国寿投控刘晖：保险资金不动产跨境投资现状及展望

首先，目前 的保险资金在不动产跨境投资上已经起步，随着保监会对我们境外投资和不动产投资政策的出台，大家在国跨境投资的不动产业务中应该最近会经常看到了保险公司的身影。我们 人寿也是第一批开展不动产跨境投资的公司。 人寿在2014年6月投资了第一个项目，是位于伦敦金丝雀码头的一个项目。目前为止我们一共投资了5个项目，三个位于美国，两个位于英国，物业类型主要包括写字楼、物流地产，还有综合体开发。总投资达到了40多亿美元，对我们的资产优化组合也起到了一定的作用。除此之外大家可以看到除了 人寿之外，其他的保险公司在房地产投资中也是非常活跃的，但这只是一个起步。

第二个特点，我觉得 的保险资金在不动产的跨境投资中的需求，将会持续地增长。首先是源于不动产本身的特性，它吸引了保险资金的投资。大家都知道不动产投资的期限比较长，规模大，而且有一个长期稳定的现金流，加上它的抗通胀性以及同我们其他的资产的关联度比较低，这些特性都是很好地去满足了保险资金的需求。所以从国际上来看，所有的保险公司，尤其是比较大型的保险公司，都把不动产作为一个重要的配置类别，基本上在资产组合中的配置比例都在以上，有的到10%。而我们看到一个数据在2014年底， 的保险资金中投资不动产占整个资产组合中的比例是0.8%，说明未来保险资金配置不动产的空间是非常大的。

当前以美国为首的发达经济体经济复苏在加快，同时可以看到在境外投资的不动产市场运营管理都非常地成熟。能带来一个稳定的现金回报，因此给目前保险资金走出去提供了一个非常好的机遇。

从国内情况来看，当前进入了经济新常态，大家可以看到经济调整、利率下行，现有资本回报率相对明显的优势以后就不太明显了。所以再加上“一带一路”的国家战略，以及人民币加入SDR等等因素，所以全球的资产配置会成为一个必然，所以我们想表达下一步保险资金在境外不动产配置方面的需求会日益地迫切。

第三个观点，我们 的保险资金在境外不动产的配置会任重而道远，面临很多很多的挑战。因为不动产属地性的特征非常的明显，各个国家由于它的经济环境、市场环境，包括法律环境、税务环境都是千差万别的，这给投资者的综合实力会带来很大的挑战。包括从项目来看，项目信息的获取，项目的尽调、谈判、论证，包括投资以后的运营管理其实都是非常复杂的。对于我们在境外没有团队的投资者来说，确实是一个非常高的要求，要有非常高的投资管理能力和风险防范能力。因此我们在投资过程中遇到很多困难，我们也是采取了跟各个专业的机构合作的方式，来保证我们投资资产的安全性，所以今天我非常高兴参加这个论坛，我们看到了来自不动产领域全球顶尖的机构和各位专家，我们非常高兴认识大家，希望在今后的投资中能跟大家一起合作共赢。

问答互动

论坛主席刘鹏：谢谢刘总，后面嘉宾还有机会跟台下互动，我们这个圆桌论坛，这边还有关于跨境并购、投资、地产金融的专家，包括后面的听众如果有问题的话，我们有话筒可以传一下，最好的问题是能够针对每一个嘉宾的，不用特别拘泥于某一个嘉宾的专场，就这个问题进行讨论和互动。  

听众提问：我们曾经跟 人寿谈过有关养老产业方面的投资和合作，与刘总也境外交流过，不知道 人寿现在这个方面的投资和境外的收购的工作是怎么进行的？

刘晖：养老的战略是写到了我国“十三五”规划里面的， 人寿未来会走大资管、大健康、大养老的方向。因为养老这个产业跟我们的保险客户未来的需求是非常有关联的，所以我们的保险产品会基于为我们的客户提供一个未来养老的保障性产品。因为你买一个保险，等你退休的时候去领那些钱，也许不够你生活、不够你租赁，但是如果你买了一个产品，当你退休的时候可以在里面居住，可以享受比较好的一个医疗条件，能够让你安度晚年，我觉得这样一种生活可能是未来我们保险产品致力于打造的一个方向，所以我们现在在 境内也是部署了三点一线四季常青的养老策略，我们在天津空港、海南三亚、苏州的阳澄湖已经开始建设我们的养老社区。

一方面因为保险资金的期限长，我们对回报可以放在未来再去分享，它确实能够有能力去建设一个十年没有收益的项目，是放到未来去跟我们的匹配相重合。我们恰好有三万亿的资产，拿出一部分来投资一些现在没有收益，收益要到未来去回收的资产，确实也只有这样的公司才有这样的能力去承担。

在这个过程中，我们会对美国、日本养老产业发展比较好的国家的运营商，以及比较有成熟现金流的企业会加大关注。 最主要是运营问题，如何提升养老产业的收益，真正做到市场化的运作，也能够带来一个大家无论是为生活、还是为社会，带来一个有价值的东西。所以在这方面我们也是正在路上，正在追求中。

周以升：我这个问题提给人寿的刘总，跨境比较有意思，我本人是做股权的投资的，尤其是回报率的落差，国内北京上海核心城市的核心物业进去可以买到的是4到4.5%的水平，在美国、在曼哈顿这些地方可能是在4%左右，增长率基于不同的经济增长阶段， 可能是6—7%的增长，美国可能2%—3%的增长，这是一个从资产的类别比较方面的一个现象。

同时，从保险的角度来讲，刚才刘总也提到一个境外的巨大的空间，结构到15%的比例，中间有很大的空间可以去配置。另外一个方面很有意思，保险公司在国内的房地产行业，特别是商业地产里面的配置也是非常地少的，可能也就是1%这个水平，实际上这个配置比例可以到30%的配置比例，也是一个巨大的空间。这两个现象结合在一起，其实我的问题虽然有国内监管方面的规则，实际上从资产配置角度来讲，其实从中长期来看，国内的商业地产是相对比较好的投资的标的。像保险公司对境内的投资怎么看？

论坛主席刘鹏：时间关系，刘总，我建议您就讲境外的事，境内的事有第三个环节。

刘晖：时间关系我非常简要地谈一下为什么要境外配置。资产配置可以简单地说是时间和空间上的一个平衡，时间上就是因为不同的国家经济周期不同，它会带来一个配置的需要。同时空间上在不同区域上，不能够同时共振。特别是金融危机以后，发达国家复苏加快，其实是加剧了不同国家之间的周期性，但是不动产它是特别明显地体现这种区域特征的一个资产。所以我们一定要配境外。

第一，为了分散宏观经济风险，在资产组合中一定要纳入全球来看。我们也测算过，相关性最低的是南欧、欧洲这些国家，之后是美国，之后是日本、澳大利亚，对资产的稳定性是非常有帮助的。因为美国经济在复苏， 刚刚进入一个调整期，所以配置美元资产十分重要。这就是要分散宏观风险。

第二，就是汇率的问题，美国的复苏，包括美元加息临近（编者注：论坛发言是12月15日，美元在12月xx日加息），会导致美元相对人民币中长期是一个升值的趋势。而我们目前持有的全部是人民币资产，在下一步中长期的范围内来看，我们需要配置一定的美元资产，来平衡资产的汇率风险。

第三，我们要了解发达经济体的低利率资源，包括美国即将加息尚未加，像我们的机构拿到十年期固定利率为3%左右的贷款是能拿到的。在国外做不动产投资杠杆是非常好的工具，一般包括我们做的这些项目，我们基本上用了50% 左右的杠杆。通过这个低利率资源，低融资成本环境去投资。这个融资成本比境内同样也是很低的，你光看到美国投资收益比国内低，但你运用了国外的杠杆以后，这个收益是能满足我们配置需求的。我们现在做的这几个项目，包括杠杆后的现金收益率都是5%—7%之间，过高有更大的风险，但低于4%以下也不能覆盖我们的成本。因此5—7%是能够做到的。

刚才大家讨论说对境内不动产投资的看法，我一句话带过。现在 的不动产投资租金收益率4—5%都算少数，一般是2—3%左右的比较多，现在曼哈顿也是4—4.25%左右的情况，所以我承认 境内的不动产的商业地产的配置价值正在显现，随着无风险利率的下调，未来 不动产商业地产的资产价格会上升，加上2008年以后进入 的一批外资基金5—7年到期，在北京、上海一些核心区域手中的资金交易的愿望非常强烈。我们 人寿考虑的是在 北京和上海等最核心城市的最核心区域的配置。

主持人（邬国华）：谢谢刘总，我有一个问题是讲一下国家的“一带一路”，因为我们刚才听到很多都是去美国投资，这也很自然，我们是常青藤学校，很多都是从美国回来的海归。从投资地域来讲，国家提出“一带一路”这个理念之后，对于我们的投资或者您所处的行业，有什么影响吗？哪位嘉宾能够用大概一分半到两分钟的时间回答一下。谢谢！

刘晖：我因为是来自国有金融企业的，所以大家把回答这个问题的机会让给我。首先“一带一路”是作为 的一个“走出去”的国家战略，具有它非常积极的意义。我们身为国有的金融企业，我们会义不容辞地去支持这个战略，这是我们必然的选择。在“一带一路”的过程中，因为我们 人寿也有我们的资金、规模各方面的优势，包括我们之前投了很多基础设施的项目，所以我们在交通、能源，这些基础设施的建设，以及跨境的金融合作方面，我觉得是能够给“一带一路”这个战略带来一个很大的支持。

但是支持的方式和产品的方式，我觉得在具体的项目和具体的合作方式上，根据资金不同的需要会进行一个设计。因为大家的支持方式有很多种，不是说你一定把它全买下来就是一种方式。产品可以分级的，不同的投资人可以获取不同的收益，像我们需要一个稳定的回报，超额收益可以留给其他更需要的公司去获取，在这个过程中会带来很多的机会。在这个机会中，我们即支持了国家战略的发展，同时我认为对于优化我们全球化的布局也会有很多的帮助。因为我们保险资金的钱始终是来自于大家，来自于民间的、人民的钱，所以我们在这个投资过程中还是始终会坚持我们的投资原则，就是将安全性、收益性和流动性相结合。无论如何我们都会选择最安全，而且是具备一定收益性的，并且能够很好地退出的项目，我们在之前的投资中也是一直在坚持这个原则。