无权处分的判断要点与处分行为的实务认知

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称买卖解释）第三条[1]的规定与此前“无权处分合同效力未定”的习惯认识有所不同，现筛选该司法解释自2012年7月1日起施行至今的典型案例并予以评析，以梳理与买卖解释第三条相关的实务中需注意之点，并展示处分行为在司法实务中的发展趋势。

一、负担行为与处分行为的区分及违约救济

【案例1】

广东省XX市中级人民法院（2012）X中法民一终字第54X号陈某与陈某渊、王某某返还原物纠纷上诉案：

关于陈某与王某某的房屋买卖行为是否有效的问题。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”按照以上司法解释，合同一方当事人出卖尚未取得所有权或者处分权的标的物，也不能因此确认合同无效。本案中，陈某渊是涉案房屋的共有人，在未经陈某渊同意的情况下，陈某与王某某签订的房屋买卖协议，属于出卖他人之物的协议，并不能因此确认协议无效。原审法院确认陈某与王某某的房屋买卖协议无效缺乏法律依据，本院予以纠正。

【案例2】

辽宁省XX市中级人民法院(2012)X中民二终字第232X号王某某与王某、翁某房屋买卖合同纠纷上诉案：

翁某于2005年9月20日与王某签订了《私房交易契约书》，其房主王某财系翁某岳父，共三间房，房屋价格人民币7000元，并将房屋交付王某居住至今，该房款现在在翁某手中。该房主王某财已于2011年3月6日因病死亡，其妻赵某兰于2005年11月23日死亡。现王某某（王某某系王某财、赵某兰之子）以翁某没有代理权限为由诉至法院，请求人民法院判令翁某与王某所签订的私房交易协议书无效。王某认为该合同有效，不同意王某某的诉讼请求。本院认为：上诉人王某某的诉讼请求系要求确认王某与翁某双方间签订的《私房交易契约书》无效，其理由系翁某在出售诉争房产时并无诉争房产的处分权。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此规定，翁某在与王某签订《私房交易契约书》时，翁某是否具有诉争房产处分权并不影响《私房交易契约书》的效力，该《私房交易契约书》仍系有效合同，因此对于上诉人王某某要求确认该买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。《私房交易契约书》虽系有效合同，但翁某是否具有处分权将影响诉争房产是否产生物权变动的法律后果，王某某可就该房屋所有权另行提起民事诉讼。

【评析】

负担行为与处分行为的区分。“根据合同归合同法调整，物权变动归物权法规制的原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。”[2]据此，买卖解释第三条第一款明确规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。该款规定的理论基础系负担行为（债权行为）与处分行为（物权行为）的区分，即无权处分人与买受人订立的买卖合同的效力，不因无权处分人欠缺处分权而受到影响。从该条规定出发，只要无权处分的买卖合同没有其他的效力瑕疵，就应当认为该合同系有效的债权合同。[3]上述案例1系单独出卖共有物，案例2系出卖他人之物，案涉法院对当事人请求确认案涉无权处分债权合同为无效合同的主张均不予支持，颇值赞同。

买卖合同与违约救济。买卖解释第三条第二款规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。无权处分的债权合同虽属有效，但买卖合同标的物的所有权人仍受物权法规定的所有权制度的保护，其所有权并未因该买卖合同有效或无效而受到影响。如果所有权人事后同意出卖或将标的物的所有权移转于出卖人，则出卖人可以向买受人履行前述原属无权处分的债权合同，完成向买受人移转该标的物所有权的处分行为；如果所有权人不同意出卖或拒绝将标的物的所有权移转于出卖人，则出卖人即确定地不能向买受人履行合同债务，出卖人需就此依据买卖解释第三条第二款的规定承担违约责任，买受人亦可解除合同并要求赔偿损失。

二、无权处分合同的效力与处分行为的界定

【案例3】

XX市第X中级人民法院(2012)XX中民X(民)终字第86X号涂某某与李某甲房屋买卖合同纠纷案：

本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。系争房屋产权属李某乙、涂某某（二人系母女关系）共同共有，2006年5月15日李某乙以自己及涂某某的名义与李某甲、陶某某签订《协议书》将该房屋出售给李某甲、陶某某。因签约时李某乙并未提供涂某某的书面授权委托书，且亦无证据显示李某乙的售房行为实际获得了涂某某的授权，故李某乙与李某甲、陶某某签订《协议书》出售李某乙与涂某某共有房屋的行为属无权处分。根据上述司法解释的规定，即便李某乙在签约时未经涂某某同意，构成无权处分，但并不因此导致双方签订的合同即《协议书》无效。因此，原审认定上述《协议书》有效当属正确。现李某甲、陶某某基于《协议书》要求办理产权变更登记。根据上述司法解释，虽然出卖人在缔约时对标的物没有处分权，并不影响买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得处分权。鉴于李某乙的上述处分行为嗣后并未获得涂某某追认，故该处分行为无效，不发生物权变动之结果。因此，李某甲、陶某某依据上述《协议书》要求办理产权变更登记，于法无据，本院不予支持。而因无法办理产权变更登记所产生的法律后果，李某甲、陶某某则可另行主张。原审法院在涂某某对于李某乙上述处分行为明确不予追认的情况下，判决李某乙、涂某某办理系争房屋产权变更登记手续，不妥，本院依法予以纠正。

【评析】

无权处分合同与强制履行。无权处分的买卖合同，在动产标的物未交付、不动产标的物未过户的情况下，如所有权人（出卖人系出卖他人之物的情况）或标的物的其他共有人（出卖人系单独出卖共有物的情况[4]）不同意出卖，买受人如请求判令强制出卖人履行合同义务（即交付、过户），应不予支持。因为此时买卖合同虽然有效，但移转标的物所有权的行为属处分行为需有权处分人（所有权人或其他共有人）的同意，故出卖人向买受人转移标的物所有权的合同债务属于《合同法》第一百一十条第一项[5]规定的法律上不能履行的债务，不能判令强制履行（过户）。上述案例3中，案涉法院在认定无权处分合同系有效合同的基础上继而对买受人依据买卖合同要求办理产权变更登记的主张不予支持，颇值赞同。

无权处分合同与无权代理。认定无权处分合同的前提之一系出卖人系以自身名义订立买卖合同，即出卖人以自身名义出卖他人之物或出卖人以单独名义出卖共有之物，上述案例3中，案涉房屋属李某乙、涂某某共同共有，李某乙系以自己与涂某某共同的名义与李某甲、陶某某签订买卖合同，此种情况下，适用买卖解释第三条认定合同效力并不妥当，而应适用合同法第四十八条等关于无权代理的规定认定买卖合同的效力[6]。

处分行为的所指。法律行为可分为负担行为与处分行为，负担行为（债权行为）系指发生债权债务之行为，如买卖、赠与、保证、租赁等；处分行为指使特定权利直接发生得丧变更的行为，可再分为物权行为与准物权行为。[7]具体到买卖交易实践中，订立买卖合同的行为系负担行为（债权行为），移转标的物所有权的行为系处分行为（物权行为）。上述案例3中，李某乙以自己及涂某某的名义与李某甲、陶某某签订《协议书》拟将该房屋出售给李某甲、陶某某的行为，只产生了基于《协议书》的买卖合同上的债权与债务，房屋所有权并没有发生任何变动，因此并不存在处分行为，不应将李某乙签订《协议书》的负担行为混淆于处分行为，上述案例3中案涉法院使用“处分行为”概念，所指是不明确的。[8]

三、处分行为与善意取得

【案例4】

上海市第X中级人民法院（2012）沪X中民二（民）终字第139X号上诉人(原审被告)栾某与陈乙、范某某、陈甲、黄某买卖合同纠纷上诉案：

本院认为，买卖合同的效力不受出卖人在缔约时是否有处分权的影响。根据2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)第三条第1款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。现范某某、陈乙以陈甲未经其同意擅自出卖5**室房屋为由要求确认陈甲与栾某签订的《上海市房地产买卖合同》无效，依法应当不予支持。鉴于原审判决作出之时《解释》尚未施行，《解释》第四十六条第2款规定“本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释”，故陈乙、范某某要求确认买卖合同无效之诉请，依法不予支持。5**室房屋虽系陈甲、范某某婚姻关系存续期间动迁安置取得，范某某对该房屋享有权利，但根据不动产的公示、公信原则，由于5**室房屋登记在陈甲一人名下，栾某凭房产登记信息有理由相信陈甲是5**室房屋的完全权利人。此外，对于陈甲向栾某转让5**室房屋的价格90万元，鉴于交易过程中税务机关评估价为97万元，且栾某实际支付对价为96万元，故本院认为5**室房屋转让价格合理。加之，5**室房屋已移转登记至栾某名下。因此，可以认定栾某依法已取得5**室房屋所有权。综上所述，陈乙、范某某要求确认陈甲与栾某于2011年6月10日签订的《上海市房地产买卖合同》无效并将5**室房屋产权恢复原状的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。

【评析】

处分行为的效力未定。在无权处分的出卖人已将作为标的物的动产交付给买受人、不动产过户到买受人名下的情况下，此种移转标的物所有权的处分行为并不因无权处分的债权合同有效而当然有效，仍系效力未定的处分行为，需待有权处分人的追认，买受人并不因此当然取得标的物的所有权。（此点涉及《合同法》第五十一条的再解释，详见下文）

买受人的善意取得。虽然上述处分行为效力未定且有权处分人存在不予追认的可能，但此种情形下的买受人另受《物权法》第一百零六条规定的善意取得制度的保护，即如果买受人受让该不动产或者动产时是善意的[9]、转让价格系合理价格、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记（不需要登记的已经交付给受让人），则买受人取得标的物的所有权，不论出卖人是否具有处分权及有权处分人是否追认。在买受人善意取得标的物所有权的情况下，标的物的原所有权人可以依据侵权责任法有关规定向无权处分人主张损害赔偿，如果原所有权人与出卖人之间就标的物存在租赁等合同关系的，亦可向出卖人主张违约责任。

四、其他相关问题

无权处分合同与买受人的撤销权、不安抗辩权。无权处分的买卖合同不因无权处分而无效，当然有利于买受人依据合同约定追究出卖人的违约责任，但在买受人负有先付款义务（即合同约定先付款后交货或过户）的情况下，对买受人并非当然有利。此种情形下，如果双方缔结买卖合同时出卖人向买受人隐瞒其不具有处分权的真实情况的行为构成《合同法》第五十四条第二款[10]规定的欺诈的，买受人有权请求人民法院或仲裁机构撤销该买卖合同；除了撤销权之外，在买受人知悉出卖人不具有处分权的真实情况后，还可以主张《合同法》第六十八条和第一百五十二条规定的不安抗辩权。

 《合同法》第五十一条的再解释。该条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，在买卖司解的施行及负担行为与处分行为在实务中已日益区分的背景下，应当将该条规定中的“该合同”解释为直接发生权利变动的处分契约（物权契约或准物权契约），而非为当事人设定义务的负担契约（债权契约）[11]。

 不动产登记簿的推定力与共有人的物权主张。婚姻法第十七条[12]规定了夫妻财产的法定共有制，同时物权法第十六条[13]规定了不动产登记簿的推定力。假设甲、乙系夫妻，婚姻期间所购的共同共有的房产仅登记在甲一人名下，则会引发婚姻法第十七条与物权法第十六条之间的冲突。应当认为，婚姻法第十七条关于夫妻共同共有的规定是确定物权归属的实体法规范，不是推定权利，而是确定权利，可以排除物权法第十六条的适用[14]，甲可以援引婚姻法第十七条向包括乙在内的任何人主张其对共有房产的所有权[15]。再假设甲在乙不知情的情况下以自身名义与丙订立出卖共有房产的买卖合同，显系无权处分的买卖合同（该合同不因无权处分而无效），丙信赖不动产登记簿的记载并将房产所有权转移登记于丙名下之后即可主张善意取得；但问题系若丙登记过户前发生纠纷，乙明确向甲、丙表示不同意出卖，能否支持丙强制过户的诉讼请求？笔者倾向于认为，乙的所有权不仅可向登记权利人甲主张，也可以向买受人丙主张，处分行为的有效完成需以有处分权为前提，此种情况下，甲并非有权处分人，移转房产所有权系甲在法律上不能履行的合同债务，不应判令强制履行[16]，但买受人可要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。 

[1]《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定全文如下：[第一款]当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。[第二款]出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

[2]最高人民法院民事审判第二庭：《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》，人民法院出版社2012年版，第69页。

[3]田朗亮：《买卖合同纠纷裁判规则与案例适用》，法制出版社2012年版，第52页。

[4]另根据物权法第九十七条之规定，占共有物份额三分之二以上的按份共有人出卖共有物，不属于无权处分。

[5]合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”

[6]此案中无论适用无权处分合同的规定还是无权代理的规定，均不影响该案不支持办理变更登记的处理结果。合同法第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”同时，此类纠纷一旦认定存在无权代理的情形，则需同时依据合同法第四十九条（若系夫妻则需考虑婚姻法解释一第十七条第二项的适用）考虑有无成立表见代理。合同法第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”若成立表见代理，则买受人有权向所有权人请求强制履行。

[7]王泽鉴：《民法总则》，北京大学出版社2009年版，第397页。

[8]当然，该案不支持办理变更登记的处理结果，仍颇值赞同。

[9]若买受人系恶意，则不受善意取得制度的保护，不能主张善意取得。

[10]合同法第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”

[11]朱庆育：《民法总论》，北京大学出版社2013年版，第286页。

[12]婚姻法第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”

[13]物权法第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”

[14]夫妻共有系婚姻法特别规定，物权上受特别保护，其他隐名共有协议并无此种物权效力。如并非夫妻关系的甲、乙依据隐名共有协议共同购买某房产并按约定登记于乙名下，则甲只能依据该隐名共有协议向乙主张协议约定的债权，在甲的名字未登记于不动产登记簿之前，甲不能就该房产对外主张物权。

[15]参见程啸：《不动产登记法研究》，法律出版社2011年版，第197、198页。

[16]该问题在理论上和实务上均存在较大分歧，部分地方法院的判决即认为此种情形下基于不动产登记簿公示公信的效力和买受人对登记簿的信赖可判令强制过户，特别在买受人已经支付房款并已入住（取得对房产的占有）的情况下，会持较强的判令强制过户的倾向性意见。此种意见更有利于交易安全，但同时也架空了善意取得制度并有碍于婚姻法规定的夫妻财产法定共同制的实现。

上述此种不同意见的典型案例如广东省XX市中级人民法院（2012）X中法民五终字第276X号李某、欧某与王某房屋买卖合同纠纷案，该判决认为：“关于案涉合同的效力问题。本案中，案涉房屋取得于李某与欧某婚姻关系存续期间，属于夫妻共同所有，现该房屋的产权仅登记在李某一人名下，因此，李某与欧某上诉提出由于李某在处分案涉房屋时没有取得欧某的同意，故该无权处分行为导致案涉合同应属无效。对此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据上述司法解释的规定，在共同共有的场合下，部分共有人即使在未经其他共有人同意处分共有财产的，出卖他人之物的合同仍应当认定为合法有效，据此，原审法院认定《合约》中房屋买卖条款为有效合同正确，本院予以确认。李某与欧某以无权处分为由而主张合同无效的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采信。关于案涉合同应否继续履行的问题。根据最高法院《关于适用＜婚姻法＞若干问题的解释(一)》第十七条第二款规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，李某系诉争房屋权属证明记载的权利人，因此其是该房屋登记意义上的所有权人。由于物权登记制度的设立就是要使物权具有公开性、可识别性，使第三人可直接从外部知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。因此，对于婚姻关系以外的任何第三人，该权属登记都是合法有效的权利证明，且足以证明李某系该房屋的所有权人，据此，本案中，李某负有证明王某在明知欧某不同意出卖诉争房屋的情况下仍与李某签订合同的举证责任，但李某对此并未举证证明，因此，李某上诉提出王某在签订合同时主观存有恶意，缺乏事实依据，本院不予采信。王某作为善意第三人有理由相信李某能够处分案涉房屋，其与李某所签订的案涉合同对于双方当事人均具有约束力，因王某已按合同约定履行了其主要义务，故其主张继续履行案涉合同、办理交易递件手续具有事实和法律依据，应予得到支持，原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。至于李某处分案涉房屋的行为是否给欧某造成侵害，欧某应另循其他途径予以解决，因此，《同意出售共有财产声明》中欧某的签名真实与否对于本案的实体处理并无实质影响，李某、欧某以签名不具有真实性为由而提出的上诉理由，本院亦不予采信。”

就该问题，还可参见王泽鉴：《民法物权》，北京大学出版社2009年版，第106、107页，所述如下：“不动产所有权登记，在第三人尚未信赖该登记而取得权利新登记之前，并不能据以排斥真正之权利人，如该登记原因有无效或撤销之情形，真正所有人对于登记名义人得为‘（台湾地区）民法’第767条所有人之物上请求权之主张。”

由此衍生的问题是，此种情形下买卖合同双方申请登记时，不动产登记机构有无主动审查此种登记于一方名下的不动产是否夫妻共有的义务？应当认为，登记机构并无此种审查义务，应根据登记权利人的申请办理相应登记。在完成过户手续后，只要过户时登记簿上不存在异议登记且符合物权法善意取得规定的其他要件，就应当认为买受人取得了房产的所有权。（参见程啸：《不动产登记法研究》，法律出版社2011年版，第199页。）当然，登记实践与司法实践中就该问题亦均存在一定分歧，理解与做法不一，有待统一。