地产类回租业务如何缴税

坤FL · 2016-2-13 00:24

房地产企业，对开发的商业用房以售后回租方式对外出售。请问，房地产公司以“售后回租”经营方式应当如何纳税？房屋产权过户是否应当缴纳契税？
一、营业税。
根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）的规定，融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。融资性售后回租业务中，承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。所以，房地产公司将房屋出售给“经批准从事融资租赁业务的企业”，虽然发生了房屋产权转移，但不属于销售不动产行为，并且在会计处理上更注重实质大于形式原则，对房屋的所有权以及与所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移，不确认会计收入的实现。但销售给非从事融资租赁业务的企业，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。所以，房地产开发公司应按“销售不动产”税目征收营业税。
二、土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令〔1993〕第138号）第二条的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应依照本条例缴纳土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条的规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。《金融租赁公司管理办法》（银监会2014年第3号令）第三十四条规定：“从事售后回租业务的金融租赁公司应真实取得相应标的物的所有权。标的物属于国家法律法规规定其产权转移必须到登记部门进行登记的财产类别的，金融租赁公司应进行相关登记。”根据上述规定，承租方将房屋出售给融资租赁公司时，必须办理房产过户手续。而缴纳土地增值税是办理房产过户手续的条件之一，因此承租方转让房产时，不论出售对象是否为“经批准从事融资租赁业务的企业”，均需按规定计算缴纳土地增值税。
三、企业所得税。
会计核算遵循实质重于形式原则，所以，融资租赁售售后回租，不论出售对象是否为“经批准从事融资租赁业务的企业”，均不确认为销售收入。在企业所得税上，根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）第二条的规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
四、房产税。
根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第三条的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。因此，自融资租赁合同约定开始日的次月起由承租人依照房产余值缴纳房产税。
五、城镇土地使用税。
根据《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》（国税地〔1988〕15号）第四条的规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。因此，由于融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权已发生转移，则应由出租人缴纳土地使用税。
六、印花税。
根据《国家税务局关于对借款合同贴花问题的具体规定》(国税地〔1988〕30号)第四条的规定，银行及其金融机构经营的融资租赁业务，是一种以融物方式达到融资目的的业务，实际上是分期偿还的固定资金借款。因此，对融资租赁合同，可据合同所载的租金总额暂按“借款合同”计税贴花。因此，对融资租赁业务如何缴纳印花税，应区分不同情况处理：1、对经人民银行批准经营融资租赁业务的单位所从事的融资租赁业务，其实质是分期偿还的固定资金借款，签订合同的双方依借款合同缴纳印花税;税率为万分之零点五。2、其他单位从事的融资租赁业务，租赁货物的所有权转让给承租方的，其实质为销售不动产，签订合同的双方依产权转让数据缴纳印花税;税率为书据所载金额的万分之五。同时按照房屋租赁合同的千分之一缴纳印花税。
七、契税。
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。房地产公司出售房屋时，必须办理房产过户手续。因此，不论受让方是否为“经批准从事融资租赁业务的企业”，均应按规定缴纳契税。但对回购的房屋，根据《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）的规定，对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。

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