强增信条件下商业保理和融资租赁业务方案

【选摘】

一、客户群体：

大中小生产型企业、大中小贸易型企业。

二、交易结构

1、针对生产型企业：可以融资租赁+房产增信模式

2、针对贸易型企业：可以商业保理+房产增信模式

三、交易结构细节

1、针对生产型企业：

企业流水、法人个人流水覆盖30%利息及本金

设备必须带发票、3 年内、没有产权纠纷

签订融资租赁合同，企业法人及股东承担连带责任保证且提供住宅房

产抵押增信。

说明：

（1）授信额度为增信房产的100%~120%

（2）还款模式根据企业规模及经营模式及项目项目为按月不等额还

本付息（利息计算方式为减本减息）
（3）手续费为2%~5%每年，期初一次性收取

（4）租赁保证金为3~10%，可以抵消最后一期租金。

（5）租赁物可以是会计科目固定资产分录里，除不动产外的一般资产。

2、针对贸易型企业：

企业流水、法人个人流水要多

应收账款需要确认转让

签订有追索权的商业保理合同，卖方企业法人及股东承担连带责任保证且提供住宅房产抵押增信

（1）授信额度为增信房产的100%~120%

（2）还款模式根据回款时间按月不等额还本付息（利息计算方式为减本减息）

（3）保理手续费为2%~5%每年，期初一次性收取

（4）保理业务保证金为3~10%，可以抵消最后一期租金

（5）应收账款持有企业及法人承担连带责任保证及房产增信

（6）应收账款的支付方可以是民营企业可以是其他资质好的企业，诉求：1、回款账户为我公司，根据回款减本减息

2、还款来源为欠款方且追索出让方。即还款来源为欠款企业和融资企业且房产兜底。

四、放款期限

1、直租最长可以做3 年

回租最长可以做2 年

主要以1+1 及2+1 模式来操作。

2、保理与账期匹配。或者设计池保理融资。

五、风险分析

由于房产100%本金保证，及设备的产权转移或应收账款转让确认加追索。风险在前1~6 期比较大。若至8 期以后，本金基本可以保障。

方案原则为8 个月回收本金25%左右。

此方案中心思想为房贷思维。

六、资产规模扩大计划

1、租赁公司或保理公司将资产规模做到5000 万及以上通过私募基金发基金进行二次融资或者通过其他租赁公司、商业保理公司进行二次融资

2、租赁公司或保理将公司资产卖给银行。

七、项目风险考量

1、信用风险：通过核查公司法人及股东或者企业相关者的流水，针对大额进账要落实原因，确认是否是民间借贷。

2、在借款企业归还我司25%本金之前，我司的风险是最大的。

针对此时的考量：

（1）以贷后管理和维护服务为住，跟踪企业经营状况

（2）以法人及股东签署连带责任保证为辅，在出现30%本金和利息无法支付的情况下，让法人及股东自然人代偿。70%本金由房产保证。

八、业务思路

市面上现有的房贷大部分随时先息后本，但是受制于成数无法提高。

有很大的局限性。我根据融资租赁和商业保理的模式加上个人房产做增信。将企业的房贷融资成数提高到10 成甚至以上。通过合理的增信措施，解决生意人的实际融资需求。

综合房贷借款人的调查，大部分为生意人。如果是生产型企业可以用融资租赁切入，如果是商贸型企业可以用商业保理切入。落实企业实际的经营情况和借款用途。可以在风险可控的情况下增加成数、扩展我司产品种类。

附件中测算了几种方案的XIRR 和IRR 基本在20 上下。建议地区小规模试点。