工业项目向远郊区和市外转移，在这种情况下，丰台如定位于工业用地，难有出路。

三、一期开发的教训与启示

丰台园一期的开发方式采用土地招商，即是将市政做到位，将土地转让给工业项目，但是，事实上，在一期基地里面，真正做工业的企业并不多，很多企业拿到土地后，多数做成了可以转让或出租的写字楼或其他房产，原因是什么呢?除一部分企业本身不具备做工业的条件外，另一个重要的原因在于经济行为，即企业用这片地，不做工业而做成房产，房产的收益更大，在现在，丰台园所处的桥南，由于四环路修通，配套更加完善，如果把土地地价千方百计压低，即使卖给真正的工业企业，由于收益的差别，大部分企业也未必将它拿来做成工业。这给业主的启示是，这片土地在产业功能分工上，是不是还真正适合搞工业，业主(管委会)压低地价，让别人来做成房产，还值不值?

四、一期的经验

最初招商形式是将基地分割成为数不多的地块，将每个地块卖给企业。这种招商形式，出现了这样一些问题，一是企业良莠不齐，部分企业能力不足，将建筑建设得档次太低，影响整个景观;二是企业用地有自己的时间表，部分企业将土地分为几期，造成有的地块长期闲置;三是一方面企业无新的空间入驻，另一方面却是闲置的地块，以土地招商和各自建设造成了空间的不可控制性。这些使园区必须考虑更为合理的规划、开发和建设方式。只有解决这些在产业功能定位、开发模式定位上的问题，园区二期的开发才能突破迷雾，取得胜利，这必须要有创新的思维。

第二部分，是丰台园商务花园模式在建设规划、产业定位上对科技园区的创新突破。

商务花园，是借用国外成熟的Business Park理念，对丰台园产业基地二期开发提出的一种新的开发模式，它是丰台园二期开发思路的转折点。

丰台园为解决上述问题，与著名的物业顾问公司威格斯合作，开始对二期开发的模式、定位进行一系列的研究。2002年初，威格斯出具了《中关村丰台科技园区Ⅱ期项目之顾问报告汇报稿》，对产业区、公建区、住宅区分别进行了调研分析和定位。其中，产业区定位于“商务花园”。

丰台园开始调整产业基地二期的控制性详规和修建性详规，按商务花园的规划理念重新制定原产业区的规划。随后，丰台园与英国道丰集团在建设商务花园的思路上一拍即合，道丰决定与丰台园合作，按商务花园规划模式，合作建设道丰科技商务园。2002年5月25日，丰台园与道丰正式签约，建设北京首家商务花园。

要建设的Business Park，是一种融合了四至六层现代化智能化办公空间的花园别墅式写字楼复合体，具有占天占地，独门独院的特点，并且拥有独立的出口和独立的门牌号，以及同时赠与客户的大厦冠名权，从而能够充分满足事业初成一族对于拥有一个“公司家园”和“创业家园”的愿望。在群体结构上，Business Park各个单元体可分可合，可大可小，能满足不同规模、不同性质、不同业态的公司需要。但由于Business Park对建筑密度、绿化和交通等方面的特殊要求，而使北京在很长一段时间与此无缘。同时在一个步行社区内，就能解决入园客户工作与生活的需要。

可以归纳商务花园与传统的工业园区的区别时，将其总结为“四大转变”：

1、规划设计理念的转变：由强调经济效益的规划设计转变到对经济效益与环境效益的结合。

2、开发方式的转变：由各自为政的单块开发转变到集中有序的统一开发。

3、产业选择的转变：由科技园区传统的制造业基地转变到以中试、研发、办公、商务相结合的综合产业区。

4、管理模式的转变：由传统的管理模式转变到企业为主的管理模式。

但在企业的定位上，仍存在一些争论与分歧，如果按威格斯最早的定位，定位于成长型的中小企业，中小企业的购买能力以及聚集效益是否能支撑商务花园庞大的空间供应，如果定位于大企业的办公、研发与商务，如何确立新的品牌，如何确立是否有这样庞大的市场需求?需要新的理论和实证来予以回答，这导致了总部经济这种理论形态的出现。

第三部分，是商务花园与总部经济对接，形成中关村(丰台)总部

总部经济，是“总部基地”产生的理论基础，中心城市总部经济发展的基础与前景，就是总部基地的未来。丰台园经过对郊区化、企业总部选址需求差异性的理论研究和直接对北京市大企业的实证研究，证实了商务花园与总部经济结合的可行性，确立了“中关村(丰台)总部基地”的品牌概念，大力进行品牌推广，使总部基地和总部经济开始在、企业界、学术界产生强烈反响。

总部经济理论扩展所带来一系列实证研究一直未停止过，研究中发现，亚洲城市如新加坡、香港，城市如上海、北京、深圳等地，总部经济基本上已经成型。北京、上海、深圳，分别是大企业总部迁移的首选地，设立地区总部的首选地，同时，又是最发达的三大经济区(环渤海湾经济区、长三角经济区、珠三角经济区)大型企业的总部所选地。三地产业不断置换，工业外迁、商务内聚，“两头分离”情况越来越突出，总部经济已经形成了相当的基础。

实证：北京市社科院的调研：丰台园委托市社科院对在北京的100家大企业进行调研，大部分企业已经是总部与生产基地“两头分离”的局面，90%的企业对商务花园这种形态表现出浓厚的兴趣。

依托于各种分析和调研，证实商务花园可以与总部经济相结合，丰台园正式确立了中关村(丰台)总部基地的概念，以原来的道丰科技商务园为主体，吸引大型企业的总部。并开始了规划、建设和品牌的大规模推广。

6月19日，中关村(丰台)总部基地正式奠基。

7月5日，中关村(丰台)首次招商会在北京新世纪饭店举行。

7月16日，人民建设银行北京市分行，注资10亿中关村(丰台)总部基地签字仪式在国际俱乐部举行。

【案例结束语】

ABP针对遇到的问题、自身所处商业背景，最终转化成具有特色的总部基地项目，并最终取得成功。本案例采集自励锐地产对ABP的分析，其研究了中关村(丰台)总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告，在此基础上上整理分析，提炼出精华的部分，并对北京首个商务花园式总部基地讨论、立项及后期推广等房地产前中期工作进行分析。