投资收益率和内部收益率的关系

项目的投资收益率（ROI）计算比较简单，就是你的项目 (收益-成本)/成本
这个里面没有什么时间的概念，ROI假设是现金流入后就放在账上，最后加起来算收益。
IRR的不同在于，IRR是假设每次现金流入后重新投入到同样收益的项目中，滚动计算起来的收益。
因为有这种虚拟的“再投资”收益，所以IRR算起来会比ROI高；
而且项目现金流入越早，虚拟的“再投资”收益就越多，同一个项目的IRR就比ROI高的越多。
那对于地产项目投资来说，这两个指标哪个更合理呢？
这个是见仁见智的问题：
如果你手上只有一个项目，项目挣了钱你就只能趴在账上——因为没有别的好项目可供投资。那么对你而言，投资收益率可能更符合现实情况。
如果你手上有大量收益类似的项目，A项目挣了钱你马上就能投资到B项目里去，无缝连接，那么对你而言，IRR可能更符合现实情况。
对于大部分地产开发企业来说，应该整体上是介于两者之间，所以两个指标都有必要看。
至于IRR和 (ROI+折现率)，我看不到理论上的直接关系。如果做地产项目开发的话，因为大部分项目杠杆前IRR、项目周期、折现率、现金流模式都比较接近，可能碰巧会有这个关系。