商业地产工程招标法律问题

一、商业地产工程建设招标必要性

商业地产工程建设是否需要招标，是一个非常值得讨论的问题，先从的相关法律规定谈起，根据《招标投标法》第3条规定：“在境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者融资的项目；（三）使用国际组织或者外国贷款、援助资金的项目。前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部分会同国务院有关部门制订，报国务院批准。法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。”根据发改委《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第七条规定，对于各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：（1）施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；（2）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；（3）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；（4）单项合同估算价低于第1、2、3项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。

根据上述规定，不能简单的说商业地产需要或不需要招标，关键是应从以下几个方面来分析：一是投资的主体或资金来源。如果属于使用国有资金投资项目，比如配套商品房的商业建设就需要进行招标，还包括勘察、设计、监理、采购等环节，商业地产一般使用国际组织或外国政度资金的项目并不多见，如果有这一类的商业地产的话，则也是需要招标的。二是商业地产的类型。这里所讲的类型是指是单独的商业地产，还是与住宅或者其他项目配套的商业地产。如果是一个城市综合体，有住宅、办公、商业三位一体，则施工、设计、勘察又不可分，则是需要进行招标的。在符合属于法定招标的范围后，又达到上述《规定》的资金使用数额，商业地产就属于法律规定的需要招标的项目。

二、商业地产招标基本流程

为保证施工招投标工作的规范化和有序化，促使招标投标双方都能履行各自的义务，保证施工招标投标工作能够坚持公平、等价、有偿、信用的原则，以取得较好的社会效益和经济效益，施工招标应按照规定的程序组织实施。

1.设立招标组织或者委托招标代理人

施工招标工作是一项政策性、技术性较强的工作，只有招标组织具备相应的条件和资质，才能保证招标的成功。在商业地产项目中，商业地产的开发企业自行组织招标班子或委托招标代理人进行招标工作，必须具备一定的条件，而且要经过招标投标管理机构审查批准后，方可进行。

2.选择招标方式及合同类型

建设工程项目采用什么方式招标是由商业地产开发企业决定的。开发企业应依据自身的管理能力、设计的进度情况、建设工程项目本身的特点、外部环境条件等因素经过充分考虑比较后，首先决定施工阶段的分标数量和合同类型，再确定招标方式。工程项目的招标可以是全部工作内容一次性发包，也可以把工作内容分解成几个独立的阶段或独立的项目分别招标，如单位工程招标、土建工程招标和安装工程招标、设备订购招标和材料供应招标以及特殊专业工程施工招标等。商业地产项目规模较大，在合同类型的选择也应特别注意。施工承包合同的形式繁多、特点各异。每一个承包合同采用哪一种形式的合同，是由商业地产开发企业根据项目特点、技术经济指标研究的深度，以及确保工程成本、工期和质量上的要求等因素综合考虑后决定。确定合同类型时要考虑的因素有以下几点：

（1）商业地产项目的复杂程度。规模大且技术复杂的商业地产项目，承包风险较大，各项费用不易估算准确，不宜采用固定总价合同。

（2）项目涉及的具体深度。施工招标时所依据的商业地产项目设计深度，决定了工作范围的明确程度和预计完成工程量的准确程度，是选择合同类型的重要因素。

（3）商业地产项目采用先进技术施工的程度。一个好的商业地产项目很有可能成为城市建设的地标性建筑，这对于商业地产项目后期的运营具有十分重要的意义。因此，在商业地产项目的设计中，往往会考虑采用更为先进的技术和工艺，从施工和设计角度为商业地产项目加分。而对于采用新技术和新工艺的商业地产项目的承包合同中，由于开发企业和承包商在这方面过去都没有经验，且在颁布的标准、规范、定额中又没有可作为依据的标准时，为了避免投标人盲目地提高承包价款，较为保险的做法是选用成本补酬合同。

（4）对进度要求的紧迫程度。公开招标和邀请招标对工程设计虽有一定的要求，在招标过程中，一些紧急工程如灾后恢复工程等，要求尽快开工且工期较紧，此时可能有实施方案，还没有施工图纸，因此不可能让承包商报出合理价格，采用成本补酬合同较为合理。

3.提出招标申请并进行招标登记

商业地产开发企业向招投标管理机构提出招标申请，主要内容有：招标工程具备的条件；业主具备的资质；业主具备的资质；拟采用的招标方式；对投标企业的资质要求或拟选择的投标企业等。招投标管理机构审查批判后，进行招标登记，领取有关招投标用表。

4.编制招标文件和标底

商业地产项目的建设工程施工招标，开发企业必须编制招标文件和标底，具体编制工作必须由通过招投标管理机构审批具备资格的招标班子负责组织。招标文件必须经过招标管理机构审定、核准后方能生效，否则不得发送投标企业。标底也必须报招投标管理机构审查核准。

5.发布招标公告或招标邀请书

根据招标方式的不同，商业地产开发企业应进行发布招标公告或招标邀请书的工作：

采用公开招标方式的，招标人应当发布招标公告，邀请不特定的法人或者其他组织投标。

采用邀请招标方式的，招标人应当向三家以上具备承担施工招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

招标人应当按招标公告或者投标邀请书规定的时间、地点出售招标文件或资格预审文件。自招标文件或者资格预审文件出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于5个工作日。

6.接受施工企业投标申请

施工企业在看到招标公告或收到招标邀请书后，结合企业的具体情况，确定是否参加投标。招标管理班子将在规定时间接受愿意参加投标的施工企业的投标申请书。

7.审查投标企业资格

招标管理班子在接受施工企业投标申请后，应根据资格预审文件的要求和商业地产项目的本身发展等角度，对各投标人的申请进行资质、信誉、业绩、财务状况等方面的查验和审核，并通知投标人携带相关资料在规定时间内接受投标人资格审查。

8.发售招标文件及相关资料

招标文件发出后，商业地产开发企业应按规定的日程，组织投标企业踏勘施工现场，介绍现场情况。在对工程进行交底的同时，解答投标企业醍醐的对招标文件、设计图纸等提出的问题，并以补充招标文件的形式书面通知所有投标企业。

9.组织踏勘现场及答疑

招标文件发出后，商业地产开发企业应按规定的日程，组织投标企业踏勘施工现场，介绍现场情况。在对工程进行交底的同时，解答投标企业提出的对招标文件、设计图纸等提出的问题，并以补充招标文件的形式书面通知所有投标企业。

10.接受投标书

招标班子在确定的时间、地点接受投标人报送投标书。投标书由投标企业编制，投标书应以招标文件、补充招标文件规定的内容编制，内容一般包括：封面、标书、施工组织设计或施工方案、单项工程投标书。

11.召开开标会议

商业地产开发企业召开招标工程的开标会议，应按招标文件中规定的时间、地点公开举行，并邀请业主的上级主管部门和有关单位参加，并组成评标小组，开标会议由项目法人代表或法人代表委托人主持。

12.评价小组组织评标，确定中标单位

评标应该按照平等竞争、公正合理的原则，对所有投标企业一视同仁。评标小组成员应根据在招标文件中规定的评标原则、评标办法，对各投标企业的投标书逐一评审。

13.发出中标或未中标通知书

中标企业确定以后，业主在规定的时间内，发出中标或未中标通知书。

14.签订发承包合同

三、商业地产招标应注意的法律问题

从法律要求的层面讲，商业地产开发一般并不属于强制招标的范围，但商业地产的开发商为了更好的选择施工企业或勘察设计单位，选择优质的设施、设备，在商业地产运作中进行招标还是比较普遍的，但在招标过程中也发现了很多问题，如造价超出预算、招标没有达到预期的效果。业主对招标的理解程度、基础工作扎实与否都能对搞好工程招标关系甚大，应注意通过对不同阶段各环节事项的分析，把握好工程施工招标的实际操作。房地产企业进行工程招标，到底应注意什么问题，笔者主要以工程施工招标来谈谈这方面的问题。

按照现行规定，商业地产的开发企业可以自行招标，也可以委托招标代理机构。但无论以何种方式招标，在工作准备阶段，有五个环节必须引起足够的注意：

1.严守法律法规是前提。

目前对工程建设的管理部门既有行业管理部门，又有地方行政管理部门，相关规定主要包括：一是对招标过程的规定，主要文件有《招标投标法》、《工程建设项目施工招标投标办法》、《评标委员会和评标方法暂行规定》等；二是监督管理部门对招标过程的监督管理规定。严格遵守有关招投标的法律、法规和规章是搞好招标的前提条件。

2.明确定义招标内容

商业地产项目，商业类型相较于普通的房地产项目而言较为多样化，规模也相对较大，往往集住宅、办公、商业等多位一体。对商业地产的开发企业来说，在建设招标时首先应明确整个商业地产项目是全部一次招标，还是分批次进行；如果分批进行，就应该将不同批次的分界划分清楚。另外，还应该对包含在总包中而又希望单独招标的重要部分（甲供设备材料如电梯、空调、幕墙等）有一个明细的目录，并在相应的招标过程中进行明确，以利于施工过程中总包和分包的配合，也有利于总包方的报价。

3.工程招标设计先行

工程招标仅仅是基建程序中的一个环节，因此不可避免的要受到前一环节的影响。设计是招投标过程中要约定承诺双方作出决策的基础，做好设计并不仅是做完设计概念，而是必须保证设计的完整，保证设计的深度。保证设计的完整就要检查单体工程是否完整、各专业图纸是否齐全，要注意各单位工程与外界的接口是否已经交代清楚，如水、暖、电、燃气、通信等。商业地产项目业态繁多，涉及的方面也比普通住宅范围广，对工程设计的要求也会比普通住宅要求要更为严格，因此在商业地产项目的招标中，应特别注意涉及环节，提前将工程设计做的更为完整，做的更有深度。

4.以资格预审把好投标关

资格预审的目的有两个：一是保证投标人具有完成项目的能力，对项目管理班子，尤其是项目经理核技术负责人的面试、审查是必要的，有条件的情况下建议到其负责的工地考察。二是控制投标人的数量，减少评标的压力。

5.编制高质量招标文件是做好商业地产工程施工招标的关键

（1）计价方式与合用条件

计价方法有工料单价法和综合单价法，合同有固定总价合同、固定单价合同和成本加酬金合同。

（2）编制工程量清单

现在很多单位习惯找设计单位提供，但是如果请设计单位编制工程量清单，容易造成漏项或项目划分有误，进而影响到总工程量的计算。建议商业地产开发企业充分利用专业的造价咨询机构和监理队伍，先由造价咨询机构编列清单，再由监理人员进行审查，以保证清单的完整和准确。

（3）评价标准

对于工程项目，评价标准一般分投标报价、项目管理机构和施工组织设计三个部分。在考虑全中的设置时应重点考虑项目本身的特征：项目规模小、结构不复杂、新技术少，则可以加大报价的权重；反之应加大项目管理机构、施工组织设计的分量。

6．做好开标、评标与定标是做好商业地产工程招标的保证

开标时应严格注意将投标人的问题局限于投标现场，不要再开标过程中设计关于评标的问题。合同应该在自中标通知书发出之日起30日内签订。资格预审文件、答疑文件、招标文件、标底、合同都应及时备案，另外还应在发出中标通知书起15日内向有关部门提交招标情况的书面报告。