融资租赁与ABS

话题一：如何看待资产证券化？怎么做好资产证券化？

民生投行杨先生：怎么做好证券化？我总结了“123”的工作思路

银行现在做资产证券化主要服务企业两个需求，一是企业融资途径，二是优化企业报表、结构、调流动性的需要。如房地产行业，今年整体的房地产都缺杠杆，无论银行从审批的角度，还是从出账的价格、出账的渠道来讲，都进行了大幅度收缩，房地产证券化按照的政策导向，今年主要是盘活存量资产进行，比如盘活存量物业，供应链金融，长租公寓等。做房地产证券化我总结了“123”的工作思路，即“一条产业链，两大类产品，三个产品层级“：

第一，从产业链的角度，怎么做房地产证券化？目前政策鼓励做上游，即核心企业的应付账款，做3A的企业居多，从业务量来看，深交所这个方向支持力度较大，表面看对供应商融资，实际对核心企业进行融资，因为核心企业放长了账期，减少了有息负债。中间这块，是本体融资，主要做一些CMBS和REITs，CMBS现在市场上做的很多，做的REITs可能更多的是一些类REITs的产品，从银行角度来看，很喜欢这种抵押类的房地产类型项目。下游主要是对购房尾款、物业费等，主要是类似于企业信用的这种。从银行角度来讲，对房地产企业信用融资，是非常谨慎的，因为房地产的经营模式是抵押、建房、卖了之后再拿地再抵押、再建房。其实如果给房地产放太多信用，他就不知道干什么去了，或者是助长他投资的激情，风险较大，因此更倾向于给房地产做一些项目依托的融资，这个思路是目前的热点方向。供应链融资将会成为2018的重要热点之一，特别是银行对上游的核心企业应付账款做买方保理，把这个资产转出来，然后再做证券化，不断地腾挪额度，交易银行和投资银行齐发力服务核心企业。

第二，ABS及ABN。REITs目前由于一些税收以及兜底的法律上的障碍，银行审批比较困难，而且很多是类REITs，公募REITs还在探讨过程中，这一块虽然是方向，但目前还在摸索前进过程中。另外有两个方向，一个是ABS，一个是ABN，ABS主要是券商做承销，银行主要做投资与托管，ABN在交易商协会进行注册，银行可以做承销、收承销费，可以把这个产品卖出去，银行不投资也行，也可以拉一些存款进来。目前，包括交易商协会大量鼓励做ABN，这块对银行来讲，减少了资金占用，没什么信用风险，实际上是承担了一个声誉风险，收了一些财务顾问费，又能吸收存款，类似于债一样，这是特别鼓励的一个方向。

第三，从产品的层级来讲，比如说做一个房地产证券化的产品，他有优先A，可能有夹层和劣后，目前银行突破的方向，包括优先A，我们可以投，夹层可以投，但是劣后还是非常谨慎，但有些同业机构能拿劣后，愿意拿这个超额收益，比如有些想收购此类物业或者寻求高风险高收益的机构投资者。

因为从整体的大趋势来讲，2018年在强监管、金融业降杠杆的情况下，毫无疑问，资金会非常的紧，而且另外非标转标的趋势非常明显。ABS是一个非常标准化的产品，也是各家银行争相配置的，无论从资管部门还是从同业部门，非常喜欢投这种类型的产品，而且这种类型的产品是有评级的，他的风险资本占用只有20%，对银行来讲，是轻资本运营的一个很好的产品，所以整体来讲，我觉得ABS明年的发展空间很大，它的核心作用，一个是融资，一个是调结构调报表。

另外就是PPP及消费金融方向。虽然各家银行的风险偏好是不一样的，事实上这是非常好的资产，基础资产也丰富多样，收益较为可观。从评审的角度，这类资产是有选择性的介入，我们会在这个路上不断的探索前进，2018年，ABS肯定是广阔天地且大有所为的产品。

长租租赁资产证券化项目大热，如何把长租和资产证券化更好地结合？

万商天勤律师事务所陈女士：对律师来讲，是协助券商做结构设计

对律师来讲，是协助券商做结构设计，包括一些法律问题，现在我们接触的客户，有自持型的，有大的开发商，有一些用自持物业来发展长租公寓，一方面是他们看好长租市场，另一方面在于不想过多的把比较好的物业出售。因长租公寓出现的这种类REITs，以及CMBS，实际上是开发商的一种融资手段，并不是只看能否带来利润。

中投证券王先生：买不起房，是大家都在做长租的核心原因

除了支持之外，为什么大家都在做长租这一块，在我看来最简单的一个原因是大家买不起房，这是最核心的问题，无论是从层面上，还是房屋所有者以及二房东，包括我们这些老百姓，我觉得这是最核心的原因。

从长租公寓这个角度来看，可以分为两种，第一是银行垫资开发商，第二是像魔方、二房东这些。大集团，政治上肯定是有需求的。长租公寓每年投资回报率是1%到2%，相对于国外的5%、4%差得很远，因此大多没有这种快速的融资需求，确实有需求的话，可能通过REITs这种方式来做，所以魔方极大的降低了他的融资成本，当时对魔方来说，其实融资级别不是很高，从银行拿贷款，额度也不是很大，资产证券化的方式变成公开的形式，通过担保公司介入，这个资金成本是明显下降的，当时还没有大力鼓励的时候，这一单做出来，非常有助于自身的企业运营，反倒是现在大力开展之后，对魔方来说，很多的投资方都找上门了，资产证券化反到没有优先考虑。那么这一块以后的主力军是谁呢？除了二房东，从政策上来讲，一线核心城市，以及一点五级城市，都要在各大国企里面去寻找企业对当地的长租公寓市场进行规范、引导。

平安证券符先生：供应链一旦形成，可使各个参与方均有所收获，成为共赢链

我感觉目前金融领域非常市场化，一旦出现一个有市场竞争力的产品，大家都会非常快的去学习、推广这个产品。比如说融资租赁、收费收益权，到今年的供应链。我们去年7月份推出平安证券-万科供应链金融1号资产支持专项计划，当时市场反应较为平淡。但是今年以来，我们感觉供应链整个市场一下子火起来了，这一方面也是由于房地产企业发债受挫导致，但一方面，也是供应链金融具有强大的生命力所致。

因此，金融市场本身具有强大的筛选能力，供应链金融业务机制一旦形成，可使参与各方均有所获，使供应链变为共赢链，我认为未来供应链金融在ABS领域仍大有可为。

贫富差距下的，投票权是否会扰乱REITs发行？

万商天勤律师事务所陈女士：从制度设计上讲， REITs发行之后，资产支持证券的持有人均有权参加持有人大会，持有人大会有相应的表决机制。一般来讲，会按照持有份额采取多数决的原则，也可能会有一些特殊事项的决定权留给劣后投资责，但整体来说是一个集体决策，不会因为少数人的意志而影响大局。

REITs几何式增长，对比美国次贷危机，会发生黑天鹅事件吗？

长城证券陈先生：次贷危机原因多样，REITs甚至ABS本身只是一种工具

ABS、类REITs目前的增长跟当时的美国次贷不完全一样，目前是有了比较高的热度是因为以前大家不懂或者不知道它的好，这两年逐渐发现了，但它本身只是一个工具，它有它的空间，但还不至于过热，它的好处才逐步在被融资人和投资者认可，企业常常还会把它与其他可选融资工具比较。另一方面，有了美国前车之鉴，的监管也一直在正向引导和适当缩放，让它有一个比较好的发展步伐。至于这个工具未来在市场中是否独领风骚，就看这个业务接下来的市场发展和背后的政策甚至法律法规的支撑了。我个人比较看好它接下来的发展，短时间内应该不会过热，出现黑天鹅倾覆的可能性不大。

中投证券王先生：美国次贷危机爆发是迟早的事情，没那么疯狂

关于美国次贷危机，第一，房价的波动一直在上涨，且在房价上涨时，对一些购房者资质的审核不严格，一个甚至没有工资收入的人，都能够零首付或非常低的首付，买好几套房，靠的就是房价的上涨是套来套去，那么一旦这个房价停止上涨，没有利差的来源，就无法去攻击下一阶段的导弹，这是一个因素。

第二，就是产品过度化，如果只打包了一层资产变化，倒没什么问题，但如果打包了三层五层，但凡一个小变量的底层资产出现问题，整个涉及到几何式的一些产品，直接崩盘！而且在这种情况下，并没有严格审慎的去对资产进行评级，一些非常低评级的产品，在打包之后，评出一个高评级的新产品出来，这个市场风险就被隐藏了，这种情况下，只要房价不再上涨，并且没有解决办法，危机爆发是迟早的事情，这是美国当时暴漏的问题。

还完全没有达到那么疯狂的阶段，目前，只是资产证券化的基础资产范围发展得比较深或比较广而已，并没有把资产人员及一些企业打包到两层三层这种阶段。至于以后产业化业务会不会盛极而衰？其实资产证券化只是企业的一个融资手段而已。以后这个业务能不能发展壮大，还要看市场逻辑，能不能在众多的企业所倾向的融资渠道有自己的特色。

民生银行杨先生：美国的市场好比自由经济学，市场好比政治经济学

美国次贷危机原因两个：一是基础资产质量差；二是交易环节多，一个环节出问题就引起蝴蝶效应。目前，美国的市场好比自由经济学，市场好比政治经济学，在，对整体市场的走向调控有很强的话语权，监管也非常有力度，特别是19大之前，监管机构相继出台严厉措施。2018年力度相比会相对缓和，但强监管会成为一个新常态。

第二，市场风险首先从基础资产出问题，从监管及银行、券商等各相关机构的风险导向来看，基础资产选择还是很严格的。例如，我们做ABS，很多都是选择一线城市，因为有支撑，房价很难降下去，并且可能会有上涨的趋势。目前我们选择基础资产，例如做CMBS、REITS，很多都是选择在一线城市，人口不断流入、小孩入学率高、经济环境好、人才素质高等等，整体来看，这样的资产相对稳健。而在消费金融这块，目前也加强了对无特定客户群体，无资金用途，无消费产品，无抵押这种“四无”的现金贷进行整治，并且市场也在朝着“有利于提高大家的生活水平、质量，提高大家的幸福感”发展。整体来看，资产证券化会蓬勃发展，但我们还是要借鉴国外的经验，来抑制一些不健康的苗头，这方面就需要的监管，以及评估公司、律师事务所、中介、银行等机构共同努力，真正服务于实体经济。