上海冷库白皮书

上海 — CBRE世邦魏理仕近日发布《上海冷库白皮书》显示，随着近三年来上海冷库需求跃升，截至2022年底，上海高标冷库*存量达到104万平方米，是全国首个迈入百万级体量的城市，整体出租率为92%。其中，松江、临港和奉贤的区域特征和客户群体较为鲜明，是上海冷库最为活跃的子市场。
注：高标冷库总存量主要包含按照国际标准设计和建造的专业冷库、以及高标干仓或优质厂房参照专业标准改造的冷库。

上海冷库需求的持续增长得益于上海在国内领先的消费和相关产业基础。报告显示，上海高标冷库的前三大需求行业分别为进口食品、连锁餐饮和商超零售，此外，快速消费品、生鲜食品加工及乳制品等行业的冷库需求亦表现活跃。世邦魏理仕数据显示，2023上半年上海冷库租赁市场录得超过15万平方米的成交。

2022年上海高标冷库业主租金*为每天每平方米3.5元，是干仓租金的两倍有余，而终端客户租金*达到每天每平方米4.16元。上海终端客户租金和业主租金之间价差在每天每平方米0.6-0.8元，在业主租金基础上增加了20%。数据显示，业主租金与终端客户租金价差在2020年之后明显扩大，体现了当租赁需求快速扩张时冷库运营服务商拥有更强的定价能力。

注：业主租金是由冷库业主向租户收取的租金。业主租金和终端客户租金均采用报价租金，以租赁面积计费，包含电费、物业费及增值税，不含免租期；实际租赁过程中终端客户租金通常按照托盘、吨位计价，冷库租金通过对应的系数进行转换，折算成按照租赁面积计价

随着上海冷库需求的跃升，当A类专业冷库的市场存量不足以及时满足来自生鲜、预制菜、医药等租户快速增长的需求时，部分运营商通过干仓改造冷库（B类冷库）来承接租户需求。目前，在上海的冷库结构中，A类专业冷库占比45%，B类干仓改冷库占比为55%。



上海高标冷库重点子市场

松江：松江是上海配送型冷库聚集的热门子市场，新增供应持续稳定增长。区域内冷库主要服务于食品流通与大宗存储，部分冷库配备了食品加工的操作间和生产线，进一步拓展了冷库的服务内容。预计未来两年松江的新交付项目将以A类专业冷库为主，这将有效改善松江高标冷库的供应结构，并进一步吸引优质客户集聚。世邦魏理仕建议投资者结合冷链食品企业客户的商品流向和周转要求，基于立足松江、服务上海、辐射华东的定位，重点布局适用于冷链食品流通和加工企业的具备分拨和配送功能的周转型冷库。

临港新片区：作为我国进口食品存储和中转枢纽，临港是上海高标冷库最重要的子市场之一，区域内冷库主要服务于进口食品贸易。未来两年，临港将有较大规模的新增供应集中交付。与此同时，随着疫情影响的消除，食品进口贸易回归常态化增长将促进冷库需求增长。预计在经历短期去化压力后，2025年后临港区域冷库供求关系将趋于平衡，租金上涨动能将有所增强。世邦魏理仕建议，考虑到临港的进出口枢纽区位，投资者在投资时应充分考虑进出口贸易企业的需求特性，优先锁定主力租户并结合其商品特征设计温区和专属功能区。

奉贤（不含临港）：奉贤是生鲜电商和商超企业布局物流配送中心的重要子市场，区域内冷库以城市配送仓为主。奉贤高标冷库的新增供应较为平缓，长期以来鲜有大体量项目交付、或多个项目集中入市的情况，区域内高标冷库资源整体较为稀缺。世邦魏理仕建议投资者紧密结合生鲜电商和商超企业的货物品类特征及周转要求，重点布局满足冷链食品分拣和快进快出功能的城市配送型冷库。冷库的功能设计方面，除常规的存储区之外，可进一步增加货物分拣和订单组配等作业区空间。



以科技和ESG赋能冷库投建运营，帮助租户降本增效

在世邦魏理仕今年开展的中国物流租户调查中，45.5%的受访租户希望仓储物业增加屋顶光伏玻璃板，而43.3%的租户希望增设新能源车充电桩，高居租户对未来仓库标准和设施需求的前两位。

由于冷库运营成本中的电费占比通常在8-15%之间，远高于一般干仓的2-5%（未配置大型自动化设备情况下），将ESG因素纳入设计和运营环节对冷库而言尤为重要。世邦魏理仕建议投资者联合租户共同探索分布式光伏系统、冷库智能温控系统、以及“削峰平谷”错峰购电计划等举措有效降低冷库用电能耗，帮助租户摊薄单位运营成本，从而提升其对冷库租金的承受能力。

此外，由于工人无法长时间在低温环境下持续工作，冷库租户或运营商越来越积极的采用自动化设备、仓储管理系统等新技术，以实现长期的人力成本优化和仓库运营效率提升。报告建议投资者通过自身投入或协助租户进行科技投入，帮助租户降本增效，投资者也能够获得更加长期稳定的租约。

总体而言，世邦魏理仕建议投资者重点关注松江、临港和奉贤等冷库需求产业集聚度高的子市场的绿地开发和项目收购机会；针对闵行、嘉定及宝山等高标冷库规模小且新增供地稀缺的区域，积极寻找存量项目升级和‘干改冷’机会。投资者应根据所在区域产业特征及客户综合需求来设计冷库的功能和产品，同时将智慧物流和绿色低碳纳入冷库投建运营中。而对于冷库网络规模较大的业主，我们建议可以考虑增加在信息系统、自动化设备以及冷库运营团队方面的投资和建设，拓展多元化的收入，并增强租户黏性。

世邦魏理仕中国区产业地产负责人孙洁表示：“世邦魏理仕近年来为客户在冷链版块提供了诸多服务，其中包括医药、食品等企业的选址服务、冷链投资项目的定位咨询服务以及冷链基础设施的投融资服务等，助力投资人和运营企业的投资布局以及精细化的运营管理。”