融资租赁与ABS

REITS对商业地产企业运营模式的影响

REITS在对商业地产企业运营模式的影响主要在于其提供了一中融资渠道以及推出机制。

商业房企联合基金公司设立REITS在公开市场募集资金然后用于商业地产的开发培育获取租金收益，然后将租金收入以分红的形式分给投资者。这种情况下，商业地产企业把REITS作为一种融资渠道，优化了资本结构、缓解了资金压力。

尽管REITS在理论上可以为商业地产企业提供了一种融资渠道，但是从国外REITS运行的经验来看，由于大部分都对REITS的开发投资比例进行了限制。因此，REITS作为一种融资渠道影响甚微。

商业地产利用REITS融资流程图

REITS对于商业地产企业运营模式最大的影响在于其提供了一种推出机制。商业地产企业首先进行以自有资金和信贷融资获得的资金进行商业地产的开发以及前期培育，等商业地产培育成熟获得稳定的租金收入后将成熟的存量资产打包设立REITS在公开市场出售部分份额回笼资金，本质上是一种类住宅开发模式，提高了IRR，缩短了投资回报周期，同时房企持有部分REITS份额享受每年的分红收益以及潜在的物业升值收益，整个过程实现了由重资产向轻资产的转变。

商业地产企业利用REITS退市套现流程图

REITS对于商业地产企业经营业绩的影响

我们认为在REITS存在的情况下，商业地产行业的运转将出现精细化合作，不同风险偏好的资金将会流向商业地产运作的不同环节，进而实现资金的风险偏好与投资收益相匹配。追求高投资回报的房企将会负责商业地产的前期开发以及培育，然后将培育成熟的商业物业出售给REITS，实现退市套现，迅速回笼资金，提高了IRR，并且缩短了投资回报周期，而追求稳健收益的投资者将会通过持有REITS份额获得经营商业物业过程中的持续稳定的租金分红收益。

下面，我们将主要通过测算来分析在有REITS的情况下商业地产企业的IRR以及投资回报周期情况。

我们的测算主要分三种模式：

模式一：在没有REITS的情况下商业地产企业的IRR和投资回报周期；

模式二：有REITS的情况下，将商业物业打包设立REITS并持有100%REITS份额时，商业地产企业的IRR和投资回报周期；

模式三：有REITS的情况下，将商业物业打包设立REITS且不持有REITS份额时，商业地产企业的IRR和投资回报周期。

此外，我们对不同的商业物业类型（写字楼、零售物业、酒店以及出租型住宅）针对上述3种情况分别做了测算，测算模型以及测算结果如下：

备注：

1.拿地金额分两年支付，建安分三年支付

2.我们认为，通过比照国际经验，一旦发行REITS，提供免征所得税的税收优惠政策将会是大概率事件，为此我们在假设存在REITS的模型中按免征所得税测算。

3.在有REITS时，我们测算了两种极端情况下商业地产企业的IRR以及投资回报周期，这两种极端情况分别为商业地产持有100%REITS份额以及将标的资产出售给REITS同时不持有REITS份额，当商业地产持有部分REITS份额时，IRR及投资回报周期介于这两种极端情况之间。

测算模型参数

REITS对商业地产企业企业影响：写字楼测算

各种情况下产生正现金流时间和IRR的比较

通过测算我们可以发现，在有REITS的情况下，商业地产企业通过将其所持有的商业物业（无论是写字楼、零售物业、出租型物业还是酒店）出售给REITS实现退市套现、回笼资金，进而提高了IRR和缩短了投资回报周期，而这也是REITS对商业地产企业最大的影响。（完）