土地路线图

首先，我们按时间先后顺序梳理出短期、中期和长期推进的项目，归纳如下：

短期推进：出台的《农村集体土地征收补偿条例》，按市价补偿农民，被征地农民纳入社保体系。农村建设用地和农用地确权加速推进并全国铺开。农用地承包经营权流转加快。多地试点农村集体建设用地流转。

中期推进：15 年农村集体建设用地确权完成，16 年农用地承包经营权确权基本完成，农用地流转率过半。出台农村集体经营性建设用地流转方案。缩减征地范围。

长期推进：全面推进农村集体经营性建设用地流转。对集体非经营性建设用地流转扩大试点。全国各地建立农村土地交易市场。

土地的深远影响

1.土地带来新一轮制度红利

显而易见，土地会大大提升土地使用效率和农业生产效率，并给予农业相关行业以及参与土地的行业巨大的成长空间，成为新的一项“制度红利”，提高经济的全要素生产率和潜在生产率。

而中长期来看，对于农民、和房地产将有不同的效应：农地加快流转和土地增值收益分配体制的改变均增加农民的财产性收入，有助于加快农民工市民化。未来地方征地成本会上升，有利于抑制地方投资冲动。通过征地和集体建设用地流转，大幅增加城市土地供应将提高土地使用效率，缓解城市用地紧张的局面，并改变房产供不应求的格局，可根治高房价病。

2.土地资源类公司价值重估

农用地确权后，土地流转将加速，但更倾向于扶持联户经营、专业大户等以家庭经营为基础的农业生产模式。13 年一号文件明确提出：“农业经营主体以家庭经营为基础”。

工商企业进入农业将逐步受限。到12 年6 月底，流入到工商企业的承包耕地面积2500万亩，比2009 年底增长了84.6%，仅占现有耕地面积2%不到，未来一旦工商企业占比明显上升，那么会对工商企业进入农地进行限制，因为有些地方出现了损害农民利益、粮地非粮化现象10。

许多农业上市公司，其在前些年以稍高于土地产值的价格获得承包经营权，未来农用地价格将持续上升。未来土地价值将向被征用为国有土地的市场价格趋近。再考虑到在不久的将来会限制工商企业进入农地，会提高当前持有土地权利的稀缺性。以上几点均会带来土地资源类公司价值重估。

3.土地流转参与者成长空间巨大

在农用地承包经营权确权之后，土地流转空间巨大，以农业为主业的现代龙头企业能够通过获得农用地承包经营权来进行外延式扩张，实现农业集约化、规模化和专业化经营。在农业规模化经营全面推进中，相关的种子、饲料、农药、化肥、农机等行业也有较大的市场空间。

土地流转的参与者远不止农业相关企业。在土地流转中提供服务的企业也面临巨大的机遇。例如，具有广阔市场空间的“土地信托流转”如全国推广，将极大地拓展信托公司的业务空间。金融、商贸等能为土地流转提供服务的行业都有机会。

4.盘活城市用地

城市用地同样存在一些领域。

如何盘活低效的工业等用地，将是未来经济发展的新希望。例如上海自贸区、深圳前海等均是通过深化盘活工业用地的典范，而且在全国产生了积极的示范效应。此外《关于铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》提出要加大力度盘活铁路用地资源。盘活城市用地也会释放制度红利并让拥有相应土地资源的公司受益。