合成租赁(Synthetic Lease)是融资租赁的复杂交易形式之一。从会计准则的角度，租赁的关键问题是怎样区分一项租赁是融资租赁还是经营租赁，而融资租赁承租人的表外效应是支持租赁业务创新性的重要支柱。2013年IASB发布的租赁会计准则征求意见稿对现行租赁会计准则进行了一系列修订，将对租赁行业产生重大影响。
一、现行租赁会计准则的表外影响
租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。租赁的主要特征是，在租赁期内转移资产的使用权，而不是转移资产的所有权，这种转移是有偿的，取得使用权以支付租金为代价。
从会计准则的角度，租赁的关键问题是怎样区分一项租赁是融资租赁（或称资本租赁）还是经营租赁，因为这直接关系到承租方是否将租赁资产视为自己的资产（连同相应的负债）并确认于资产负债表中。在经营租赁中，出租方拥有租赁资产的所有权，承租方则获得资产使用权，并承担偿还本金（资产折旧）和利息的义务，从经济实质看，经营租赁属于一种短期融资行为。但是，根据美国财务会计准则委员会（FASB）和国际会计准则理事会（IASB）的现行会计准则的观点，经营租赁并没有转移与资产所有权有关的全部风险和报酬。因此，不需要在资产负债表内进行确认，从而导致经营租赁成为表外融资的最常见形式之一。
现行租赁会计准则主要关注租赁合同的哪一方拥有与资产所有权相关的全部风险和报酬。该方法导致了“全认或全否（all-or-nothing）”的结果，即：承租人要么确认全部租赁资产及按照租赁合同所要求的全部付款确认相应负债，要么不确认任何资产和负债;该会计处理要么将租赁合同视为所有合同履行在租赁开始日都已发生，要么视为都不发生。现行租赁会计准则为租赁业务带来显著的表外影响，也为租赁双方提供了构建交易以符合特定租赁定义的机会，为会计选择行为预留了空间。
然而，对于会计报表使用者而言，融资租赁与经营租赁仅是会计准则上的区分，从经济实质上讲均为转移资产使用权的交易，本质并无不同。融资租赁和经营租赁两种模式的同时存在，意味着经济意义上相同的交易而结果不一样，降低了会计信息的可比性，增加了会计信息的理解难度和使用成本。
二、合成租赁的典型模式
（一）定义
在实务中，合成租赁（Synthetic Lease）是融资租赁的复杂形式之一。合成租赁是金融机构为企业提供的一种结构化融资，该融资方式可使企业享受资产所有权所带来的税务收益但在会计处理上视同经营租赁，从而相关资产未反映在财务报表之内。20世纪80年代至90年代初，美国经历严重的不动产与银行危机。一方面，银行不愿意承担向开发商发放贷款所带来的风险;另一方面，不动产使用者因资金短缺或不愿增大财务杠杆而不愿出资购买资产，在此背景下，租赁成为购买的替代方案。同时，由于会计准则与美国联邦税法有关租赁资产的真实拥有者的判定原则存在差异，租赁的各参与者可共同构造更有吸引力的租赁方案，合成租赁应运而生。
（二）运作机理
合成租赁的参与方通常涉及承租人、出资方、SPV（出租方）和其他参与者。承租方是不动产的需求方。出资方通常是银行或其他金融机构。作为一种破产隔离实体，SPV的唯一作用是购买或开发和建造不动产，拥有向承租人收取不动产租金的权利。其他参与者则包括不动产的出售或开发建造商、信用增级机构、交易经纪人等。
SPV（出租方）用于购买或开发和建造不动产的绝大部分资金（通常只为97%）来自于出资方的专门贷款。合成租赁的租期通常为3～7年，承租人支付的租金等于按浮动利率计算。合成租赁的承租方须以固定价格向SPV（出租方）承诺一项购买选择权（fixed-price purchase option，简称“FPO”），FPO基于市场价格约定，但不高于不动产成本与出资方回报之和。同时，承租方向出资方保证，若租期结束之时资产出售，承租方将按出售收入与贷款额之差支付“终止付款额”（termination payment），“终止付款额”通常以初始贷款额的80%～90%为限。也就是说，只要出售收入不低于初始贷款额的10%～20%，出资方的贷款额即可得到有效保障。待租期满，承租方可选择续租或行使FPO。
（三）会计含义
在享受税务收益的同时，规避会计准则关于融资租赁（资本租赁）的判定标准以实现表外融资，是合成租赁的本质目的。以美国财务会计准则SFAS13为例，满足一项或多项条件的租赁为资本租赁，除此之外的全部租赁为经营租赁，而合成租赁的安排“恰好”可有效规避构成资本租赁的各项条件：
（1）SFAS13规定，资本租赁在租赁期末依据租赁条款将该资产的所有权转移给承租人。合成租赁约定，承租人并无义务必须行使FPO。
（2）SFAS13规定，资本租赁包含一个选择权，承租人可选择在租赁期末按远远低于该资产的预期公允价值的价格购买该资产。合成租赁FPO的定价依据是市场价格。
（3）SFAS13规定，资本租赁的租赁期大于或者等于该资产的预计经济寿命的75%，但是，如果在租赁前已使用年限超过该资产的总的预计经济寿命的75%以上，则这条判断标准不能用于确定租赁的分类。在实践中，合成租赁的不可撤销租赁期是按短期租赁来设计的。
（4）SFAS13规定，资本租赁的承租人最低租赁付款额的现值大于或者等于租赁资产公允价值的90%。经设计，合成租赁的最低租赁付款额和“终止付款额”的现值之和小于租赁资产公允价值的90%。
在税务方面，根据美国联邦税法，资产的真实拥有者的判定原则不是资产所有权或租金支付义务，而是哪一方承担和拥有基于资产所有权的主要义务和受益。在合成租赁中，因为FPO和“终止付款额”的存在，承租方被视为税法上的资产拥有者。据此，承租方可以依据租赁资产的折旧年限和方法（通常采用加速折旧法）将其FPO予以摊销;若资产价值遭遇损失，则承租人向出资方支付的“终止付款额”亦可享受税前抵扣。
